xxxx1202-關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)流程的分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 “五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件，再面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，期間土地使用權(quán)發(fā)生了兩次轉(zhuǎn)移。 （三）政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式 土地一級(jí)開發(fā)的主體為政府，這是土地一級(jí)開發(fā)地方法規(guī)的一個(gè)基本原則，也是“政府主導(dǎo)”的主要體現(xiàn)。政府通過(guò)招標(biāo)等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件，土地開發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。但是，由于政府部門在土地一級(jí)開發(fā)中會(huì)存在資金不足、人員不足等多方面的難題，從而會(huì)制約土地一級(jí)開發(fā)，極不利于土地的儲(chǔ)備，鑒于此種客觀情況，全國(guó)各大城市開始將一級(jí)開發(fā)引入市場(chǎng)機(jī)制，所以才有了政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)則。因此，政府或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以委托有實(shí)力的一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，從而解決土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金不足、人員不足等難題。在土地一級(jí)開發(fā)中，因?yàn)檎钦魇蘸脱a(bǔ)償?shù)闹黧w，被拆遷人和被征地的農(nóng)民大都知道一級(jí)開發(fā)企業(yè)是受政府的委托進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，在實(shí)際操作中，政府與一級(jí)開發(fā)企業(yè)也是簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》，因此，政府很難規(guī)避掉一級(jí)開發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。因此，界定為“委托加承包”關(guān)系，則可以有效彌補(bǔ)單一關(guān)系的不足，取長(zhǎng)補(bǔ)短。這么多的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不分清的話，政府的責(zé)任就無(wú)法承受。但如果政府將土地一級(jí)開發(fā)承包給企業(yè)，政府可以將包袱甩出去，但相應(yīng)的權(quán)力卻無(wú)法同時(shí)授權(quán)給企業(yè)，對(duì)企業(yè)而言，責(zé)任難以承受；同時(shí)，如果沒(méi)有政府行為和權(quán)力的支持，開發(fā)寸步難行。也正是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的缺位，或許由于一任領(lǐng)導(dǎo)的更迭，或許由于上級(jí)出臺(tái)與該政策相沖突的文件，或許由于利益的驅(qū)使導(dǎo)致政府不誠(chéng)信等，都會(huì)導(dǎo)致作為土地一級(jí)開發(fā)合同依據(jù)的政策的變化，或者導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)合同項(xiàng)下某些利益的喪失。 （二）其它風(fēng)險(xiǎn) 征地與拆遷困難的風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)開發(fā)往往會(huì)涉及到征地與拆遷安置等相關(guān)事項(xiàng)，征地特別是農(nóng)用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級(jí)開發(fā)較大且不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。 土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)土地供應(yīng)過(guò)多或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，土地出讓價(jià)格過(guò)低甚至流標(biāo)，都會(huì)影響土地一級(jí)開發(fā)商收回投資；另外，致力于土地一級(jí)市場(chǎng)拿地的企業(yè)會(huì)遇到土地出讓競(jìng)爭(zhēng)激烈而自身資金實(shí)力不夠的情況，也將面臨該幅土地出讓價(jià)格太高而無(wú)法實(shí)現(xiàn)通過(guò)土地一級(jí)開發(fā)拿地的風(fēng)險(xiǎn)。因此，開發(fā)商設(shè)立專門的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司依法享有相應(yīng)的合同權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，以降低該投資風(fēng)險(xiǎn)。 通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定特殊權(quán)利 土地一級(jí)開發(fā)商可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目資金的回籠、利潤(rùn)的分配及在土地出讓時(shí)保證公司土地使用權(quán)的獲
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