【正文】 江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司347000㎡110000㎡ 別墅400170—400獨(dú)棟310—33040005000一期交付7260763天目星城溧陽(yáng)聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150000㎡酒店、公寓、商業(yè)未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定場(chǎng)地平整7278999龍泉山莊溧陽(yáng)龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司17000080000公寓、別墅467180—400三房300—4003080（疊加）2005/127279888嘉豐隨著溧陽(yáng)市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實(shí)力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。新城，也有占地僅4萬(wàn)平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。市場(chǎng)上的高檔公寓沒有明顯的賣點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽(yáng)市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在115135平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在4米以上，居住較為舒適、寬敞。綜合這兩類住宅，從我們對(duì)嘉豐主力總價(jià)在35—46萬(wàn)元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。銷售狀況溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層7樓以上住宅幾乎售罄，但7樓以下90%滯銷。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。說明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，— 地塊處于溧陽(yáng)市舊城改造核心區(qū)域。252。s 北面——護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場(chǎng)與項(xiàng)目隔河相望。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。商務(wù)配套南方證券、東海證券、溧陽(yáng)賓館、溧陽(yáng)大酒店、南方賓館等。 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。地塊周邊配套161。交通環(huán)境161。161。地塊外部開發(fā)條件161。161。161。161。161。威脅——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。地塊外部開發(fā)條件161。本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項(xiàng)目發(fā)展最大的難點(diǎn)，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（約350米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會(huì)所的形式克服。二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：在先期的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案方面，發(fā)展商需不惜重金，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名規(guī)劃、景觀、建筑設(shè)計(jì)公司諸如：加拿大P+H、易道（上海）、老圃（上海）、上海會(huì)元等。規(guī)劃理念：規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對(duì)溧陽(yáng)市中高收入階層的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對(duì)比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達(dá)到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。沿大營(yíng)巷布置商業(yè)用房，由于大營(yíng)巷商業(yè)氣氛不強(qiáng)，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造1000平方米左右的三層商業(yè)，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價(jià)值。溫暖木質(zhì)百頁(yè)憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁(yè)為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。將窗和陽(yáng)臺(tái)作為一個(gè)“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計(jì)，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢(shì)，采用護(hù)城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護(hù)城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點(diǎn)綴一些親水小品，如建造一些沿河實(shí)木步道及掬水臺(tái)臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。我們市場(chǎng)調(diào)查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套面積，控制單套總價(jià)，不宜采用過大房型面積。物業(yè)管理：在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。本案地塊相對(duì)小且單位成本高，因此建議如果在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價(jià)控制在80萬(wàn)以內(nèi)。規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算：高層用地面積：因?yàn)楸景父邔优R河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計(jì)3000平方米；保留建筑用地面積：保留建筑建筑面積/保留建筑容積率=6480/=5890平方米；商業(yè)建筑用地面積：商業(yè)建筑用地面積按2500平方米計(jì)算；項(xiàng)目新建面積：總建筑面積保留建筑面積=428006480=36320平方米；其他物業(yè)建筑面積：項(xiàng)目新建面積高層建筑面積商業(yè)面積=36320150002000=19320平方米；其他物業(yè)用地面積：總用地面積高層用地面積保留建筑用地面積商業(yè)用地面積=30620300058902500=19230平方米多層容積率：，；花園洋房容積率：。四、客源定位結(jié)合本項(xiàng)目自身各方面條件和預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，本項(xiàng)目定位于溧陽(yáng)市場(chǎng)上的高端住宅，其客源具有以下特征：身份：；私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等年齡：2545歲左右；家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家；教育程度：高中以上；收入水平：家庭年收入６萬(wàn)以上；支付能力：首付10萬(wàn)～30萬(wàn)元，月供20005000元以下；購(gòu)買模式：90％以上按揭；車輛狀況：目前40％～50％擁有率；購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自用為主（90％），投資為輔（10％）；由于溧陽(yáng)高端住宅客源相對(duì)較少，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，所以本項(xiàng)目在于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中吸引和爭(zhēng)奪相同類型的客源。216。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們?cè)诔浞值氖袌?chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)以及溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)的各種交易情況，采用市場(chǎng)比較法對(duì)本案進(jìn)行價(jià)格定位。其計(jì)算公式如下：待定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正 其中，交易情況修正=正常情況價(jià)格247。實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格100%216。通過對(duì)溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)的綜合分析，運(yùn)用房地產(chǎn)定價(jià)中的市場(chǎng)比較定價(jià)方法，在比較了本項(xiàng)目與周邊高檔住宅市場(chǎng)在地理位置、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力、自身?xiàng)l件、推廣渠道、營(yíng)銷方式等主觀因素后，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目適合并且可以的平均銷售價(jià)格為3400元/平方米左右（多層）