【正文】 ( ) 3.( )同屬于房地產(chǎn)業(yè)政策手段。 ( ) ( )構(gòu)成。)（ ）（ ） 、有序、合法的地產(chǎn)交易 ，具有的明顯特點(diǎn)是（ ） （ ） ( )等方面。 ，可以將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為( )。 ，房地產(chǎn)法具有( )特征。 ) ) ) ) ( ( : 城鎮(zhèn)住房制度是國(guó)家在城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題方面實(shí)行的基本政策和方法。例如，釀造茅臺(tái)酒只能采用當(dāng)?shù)氐乃Y源來(lái)釀造才具有茅臺(tái)獨(dú)特的味道，這塊土地資源稀缺決定了其地租價(jià)格的昂貴。 ：土地利用管理是國(guó)家通過(guò)一系列法律、法規(guī)和政策，采取行政、經(jīng)濟(jì)的和規(guī)劃計(jì)劃等手段，確定并調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、布局和方式，以達(dá)到對(duì)有限土地資源的合理利用。三、名詞解釋(每小題4分，共20分)答：指按照商品經(jīng)濟(jì)原則和價(jià)值規(guī)律的要求，組織房屋的生產(chǎn)、分配和消費(fèi)。 (兩種回答都給分)(狹義理解)答：主要是指有關(guān)房地產(chǎn)品供銷的管理活動(dòng)，其中尤其著重于銷售活動(dòng)。：房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，在微觀經(jīng)濟(jì)意義上講是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。：區(qū)位不僅指現(xiàn)在所處的位置，還要考慮與周圍的聯(lián)系，有什么可利用的潛能資源等，是綜合的優(yōu)勢(shì)。利潤(rùn)=收入成本費(fèi)用：所謂直接調(diào)控就是政府利用行政手段通過(guò)行政系統(tǒng)直接控制管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)五、簡(jiǎn)答題(每小題6分，共30分)1. 商品房的成本構(gòu)成:這里我們主要分析下居民住宅的成本構(gòu)成狀況。人類利用土地的知識(shí)和技術(shù)。價(jià)格。答: （一）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)⒈ 收益性的多樣性⒉ 較強(qiáng)的增值性⒊ 良好的保值性⒋ 易于獲得金融的支持。我國(guó)的土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來(lái)的占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處分權(quán)所構(gòu)成的權(quán)利束；而土地所有權(quán)在派生出以上權(quán)能后剩余的部分收益權(quán)（收租權(quán)）和部分處分權(quán)（最終回收權(quán)）則構(gòu)成另一個(gè)權(quán)利束。 (2)國(guó)家可以通過(guò)收取建筑地段地租，不斷提高城市土地利用率和城市土地配置效益，并為企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造平等條件。 ? 答: (1)符合政府政策和法律規(guī)范； (2)尊重科學(xué)，實(shí)事求是； (3)對(duì)委托人負(fù)責(zé)； (4)發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)； (5)有償服務(wù)，合理收取報(bào)酬。 ； (2)建筑產(chǎn)品屬于生產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)品屬于流通領(lǐng)域。?答：(1)房地產(chǎn)公司的產(chǎn)權(quán)組織形式。答：(1)減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：投資者可以盡可能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，了解和追蹤市場(chǎng)信息的波動(dòng)，并作出靈敏反應(yīng)以適應(yīng)市場(chǎng)的要求。 (2)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法規(guī)涉及面比較狹窄。四、簡(jiǎn)答題（每小題5分，共20分）？答: 一般商品的交易方式主要是買賣。四、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)?答:? 房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵是地價(jià)，地價(jià)的實(shí)質(zhì)是地租。健全城市土地市場(chǎng)體系，完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制，維護(hù)土地所有者與使用者的合法權(quán)益，拓展土地資產(chǎn)的多種經(jīng)營(yíng)方式，提高土地利用效率，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置， 。這種預(yù)期與現(xiàn)實(shí)之間的差異，是由于我們不可能將未來(lái)發(fā)生的情況完全精確的預(yù)測(cè)到。從投資管理的角度看，一般將風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)指發(fā)生于個(gè)別投資項(xiàng)目或某類投資活動(dòng)的特有事件造成的。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) （一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型⒈ 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 由內(nèi)在因素引起的風(fēng)險(xiǎn) 由外在因素引起的風(fēng)險(xiǎn)⒉ 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(籌資、融資 喪失償債能力 )⒊ 利率風(fēng)險(xiǎn)⒋ 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)⒌ 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)⒍ 自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)⒎ 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)（貧富懸殊 ）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制⒈ 投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目⒉ 多項(xiàng)目投資組合和多種經(jīng)營(yíng)⒊ 加強(qiáng)資產(chǎn)管理⒋ 選擇合理的經(jīng)營(yíng)方式⒌ 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查 3. 什么叫房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)？物業(yè)管理服務(wù)是怎樣產(chǎn)生的？有什么意義？廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效而周到的服務(wù)。業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和程序的活動(dòng)。有利于加快城市管理體制的改革。給社會(huì)提供適用的房地產(chǎn)產(chǎn)品。⒊房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分，地方性強(qiáng)，難度大。⒊地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。城市規(guī)劃首先應(yīng)當(dāng)和國(guó)力相適應(yīng)。節(jié)約土地，合理利用。因城制宜，充分考慮城市遠(yuǎn)期發(fā)展。城市土地總體規(guī)劃包括城市發(fā)展目標(biāo)、功能分區(qū)、城市綜合交通體系和河湖、綠化系統(tǒng)等。確定城市區(qū)域的土地利用，合理選擇各項(xiàng)建設(shè)用地，劃分用地功能分區(qū)，道路走向、市中心位置、工業(yè)區(qū)安排、公共建筑、生活居住區(qū)以及綠化等綜合總體結(jié)構(gòu)布局?？傮w規(guī)劃的文化城市土地要合理利用，還必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆謪^(qū)規(guī)劃，使居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)適當(dāng)?shù)胤珠_(kāi)，以達(dá)到錯(cuò)落有致，不會(huì)互相干擾。為什么說(shuō)城市地價(jià)是一種特殊的價(jià)格形態(tài)？影響城市地價(jià)形成有哪些基本因素？房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵是地價(jià)，地價(jià)的實(shí)質(zhì)是地租。5。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的這種作用，所以許多國(guó)家都把房地產(chǎn)業(yè)作為先行發(fā)展產(chǎn)業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。其一是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以合理引導(dǎo)社會(huì)的投資流向，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，其二可以合理引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，其三有助于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促使房地產(chǎn)品得到合理的利用和優(yōu)化的配置。 (2)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作則是在城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上對(duì)擬綜合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行方案論證，在此基礎(chǔ)上委托勘察設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程勘察與設(shè)計(jì)。五、論述題（每小題12分，共24分），在上海浦東、深圳等地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，銷售旺盛。（3）房地產(chǎn)金融比較發(fā)達(dá)，提高了居民的購(gòu)房能力。答: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為四個(gè)大的階段：（1）投資決策分析階段。（3）項(xiàng)目的建設(shè)階段。另一項(xiàng)重要工作就是物業(yè)管理?！∈聦?shí)上，空置率直接體現(xiàn)著供需比例，綜觀國(guó)內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中低價(jià)位的樓房都成為搶手貨，尤其是低價(jià)位和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。而售價(jià)在3000元/平方米以下的商品房則空置較少，這說(shuō)明目前市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重失衡，造成這一現(xiàn)象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也與開(kāi)發(fā)商過(guò)分樂(lè)觀的利潤(rùn)預(yù)期有關(guān)。解決途徑：限制高檔房建設(shè)，大力發(fā)展中低檔房的發(fā)展。近郊區(qū)緊靠市區(qū),距離較近,成為市民安居的首選.. 近郊的噪音低,空氣新鮮,也是熱銷的原因.六、論述題(每小題10分，共20分).我國(guó)的房?jī)r(jià)是否合理？房地產(chǎn)業(yè)是否存在著泡沫？在上面所講的客觀大環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格這些年里出現(xiàn)了穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，有些地方還出現(xiàn)了劇烈的上漲波動(dòng)。2，巨大的市場(chǎng)需求。銀行貸款與分期付款等手段在很大程度上解決了一批城市居民的購(gòu)房問(wèn)住房問(wèn)題，也解決了開(kāi)發(fā)商的銷售問(wèn)題。特別是有些社會(huì)上的剩余資金，已經(jīng)把房產(chǎn)當(dāng)成投機(jī)炒賣的對(duì)象，象溫州購(gòu)房團(tuán)。房地產(chǎn)商品已經(jīng)不是正常的大眾耐用消費(fèi)品，而是帶上了濃厚投機(jī)色彩的投機(jī)產(chǎn)品。但如果不加以調(diào)整和適當(dāng)?shù)目刂疲@種狀況的后果，將加劇普通消費(fèi)者的住房代價(jià)，利潤(rùn)流入投資者和投機(jī)者之手，最終產(chǎn)生了“馬太效應(yīng)”，窮者欲窮，富者欲富，更嚴(yán)重的是還可能引起金融問(wèn)題。這里說(shuō)的重點(diǎn)就是城鎮(zhèn)職工住宅，要控制開(kāi)發(fā)的主要是花園別墅、度假村、高級(jí)公寓、高檔賓館、寫(xiě)字樓。同時(shí)規(guī)定銀行和土地管理部門一律不得開(kāi)辦開(kāi)發(fā)公司，已經(jīng)開(kāi)辦的限期脫鉤。 第六，推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，加快“解困解?！辈椒ァ?六、論述題(每小題10分，共20分) ? 答: (1)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的主導(dǎo)地位帶動(dòng)著其他產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展； (2)房地產(chǎn)業(yè)是增加國(guó)民財(cái)富的重要渠道，是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源； ； ； (3)房地產(chǎn)業(yè)是完善國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的重要條件，是合理配置社會(huì)資源的重要前提 ； ，促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理化； ； 。 (2)特點(diǎn)： ，籌措對(duì)象廣； ，穩(wěn)定性大，要求有穩(wěn)定的資金供給； ； 。2. 房地產(chǎn)貸款（或債券）的償還期長(zhǎng)，但可以穩(wěn)定地提供源源不斷的現(xiàn)金量。（三）投資功能（房地產(chǎn)股票和債券的交易）對(duì)房地產(chǎn)投資，除進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)物投資外，還可以通過(guò)擁有房地產(chǎn)金融資產(chǎn)進(jìn)行投資。? 試述房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)產(chǎn)品命名策略，房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌策略，房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)方法，房地產(chǎn)定價(jià)策略，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的具體形式，房地產(chǎn)促銷組合策略。因此，房?jī)r(jià)（或房租）中包含著地價(jià)（或地租），地價(jià)（或地租）隱含在房?jī)r(jià)（或房租）之中。? 房地產(chǎn)價(jià)格形成特