【正文】 10日 竣工，共有發(fā)電機組21臺，年均發(fā)電量157億度，為 中國之最；位于宜昌市境內(nèi)清江上游的隔河巖電站裝機量120萬千瓦，為湖北之最。黨中央、國年院和省委、省政府十分重視和關(guān)心宜昌的建設(shè)和發(fā)展。這是宜昌市經(jīng)濟發(fā)展的最大優(yōu)勢之一。水能蘊藏量達3000萬千瓦以上，可開發(fā)利用量達2500萬千瓦。宜昌市礦產(chǎn)資源十分豐富，現(xiàn)已探明的礦物有49種，占全國已知礦的1/3，占湖北省的45%。l 林特資源珍貴奇異。三、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟發(fā)展總體形勢216。216。 農(nóng)民收入大幅增加。全市堅持一手抓城區(qū)經(jīng)濟不動搖，一手抓縣域經(jīng)濟不放松，呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭。完成了城市總體規(guī)劃修編和一批專項規(guī)劃，全市狠抓交通、環(huán)保、城建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沿江大道延伸段、“兩路一段”綜合改造、發(fā)展大道擴建工程、沙河污水處理廠等工程順利完工，臨江溪污水處理廠、黃家灣垃圾處理廠、商業(yè)步行街拆遷工程等項目進展順利。216。216。%以內(nèi)，實現(xiàn)計劃目標(biāo)；各類社會保險覆蓋面進一步擴大。（2）財政收入宜昌市國民生產(chǎn)總值和財政收入分別是三峽大壩開工前1992年的6倍多，綜合經(jīng)濟實力在全省僅次于武漢位居第二。2006年，%。l 各類商品的旺銷，是拉動消費的重要因素。50個產(chǎn)品被評為省名牌產(chǎn)品，1個產(chǎn)品被評為中國名牌，48個商標(biāo)榮獲湖北省著名商標(biāo)，2個商標(biāo)榮獲中國馳名商標(biāo)。教育、通信、房地產(chǎn)等消費需求不斷擴大，綜合超市、連鎖經(jīng)營等新型流通業(yè)異軍突起，各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)應(yīng)運而生。（2）農(nóng)村人均純收入 （3）城鄉(xiāng)居民儲蓄額結(jié)論分析：從以上宏觀數(shù)據(jù)表明宜昌市經(jīng)濟表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，城市基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷改善，城市競爭力得到加強。規(guī)劃確定到2020年市域人口448萬人，城鎮(zhèn)化水平為60%，城鎮(zhèn)人口269萬人。規(guī)劃近期（2010年）；?！耙恍摹笔侵钢行某菂^(qū)，通過功能強化和政策扶持，形成區(qū)域經(jīng)濟的增長極核，起到核心帶動作用。房地產(chǎn)投資增量依然很大，但增長幅度已接近頂峰我們可以先看看前三年宜昌的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增長率。2005年1至12月，,占固定資產(chǎn)投資（不含三峽工程）%，房地產(chǎn)的興旺，極大地帶動了建材、裝飾裝修、房地產(chǎn)營銷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2005年共帶動就業(yè)8萬余人次。出讓土地的樓面地價居住用地一般在400—1450元/平方米左右，商業(yè)的樓面地價則在900－1500元/平方米左右，％。此外從已發(fā)布的信息統(tǒng)計來看，2005年宜昌市平均房價在2800元/平方米左右。2006年宜昌房地產(chǎn)市場，西陵、伍家、葛洲壩、東山開發(fā)區(qū)各個區(qū)域都有新項目，整個市場已現(xiàn)燎原之勢。成立時間不長絕大部分是在1992年以后注冊成立。全年投資環(huán)境不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著商業(yè)步行街和西陵區(qū)中央商務(wù)區(qū)的興建，未來還會出現(xiàn)解放路板塊和夷陵廣場周邊板塊。既有以溫州商業(yè)廣場、金東山市場為代表的大型批發(fā)類市場，又有如香港名店街、康龍家居廣場、三峽國際旅游茶城般的主題商業(yè)區(qū)。這再一次提醒開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)是一個融合開發(fā)商、營運機構(gòu)、業(yè)主、商戶等多方面因素于一體的地產(chǎn)品種，具有不同于住宅開發(fā)的自身規(guī)律，更多地受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和商業(yè)環(huán)境，缺乏住宅那樣廣泛的群眾基礎(chǔ)，因此，投資開發(fā)不宜盲目。主力店、商圈、超市等多種商業(yè)業(yè)態(tài)都將呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭；寫字樓、倉儲式物流也將在龍頭項目的帶動下有所突破。 土地供求矛盾由于宜昌是一個山水城市，經(jīng)濟發(fā)達，土地稀缺，需求旺盛，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，從而使該行業(yè)吸引了更多的社會資源投入，各大開發(fā)商紛紛搶地奪盤，而許多非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛購買土地，囤積居奇，待價而估，以圖暴利。汽車、住房等大宗商品交易逐漸成為居民消費熱點，然而需求的增加量依然大于供求，這也是宜昌市房價持續(xù)走高的根本原因，也即是需求的增長推動了房價的飛漲，但又不是房價走高的唯一原因，此外，房地產(chǎn)開發(fā)商醉心于開發(fā)中高檔大型樓盤，經(jīng)濟房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致大量的中、低收入家庭無法正常購買只能持幣觀望或轉(zhuǎn)而購買二手房或轉(zhuǎn)向租賃市場。同時消費者的預(yù)期心理也影響到自己的購房行為進而被開發(fā)商利用。③企業(yè)內(nèi)部管理與運作欠規(guī)范。216。但是往往這樣的企業(yè)缺乏核心競爭力，在品牌優(yōu)勢不明顯，行業(yè)進入洗牌階段時，很多弊端就會顯露出來。但是我們可以從全局的戰(zhàn)略高度來預(yù)測宜昌市未來幾年的發(fā)展趨勢，達到趨利避害充分利用有利的因素發(fā)展自我，有效規(guī)避不確定風(fēng)險，排除不利因素，提高自我的市場風(fēng)險意識和企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。城市大規(guī)模的改造開始從無形到有形，從無序到有序。未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭突圍將表現(xiàn)在三個主要方向：一是以大的shoppingmall與大的商業(yè)物業(yè)的組合，以大的國際、國內(nèi)品牌主力店與傳統(tǒng)商業(yè)的組合；二是以精品和特色主題商業(yè)街區(qū)與與之相適應(yīng)的商業(yè)物業(yè)的組合；三是以大物流、大批發(fā)為特色的集約化市場與商業(yè)物業(yè)的組合。價格會維持在現(xiàn)有水平線上，總體會呈現(xiàn)穩(wěn)定，不同區(qū)域會有不同的增長幅度，總體增幅會維持在5%，但區(qū)域增幅差異會比較大。如門票收入、參會參展費收入、場館租金、廣告收入等。會展業(yè)一向被認(rèn)為是城市發(fā)展的“助推器”，其利潤率大約在25%以上，屬于高收入、高贏利行業(yè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動能力極強。發(fā)展會展不得不談到區(qū)位優(yōu)勢，宜昌位于湖北西部，長江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱，更是獨攬區(qū)位、交通、資源等優(yōu)勢。區(qū)域地勢由東南向西北逐漸升高。夷陵區(qū)作為宜昌市的城市新區(qū)，有著美麗如畫的山水風(fēng)光，發(fā)展有著得天獨厚的優(yōu)勢。二、夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析市場發(fā)展?fàn)顩r分析“城市西進、安居夷陵”的開發(fā)戰(zhàn)略，夷陵區(qū)以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)境，吸引了大量的地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已成為夷陵區(qū)國民經(jīng)濟新的增長點和第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最快、最具活力的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。長江市場周邊擁有不可多得的山水資源，加之新城優(yōu)勢中的居住人群大多行商，具有一定的購買實力，使得該區(qū)域房地產(chǎn)得到了優(yōu)先發(fā)展，涌現(xiàn)了一批如“香山花園”、“豐豪市場供應(yīng)狀況分析商品住宅逐漸成為居民住宅供應(yīng)新主體，房地產(chǎn)開發(fā)完成了由零散建設(shè)向成規(guī)模住宅小區(qū)，再向小高層、高層住宅、別墅區(qū)建設(shè)的三級跳。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析根據(jù)夷陵區(qū)獨特的基礎(chǔ)和條件，夷陵區(qū)房地產(chǎn)板塊未來的發(fā)展定位是：宜昌人居環(huán)境最佳區(qū)、三峽文化特色住宅區(qū)、融合山水特色的生態(tài)家園。特別是發(fā)展大道等交通主干道加快了夷陵區(qū)融入中心城區(qū)的步伐。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化，城市區(qū)域也將隨之拓展，一個個新興的城鎮(zhèn)居住區(qū)也逐漸地進入人們的視線，它將以優(yōu)越的環(huán)境、低廉的價格廣泛受到人們的青睞。案例二：樓盤名稱長江畫廊樓盤地址沿江大道王家河公園旁銷售電話6462222 6463333開發(fā)商宜昌泰江置業(yè)有限公司（上海）代理商和聲傳播機構(gòu)建筑設(shè)計加拿大ADS建筑設(shè)計公司、上海朗香建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計貝爾高林（武漢）景觀設(shè)計公司物業(yè)管理宜昌市泰江物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積1145畝建筑面積120萬平方米容積率綠化率67%開發(fā)期數(shù)三期住宅類型純歐式獨立、聯(lián)排、疊加別墅、多層洋房、小高層等組成交房時間一期已交付交房類型毛坯房型面積主力房型三房二廳；四房兩廳主力房面積120239㎡價格與付款均價多層：2480元/㎡；聯(lián)排別墅：4500元/㎡物管費㎡配套會所、咖啡館、畫廊、游泳池、壁球館、健身房等項目介紹西起勝利一路，東至白沙路，南臨沿江大道延伸段，北靠夷陵大道，坐擁碧波長江，對望巍峨青秀山川，為長江沿線最美的原生態(tài)自然山水圖畫。來自澳大利亞的設(shè)計師飽蘸三峽巴山蜀水之靈氣，傾情演繹出一座真山真水健康生態(tài)家園，并首推TOWNHOUSE聯(lián)排別墅，將躍升宜昌樓市升級版！尊寵私家會所、異域風(fēng)情商業(yè)街，尊貴一梯一戶，六種經(jīng)典戶型，面積自80320平方米不等，將為342戶都市高尚人家營建一處極具風(fēng)情的詩意棲居地，圓一世終級置業(yè)之夢想。案例五：樓盤名稱民生世家樓盤地址開發(fā)區(qū)城東大道銷售電話6336008整個建筑在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是開發(fā)區(qū)中心區(qū)最后一個絕佳居住領(lǐng)地。俯視清江山水水平面設(shè)計,4棟高樓偉岸挺拔。圍合的內(nèi)置式園林顯現(xiàn)了五星級的生態(tài)社區(qū)，闊綽的中心休閑區(qū)域，人性化的人車分流使小區(qū)悠然清新、信庭自如，四季繽紛的花木、別致的景觀把建筑與生活，藝術(shù)地融進了城市花園，無不盡顯觀代城市生活的動人與魅力。隨著城鎮(zhèn)居民收入的提高、國家宏觀調(diào)控影響的逐步消失、市民購房需求的逐步回溫、今年市場高層、小高層建筑的增多帶來的造價成本增加等因素的影響，今年宜昌房價還會持續(xù)走高。以商品住宅為例，多層、小高層、高層齊備；單體樓、大型社區(qū)并存；小戶型、大中戶型、錯層、復(fù)式樓一應(yīng)俱全；毛坯房繼續(xù)主導(dǎo)市場，精裝修房開始嶄露頭角；江景房、水景房、花園洋房大行其道，CBD、CLD、LOFT、MOHO等概念異彩紛呈。第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、項目投資開發(fā)經(jīng)營機會形成模式n 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握項目可進取的市場空間。通過對本項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：u 地塊位于政府大力開發(fā)的旅游、度假、居住的夷陵區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊；u 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；u 地塊內(nèi)現(xiàn)有梅子埡水庫，水質(zhì)清澈，可成為項目內(nèi)部的一大景觀；u 地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途；u 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢；u 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所；u 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，無化學(xué)工業(yè)造成空氣污；以上，就是本項目地塊作為中高檔住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。高起點開發(fā)，高品味塑造，市場前景看好，在宜昌首屈一指，它將滿足不同人群的消費尋求，引領(lǐng)宜昌住宅全面升級。目前項目周邊的商業(yè)氣氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所，周邊的人氣欠旺。項目土地成本相對較低，投資回報比例增加，項目具備高利潤回報的機會增加。宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，使部分投資商持幣觀望的心態(tài)加強。一、 本項目所具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較 強弱很弱不宜緊臨交通快干道、高壓線、工廠等。 引領(lǐng)住宅時尚，開創(chuàng)全新生活模式的概念；216。三、 目標(biāo)客戶定位通過對周邊樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下：216。 客戶的主要職業(yè)主要以私營業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、金融證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者、律師、會計師事務(wù)所等較高收入人群。市場比較法權(quán)重系數(shù)修正表比較內(nèi)容權(quán)重長江畫廊畔山林語錦江花園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%11外部環(huán)境20%社區(qū)環(huán)境25%1發(fā)展規(guī)劃10%11房型設(shè)計10%1生活配套15%主題提煉5%11合計100%///銷售價格權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米比較項目長江畫廊畔山林語長江帝景錦江花園Townhouse小高層Townhouse小高層比較系數(shù)比較價格45003200420038806800市場參考價格45233580459037805551通過上面的比較可以看出，本項目Townhouse部分的市場參考價在45235551元/平方米之間，取其均值4888元/平方米；小高層部分價格3780元/平方米。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)本項目和企業(yè)的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。自主開發(fā)：這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。整個項目從2007年6月開始，至2010年8月結(jié)束，歷時近3年，具體時間安排如下： 前期工程（報批、報建） 基礎(chǔ)設(shè)施工程（拆遷） 主體工程 設(shè)備安裝工程 公共設(shè)施配套工程 銷售階段工程施工進度詳見附表1三、項目總投資估算本項目會展中心投資總額為120324萬元（詳見附表2）。管理費用本項目的管理費用按項目1~4項之和的3%估算，預(yù)計達3038萬元。其中自籌資金38,500萬元；銀行貸款30,000萬元，不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決（詳見附表3）。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營效益分析及財務(wù)評價本章對項目銷售分期計劃做出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，本項目中包括公建項目（可采用出租或自行經(jīng)營等多種形式）、Townhouse、小高層均采用銷售形式。預(yù)計本項目總銷售收入為373390萬元，（詳見附表4）加上國賓館5萬平米，固定資產(chǎn)價值達10億元。固定資產(chǎn)收益有：國際會展中心、國賓館的固定資產(chǎn)國賓館和國際會展中心是本