【正文】 給相應(yīng)等級的《資質(zhì)證書》。（6）關(guān)于法律責(zé)任。建設(shè)部于2001年通過了第一批40家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的評審，2003年1月2日又公布了第二批38家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)業(yè)主有參加業(yè)主大會會議以及行使對業(yè)主大會決定事項的投票權(quán)利。6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作： 業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督的權(quán)利，如對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進的建議等。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利監(jiān)督該業(yè)主。（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)提遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則，是實行物業(yè)管理的基礎(chǔ)和基本準(zhǔn)則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關(guān)的其他活動。（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。委托代理人出席業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議經(jīng)20%以上業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故，或緊急時間需要及時處理，或業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。第一次業(yè)主大會會議的籌備工作（l）組織大會籌備組。（3）聽取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案等有關(guān)文件。業(yè)主委員會委員，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推薦。（1）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。（5）審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項?！稑I(yè)主公約》應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)?！稑I(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。（4）有犯罪行為的。一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設(shè)委員5—15名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少與5名，業(yè)主委員會設(shè)主任1名，副主任1—2名，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。監(jiān)督業(yè)主公約的實施業(yè)主大戶賦予的其他職責(zé)（1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程（2）審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費用、標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行管理做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。（1）制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。（5）監(jiān)督核查物業(yè)服務(wù)收費情況。（10）審批改變公共建筑和共用設(shè)施使用性質(zhì)的方案。聽取匯報、查閱資料、綜合評定等方法，對申報達標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域進行考評。二、工商、稅務(wù)和物價等行政主管部門工商、稅務(wù)和物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施監(jiān)督和指導(dǎo)。（2）稅務(wù)主管部門有權(quán)依法對物業(yè)管理企業(yè)進行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)，有權(quán)處罰違反稅務(wù)規(guī)定的行為。（1）物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災(zāi)害事故，應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)的有關(guān)部門、派出所匯報，并協(xié)助做好調(diào)查、救助和疏散工作。（五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo)（1）物業(yè)管理企業(yè)對違反固定進行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應(yīng)該予以制止和揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)報環(huán)衛(wèi)部門處理，對毀壞綠地、樹木的行為應(yīng)該予以制止 揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)報園林綠化部門處理。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位（一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確《物業(yè)管理條例》供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責(zé)任。當(dāng)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用。建設(shè)部于2000年6月30日發(fā)布并開始施行的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限（2）屋面防水功臣個、有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖供冷期（4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年（5）裝修工程為2年 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證。（3）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求。建設(shè)部于1994年3月23日以第33號令頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。五、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主委員會是依照法定的程序由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會一方面要代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，另一方面也要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作。（二）應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用一（1）當(dāng)業(yè)主或使用人對物業(yè)管理工作有意見時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時改進工作，如有困難應(yīng)向業(yè)主委員會通報，以求得其理解，如果由業(yè)主委員會出面向業(yè)主或物業(yè)使用人進行解釋、引導(dǎo)、宣傳，；進行有效溝通，更容易使大家理解，這樣就會有利于化解矛盾，有利于物業(yè)管理企業(yè)開展工作?！段飿I(yè)管理條例》物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托人?！稑I(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，也應(yīng)接受街道辦事處的指導(dǎo)。物業(yè)管理公司應(yīng)積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的活動，接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)。（4）代表和維護企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。（8）組織開展對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)評定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范吸目的達標(biāo)考評和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。居住區(qū)泛指：不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（3000050000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。房屋及產(chǎn)權(quán)區(qū)分所有權(quán)的建筑共有部分是指供區(qū)所有權(quán)人共用、共有部分，包括共有部分和功用設(shè)施設(shè)備。 自然環(huán)境是指小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，包括由小區(qū)所出地理位置決定的氣候、水文、地貌等基礎(chǔ)自然環(huán)境和由小區(qū)綠化、美化工作形成的次生生態(tài)環(huán)境。住宅小區(qū)物業(yè)管理主要包括住宅小區(qū)業(yè)主通過選品物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機關(guān)、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應(yīng)的設(shè)施。（一）按建筑面積劃分 小型寫字樓 建筑面積一般在1萬平方米以下。（三）按現(xiàn)代化程度劃分非智能型寫字樓 智能型寫字樓（四）按綜合條件劃分1．甲級寫字樓 2．乙級寫字樓 3．丙級寫字樓（一）單體建筑規(guī)模大，機構(gòu)和人員集中（二）使用時間集中，人員流動性大（三）外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高，內(nèi)部空間分割靈活（四）設(shè)備系統(tǒng)先進，職能化水平高電氣設(shè)備系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、運載系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)職能化建筑至少具備5大系統(tǒng)：樓宇自動化系統(tǒng)、保安自動化系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)（五）功能齊全，設(shè)施配套（六）地理位置優(yōu)越。二、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)（一）為業(yè)戶及客戶提供一個安全，舒適、快捷的工作環(huán)境，（二）確保寫字樓功能的正常發(fā)揮（三）使物業(yè)保值增值（四）應(yīng)與《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則》要求相符合寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容（l）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或大廈業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，并制定業(yè)主公約或用戶公約。（5）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫字樓的特點及周邊環(huán)境制定出爭創(chuàng)全國或省、市、自治區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃與具體的實施方案并落實到各部門。硬件配置寫字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，商務(wù)中心設(shè)備的配備，可根據(jù)服務(wù)項目的增加而逐步添置，商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是服務(wù)保障的前提條件。（2）長話、傳真、電訊、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。（6）電腦、電視、錄像、幻燈等設(shè)備的租賃服務(wù)。（10）文件、名片等印刷服務(wù)。寫字樓的前臺服務(wù)主要項目有：（1）鑰匙分發(fā)服務(wù)。（5）行李搬運、寄送服務(wù)。（9）全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)。（13）花卉代購、遞送服務(wù)。（五）房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護和管理寫字樓建筑的維修養(yǎng)護和住宅、商廈等其他類型物業(yè)的做法基本相同，要求做到大廈棟號、樓層有明顯引路標(biāo)志，無違反規(guī)劃私搭亂建，大廈外觀完好、整潔，保證房屋的完好率和維修及時率、合格率，并建立回訪制度和回訪記錄。為了保證設(shè)備能夠良好地正常地運行，延長設(shè)備的使用年限，應(yīng)制定嚴(yán)格的設(shè)備養(yǎng)護和維修制度，下功夫做好設(shè)備的日常養(yǎng)護、檢修工作，不能坐等報修。寫字樓的清潔衛(wèi)生服務(wù)項目包括寫字樓公共區(qū)域、走廊及通道的清潔，外墻的定期清潔，空調(diào)機房、變電房、樓層配電室清潔，電梯清潔保養(yǎng)，消防設(shè)備的清潔，供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間清潔，垃圾房的清潔，寫字樓外圍區(qū)域的清潔，停車場清潔服務(wù)，寫字間內(nèi)大清掃服務(wù)，清洗地毯服務(wù)，各類石材地面打蠟、拋光服務(wù)，汽車、摩托車、自行車的清洗以及其他清潔衛(wèi)生服務(wù)項目。（2）根據(jù)大廈平面布局和總面積、幢數(shù)、出入口數(shù)量、公共設(shè)施數(shù)量、業(yè)主及客戶人數(shù)，配齊保安固定崗和巡邏崗的位置與數(shù)量。2．消防管理（1）建立完善的消防管理組織。將防火責(zé)任分解到各業(yè)主、客戶單元，由各業(yè)主、客戶擔(dān)負所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。宣傳的內(nèi)容有消防工作的原則、消防法規(guī)和消防須知。（5）定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。二、寫字樓物業(yè)管理的特點（一）寫字樓內(nèi)辦公人員眾多，電腦、打印機、復(fù)印機、傳真機、通信設(shè)備等各種辦公設(shè)備全天使用，因此，必須保證供電系統(tǒng)的正常運行。為了保證樓內(nèi)辦公人員正常的生活用水，必須對樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)設(shè)備進行定期的維修養(yǎng)護及按時對生活水箱進行清洗消毒以保證樓內(nèi)辦公人員的用水安全。（二）提供安全保障，常備不懈寫字樓內(nèi)的消防工作非常重要，一旦發(fā)生火災(zāi)后果難以設(shè)想，因此，物業(yè)管理工作中除了要遇正逍換設(shè)備設(shè)施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災(zāi)隱患，加強寫字樓內(nèi)的裝修管理、加強員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應(yīng)做到常備不懈。為了創(chuàng)造干凈，整潔、優(yōu)雅，舒適的辦公環(huán)境，寫字樓內(nèi)衛(wèi)生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由專業(yè)保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。物業(yè)管理工程部的人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)知識，只有這樣，才能夠駕馭這些設(shè)備，才能夠擔(dān)負起管理和維護這些設(shè)備系統(tǒng)的責(zé)任。簽訂租賃合同的具體過程如下：（1）銷售代表在授予的權(quán)限內(nèi)，代表物業(yè)管理企業(yè)與客戶商談、擬寫租約條件后，開始制定銷售協(xié)議書，同時做租賃合同審核走，報財務(wù)部審核。（5）將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉(zhuǎn)送財務(wù)部，由應(yīng)收會計催帳。財務(wù)部的工作職責(zé)財務(wù)部接到經(jīng)營部轉(zhuǎn)送的收費單，及時確認(rèn)款額到賬情況，并通知經(jīng)營部。三、寫字樓承租戶的選擇（一）承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽應(yīng)與寫字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認(rèn)真分析每個承租戶的信譽，對其租住的用途及經(jīng)營內(nèi)容是否與已有承租戶經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)。商品租金由8種因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤成本租金成本稅金是房屋租賃交換時要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，是房屋租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點。（2）在寫字樓市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金（3）寫字樓租約一般分為毛租約和純租約兩類（4）寫字樓物業(yè)的租約由于要持續(xù)較長的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。二、商業(yè)場所的類型鋁（一）從建筑結(jié)構(gòu)上分1．敞開型一些城市的商業(yè)場所多由露天廣場、走廊通道并配以低層建筑群構(gòu)成，包括大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)品供應(yīng)市場等。（三）從建筑規(guī)模上分市級購物中心建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額5億元以上。（三）建筑結(jié)構(gòu)新穎獨特（四）設(shè)備全，商品多，客流量大空間大、設(shè)備多、商鋪眾多、人車流量大，人員復(fù)雜、商品繁多是商業(yè)長多的顯著的特