【正文】 流程組建前期介入工作組物業(yè)宣傳資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業(yè)進度統(tǒng)計現(xiàn)場跟蹤、記錄智能化介入功能設計管網(wǎng)設計工程規(guī)劃保安介入?yún)f(xié)作營銷組織開展工作擬定物業(yè)管理方案了解樓盤知識工程介入36 / 36二、做好入伙管理，確保房屋順利交接御景灣根據(jù)合同為一次性交付使用，這對物業(yè)公司來說是一個巨大的挑戰(zhàn)，怎樣保證大批次的房屋順利的交接，必須做好入伙前的每一個細節(jié)。入住前期所收取的各項費用的確定確定開始計收管理費的時間。按照合肥市相關規(guī)定預交管理費不得超過六個月（但個別業(yè)主如拒交的，也可不預交，讓業(yè)主選擇按月交納）。確定垃圾清運費、裝修工人進出工本費等費用。業(yè)主入住指引應在入住前，隨地產(chǎn)的《入伙通知書》一并發(fā)給業(yè)主。以下資料供參考： 序號資料份數(shù)備注1業(yè)主公約一式三份業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份，業(yè)委會一份。將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中。內(nèi)容涵蓋項目物業(yè)管理的內(nèi)容，如常用電話、周邊配套、小區(qū)配套、服務項目介紹、裝修常識介紹等內(nèi)容。 為備業(yè)主在入住當時辦理裝修手續(xù)，需要準備一定數(shù)量的各戶型房屋設計平面圖、水電走向圖等。入伙展板的背景可選擇項目的實景。 飲水機/飲料、糖果。物業(yè)在入住前進行房屋的清潔工作一般需要15天。確定好入住的線路，包括車行和人行線路，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，要考慮到不影響已入住業(yè)主的正常生活。根據(jù)實際情況，針對重點投訴和客戶主要關心的問題，地產(chǎn)和物業(yè)共同制定對客戶的入住問題說辭統(tǒng)一，并培訓到參與入住工作的所有工作人員。確認業(yè)主身份：核驗《入住通知書》、業(yè)主身份證原件等以確認業(yè)主身份。地產(chǎn)在入住現(xiàn)場應準備查驗面積報告和相關資料，安排工程、銷售人員，便于業(yè)主查驗和咨詢。尤其注意核對帳號和用戶名4IC卡辦理崗登記業(yè)主資料和需要辦理IC卡的數(shù)量；發(fā)放IC卡；引導業(yè)主辦理其它交費手續(xù)?，F(xiàn)場不能批復的告之業(yè)主答復時間9現(xiàn)場協(xié)調(diào)崗協(xié)調(diào)復印和其它溝通事項。分期開發(fā)的小區(qū)，在辦理入住時，人員安排上要考慮確保其它管理服務工作正常開展。 入伙辦理工作人員應注意禮貌禮儀，穿工作服，戴工牌。 業(yè)主拒簽《房屋交付驗收表》，拒絕辦理入住時，應及時化解業(yè)主怨氣，并由地產(chǎn)代表負責協(xié)調(diào)。未經(jīng)物業(yè)管理項目經(jīng)理授權，任何人不得隨意查閱。（二）、編制工程保修范圍和處理時限。⑵住戶的任何咨詢和投訴，售后服務工作人員必須禮貌接待。⑹責任單位接到售后服務工作人員的通知后，應在24小時內(nèi)到達現(xiàn)場。⑼售后服務人員對各類房屋質(zhì)量問題的處理結果應及時進行回訪，并將所有資料存檔。⑷做好售后服務部辦公室的內(nèi)務、資料整理存檔工作。⑵向業(yè)主推介御景灣的特色服務——房屋“健康”檔案⑶房屋“健康”檔案從第一次申請裝修開始建立，以戶為單位建檔；⑷再次裝修時必須重新申報，并將全部裝修內(nèi)容及監(jiān)控記錄存入房屋“健康”檔案；⑸當業(yè)主變更時，仍保留原有房屋“健康”檔案；⑹房屋“健康”檔案在房屋使用有效期內(nèi)長期保存。（四）、裝修特設服務 為現(xiàn)場安全及長遠著想，入伙時每戶配備二個滅火器，既保證裝修施工消防安全，又作家庭防火之用。⑿對裝修違章，管理處將根據(jù)情節(jié)輕重對責任人作出如下處理：①責成限期修復、糾正；②采取有效的方式責令停工，賠償（公共管理利益）經(jīng)濟損失；③對裝修違章情節(jié)特別嚴重的，取消裝修隊在小區(qū)的裝修資格，并將循法律途徑追究當事人的責任；④對違章裝修內(nèi)容、整改情況、處理結果全部如實錄入房屋健康檔案；⑤裝修管理同安全管理緊密配合，由安管員協(xié)助對裝修工實行統(tǒng)一管理（包括治安、消防等）。⑴基層和隱蔽工程驗收：裝修公司應該對基層和隱蔽工程，請服務中心工程維修人員進行階段驗收，經(jīng)驗合格后，方可進行隱蔽處理（特別是改動、移位項目），并由驗收人將驗收結果記錄在《裝修巡查記錄表》上；⑵面層和竣工驗收：由工程部派員對所有裝修項目均已完工的房屋進行驗收，重點對外立面的狀況（包括衛(wèi)生、排煙管的安裝、空調(diào)的安裝、 窗花等）進行全面驗收；⑶對驗收不合格的裝修要求業(yè)主及時責成裝修公司進行整改，整改完工后再進行驗收，直至驗收合格；⑷經(jīng)驗收合格，可在驗收合格后10日內(nèi)到服務中心退還裝修保證金。）七、管理責任對裝修發(fā)生的違章裝修的責任作如下劃分：⑴樓棟分管責任人是第一責任人，要負責對分管樓棟的裝修行為進行全方位的管理，一旦出現(xiàn)違章裝修，第一責任人首先要介入違章裝修的處理工作，并跟蹤到處理結束；⑵工程班長/主管要協(xié)助第一責任人做好違章裝修處理的協(xié)調(diào)工作；⑶安管員對違章裝修行為負有監(jiān)視和制止的責任。績效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細節(jié)，服務中心計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調(diào)動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。服務中心將自身的員工培訓作為創(chuàng)建服務中心核心軟件之重要工作來抓，形成一個自我培訓、自我開發(fā)人才機制，通過持續(xù)提高員工素質(zhì)、專業(yè)技能，以促進管理工作、服務工作、經(jīng)營工作水平的不斷提升。：開展全員培訓，分層次、分類別、分階段實施，內(nèi)培、外培、自學形式相結合。：、專業(yè)職稱培訓；，上崗取證培訓； ； ，作業(yè)指導書；：；、技術技能培訓及崗位競賽；，作業(yè)指導書學習； ； 培訓安排（計劃）為使御景灣服務中心全體人員在接管過渡期中能迅速適應新的管理環(huán)境，消除調(diào)整期的各方面疑慮和不適，盡快進入狀態(tài)，開展各項工作，接管前公司將組織強化性的集中上崗培訓，具體計劃如下：日期培訓內(nèi)容講師/部門培訓對象2009/3接管總動員、公司發(fā)展概況、小區(qū)概況、服務中心組織架構及主要管理人員介紹服務中心服務中心全體人員2009/3御景灣管理目標及模式服務中心服務中心全體人員2009/4公司管理規(guī)章制度、崗位責任制綜合部服務中心全體人員2009/4御景灣房屋、設備、設施及場地情況工程管理部服務中心全體人員2009/5御景灣接管工作知識服務中心服務中心全體人員2009/6御景灣便民服務標準及作業(yè)程序服務中心服務中心全體人員2009/6公用設施及設備維護標準及作業(yè)程序工程部維修工2009/7御景灣安全保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序安全管理部安管員2009/7智能化系統(tǒng)基礎知識智能化小組維修工、安管員2009/8清潔衛(wèi)生、園林綠化標準及作業(yè)程序服務中心保潔員綠化工2009/8服務意識、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育服務中心服務中心全體人員2009/312軍事訓練安全管理部安管員2009/9應急反應機制專題培訓服務中心維修工和安管員2009/10如何做好入伙工作服務中心服務中心全體人員2009/11住戶裝修管理知識培訓服務中心服務中心全體人員接管后，隨著服務中心各項工作的順利開展，員工培訓應步入常規(guī)運作，服務中心將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在