【正文】 施管理. 055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)；管理標(biāo)準(zhǔn)；管理權(quán)限；管理期限；管理費(fèi)收支；利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。 061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行管理，原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。 065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場(chǎng)或設(shè)置有停車標(biāo)志的場(chǎng)所；物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。 069物業(yè)管理公司享受國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策. 070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。 076在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。 080室內(nèi)部分的維修費(fèi)用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。 084公用設(shè)施的維修費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支付。 087毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費(fèi)用。 090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會(huì)決定。 094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施項(xiàng)目到修繕?lè)鬯⑵诖_實(shí)不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。 099公用設(shè)施專用基金用于購(gòu)買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。 105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫(kù)房等，不包括機(jī)電及保安人員值班用房。 109提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房面積的計(jì)算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。 113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 117業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。 119業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。 122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。持有甲級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有乙級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有丙級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。 ；、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)收入；；。 133住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目由業(yè)主委員會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮?；年度帳目公布?yīng)由業(yè)主委員會(huì)主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。 137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說(shuō)的重大維修項(xiàng)目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）。 139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。 142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供法定代表人簽字蓋章的使用申請(qǐng)；該項(xiàng)目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。 146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基金不予退還。各業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對(duì)本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。 150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書面同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。 157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項(xiàng)目，由管理處每三個(gè)月在各棟房屋的顯著位置公布一次。 160物業(yè)管理公司及其管理處未按時(shí)公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或多數(shù)業(yè)主同意，征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 50％。165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。 168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；管理服務(wù)模式設(shè)想等。 171物業(yè)管理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)管理處下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復(fù)計(jì)算：、福利；；；；；、辦公費(fèi)用；；；。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)或改的項(xiàng)目及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。 176營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加的稅率為：營(yíng)業(yè)收入的5%。 178物業(yè)管理公司代收的水、電費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目要交增值稅。 003治安管理的目的是人身不受傷害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。 006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：公司簡(jiǎn)介；物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度：?jiǎn)T工守則，工作紀(jì)律等；安全防火教育；ISO9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。擒敵拳等。 012保安守護(hù)工作主要有：保護(hù)人身安全；保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全；維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的秩序。 016遇有聚眾鬧事的問(wèn)題的主要處理方法是：控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速報(bào)告有關(guān)部門及公安機(jī)關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問(wèn)題；防止事態(tài)擴(kuò)大。遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號(hào)及車輛特征，必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。 022保安巡邏工作的主要方法是：采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點(diǎn)與線結(jié)合的方法。 026正當(dāng)防衛(wèi)的條件是：：必須有真實(shí)存在的不法侵害行為，才能進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi)；必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為，才能實(shí)行正當(dāng)防衛(wèi)。 029非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì)：屬于不法行為。 033緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件主要是：必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅；危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的；避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施；避險(xiǎn)行為必須是在沒(méi)有其他方法可以排除危險(xiǎn)，在迫不得已的情況下實(shí)施的；緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的，不能是假想的或推斷的；避險(xiǎn)行為不能超過(guò)必要的限度。對(duì)處理問(wèn)題上，堅(jiān)持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)輕微，不需處罰的，可當(dāng)場(chǎng)教育，或協(xié)助所在單位、家屬進(jìn)行教育，如需要治安處罰的，交公安機(jī)關(guān)處理。 002停車場(chǎng)（庫(kù)）的規(guī)劃應(yīng)注意：是否經(jīng)濟(jì)；是否因地制宜。同時(shí)，被保險(xiǎn)人（車主、停車場(chǎng)）應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司。屬撞車事故的，車管員不得放行造成事故的車輛，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；未及時(shí)發(fā)現(xiàn)肇事車輛的，要積極排查，協(xié)助受損車主處理。防止道閘碰損車輛和行人。 012車庫(kù)內(nèi)車位已停滿車輛，管理員應(yīng)放置車位已滿標(biāo)志，并禁止車輛再進(jìn)入車庫(kù)。 016辦理了停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場(chǎng)，對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)臨時(shí)停放的車輛必須繳費(fèi)。這種措施是以高質(zhì)量的保安服務(wù)為基礎(chǔ)的。 021機(jī)動(dòng)車不可以在小區(qū)（大廈）任何場(chǎng)所試車、修車和練習(xí)。 停車場(chǎng)內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由車管員負(fù)責(zé)管理使用，物業(yè)部消防人員定期檢查。 003消防工作的方針是：“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。 007我國(guó)最高消防行政法規(guī)是：《中華人民共和國(guó)消防條例》和《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》 008消防監(jiān)督的三要素是：監(jiān)督者，被監(jiān)督者和監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)。 012重點(diǎn)防火單位工作人員對(duì)本人崗位的防火責(zé)任是：對(duì)本崗位的消防安全負(fù)責(zé)。 016物業(yè)管理單位的消防管理職責(zé)是：建立，健全防火安全制度，明確防火安全責(zé)任；管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施和器材；落實(shí)值班巡查制度；建立義務(wù)消防隊(duì)，撲救初期火災(zāi)，引導(dǎo)安全疏散。 020可燃物的著火方式是：引燃和自燃。 024發(fā)熱的導(dǎo)線屬于火源。 028火災(zāi)中導(dǎo)致人員死亡最多的原因是：煙毒氣致死50％以上。 032對(duì)一般固體火災(zāi)適用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器。 036干粉滅火器的用途最廣，它適用于氣體，液體和電氣設(shè)備火災(zāi)。040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負(fù)責(zé)。 044接觸電阻過(guò)大會(huì)產(chǎn)生極大的熱量引致直接燃燒的后果。 048在重點(diǎn)防火部位動(dòng)用電焊，氣焊必須經(jīng)過(guò)相應(yīng)級(jí)別的審批手續(xù)。 052氣焊使用的危險(xiǎn)氣體是：乙炔。 056在消防安全責(zé)任上，建筑設(shè)計(jì)部門實(shí)行“誰(shuí)設(shè)計(jì)，誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則。 061對(duì)消防管理人員任職要求：先培訓(xùn)，后上崗。 065疏散中人員較多或能見(jiàn)度較低時(shí)，應(yīng)采用：魚(yú)貫隊(duì)列式的方法。 069地下建筑和地下停車場(chǎng)的安全出口至少應(yīng)有：2個(gè)。 073最大的火災(zāi)隱患是人們對(duì)火災(zāi)隱患認(rèn)識(shí)不足，因此消防管理工作要切實(shí)做好宣傳教育方面工作。手動(dòng)按紐，聯(lián)動(dòng)設(shè)備。 080設(shè)備房門都是防火門。 085溫感一般安裝在：停車場(chǎng)和某些設(shè)備間。 089消防設(shè)備在任何時(shí)候都應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，而非手動(dòng)狀態(tài)，這是因?yàn)椋菏謩?dòng)狀態(tài)會(huì)令消防聯(lián)動(dòng)失效。 093地下停車場(chǎng)的排煙風(fēng)機(jī)除消防功能外，還有：換氣，降低廢氣濃度的作用。 097啟動(dòng)噴淋系統(tǒng)噴頭動(dòng)作的溫度：65－71℃。裝上水槍，打開(kāi)閥門，對(duì)準(zhǔn)火焰底部噴射。 104消防栓水泵用消防栓按紐啟動(dòng)。 108手提式滅火器應(yīng)放在通道和容易發(fā)現(xiàn)的地方。 112噴淋系統(tǒng)的信號(hào)閥是常開(kāi)。 116消防系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備平時(shí)處于自動(dòng)狀態(tài)。 120應(yīng)急照明日常檢查采用切斷正常電源，看能否動(dòng)作的方法。 124消防中心控制電源有2路（警鈴電源和控制電源）。 128消防接合器的作用：當(dāng)水池，水箱無(wú)水時(shí)，由消防車通過(guò)接合器供水。 132防火門主要分為三級(jí)。 135消防水泵的技術(shù)要求是：一組消防水泵，至少應(yīng)有兩條吸水管，其中一條發(fā)生故障時(shí)，其余吸水管應(yīng)仍能滿足供水的要求。 138消防栓箱內(nèi)有水槍、水帶（有的還另帶卷盤）、錘子、報(bào)警按鈕裝置。 141消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意：設(shè)前室保護(hù)，以防煙火侵入井道及轎廂中；轎廂承載力不小于1500kg，以保證容納擔(dān)架和數(shù)名人員；轎廂內(nèi)配有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設(shè)施，內(nèi)部裝修為不燃及難燃材料；井道、機(jī)房單獨(dú)設(shè)置，隔墻為防火墻，門為甲級(jí)防火門，底坑有排水設(shè)施，頂部有通風(fēng)設(shè)施，井道內(nèi)不準(zhǔn)敷設(shè)其他用途電纜；設(shè)專用消防按紐等。 145火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警設(shè)備一般常見(jiàn)故障及其檢查辦法是：主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無(wú)燒斷、接觸不良等情況；備用電源故障，檢查充電裝置、電池有無(wú)損壞，連線有無(wú)短路；探測(cè)回路故障，檢查該回路至火災(zāi)探測(cè)器的線路是否完好；誤報(bào)火警，應(yīng)勘察誤報(bào)現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)水蒸汽、粉塵等影響。 149住宅發(fā)生火災(zāi)的可能性有：液化石油器具火災(zāi)；廚房油鍋起火；煲粥干鍋起火；電器用具火災(zāi)；兒童玩火火災(zāi)，煙頭未熄引起火災(zāi)等。 152人員密集場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時(shí)，要注意防毒氣和煙霧中毒；利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒，做到循序地按疏散計(jì)劃撤出被困人員，防止人群過(guò)擠造成踏、壓傷亡事故，制止脫險(xiǎn)者重返火場(chǎng)；滅火時(shí)要沿墻根行動(dòng)，防止燃燒點(diǎn)上部墜落物壓傷人員。 156激發(fā)人在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的積極心理的辦法是：教育、訓(xùn)練。161尋找火場(chǎng)被困人員的方法有：詢問(wèn)知情人；主動(dòng)呼喊；搜尋。 165對(duì)高層建筑火災(zāi)中難以疏散的物資采取固定的大型機(jī)器設(shè)備，用噴射霧狀水流設(shè)置水幕等方法冷卻，不能用水冷卻的，也可用不燃或難燃材料予以遮蓋；對(duì)于易燃液體，可噴射泡沫予以覆蓋；對(duì)于忌水漬、煙熏、灰塵污染的物資，應(yīng)用蓬布等進(jìn)行遮蓋的措施進(jìn)行保護(hù)。 169高層建筑撲滅初期火災(zāi)不可以單純依賴公安消防部門。 172高層建筑應(yīng)配置防火專職干部。 176高層建筑救火的成敗取決于初期火災(zāi)能否被撲滅。 180高層建筑提高滅火自救能力的物質(zhì)基礎(chǔ)是：建立以消防控制中心為中心，能監(jiān)控，組織指揮整個(gè)滅火流程的消防系統(tǒng)。 184高層消防水箱儲(chǔ)存量的技術(shù)參數(shù)要求是：一類建筑不應(yīng)小于18立方米，二類建筑和一類住宅建筑不應(yīng)小于12立方米，二類住宅建筑不應(yīng)小于6立方米。 001房屋維修的涵義是：狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕，廣義的房屋維修則還包括對(duì)房屋的改建。 004磚混結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是1520年。 008房屋維修主要有：按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類標(biāo)準(zhǔn)。 011天面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是：確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。 015房屋維修工程主要有：翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；綜合維修工程等類型。 019物業(yè)大修工程的涵義是：牽動(dòng)和拆換部分主體構(gòu)件、但不需全部拆除的工程。 023房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來(lái)源是：一、住用戶臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程（包括對(duì)業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理）；二、物業(yè)管理公司通過(guò)平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養(yǎng)護(hù)工程。 027設(shè)備故障信息的主要來(lái)源渠道是：巡查、監(jiān)測(cè)、保養(yǎng)、發(fā)現(xiàn)；業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴。 003要對(duì)排水管道進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)、清理：防止其阻塞。非管轄范圍原因停水，要最快時(shí)間了解原因，及時(shí)通告用戶并跟進(jìn)解決情況。 010水泵房設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況需要記錄。 014消防泵“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查一般每半年進(jìn)行一次。（軸封填料不宜過(guò)緊，滲水量大約5～20g／min為宜） 018水泵軸承每隔6個(gè)月潤(rùn)滑一次，加入潤(rùn)滑脂過(guò)多，將導(dǎo)致軸承過(guò)熱。 022水泵軸承溫度達(dá)到90℃是不正?，F(xiàn)象，正常溫度在90℃以下。 025溢流管與廢水管為防止虹吸現(xiàn)象不直接相連，而用大小頭斷開(kāi)