【正文】 施管理. 055物業(yè)委托管理合同應包括的內容：委托管理事項；管理標準；管理權限；管理期限；管理費收支；利潤及風險、監(jiān)督檢查；違約責任及其他權利義務條款。 061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會應依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行管理，原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。 065住宅區(qū)內車輛管理的規(guī)定包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導和監(jiān)督；進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設置有停車標志的場所；物業(yè)管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。 069物業(yè)管理公司享受國家第三產業(yè)優(yōu)惠政策. 070有關業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應當符合法律、法規(guī)、政府有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。 076在業(yè)主委員會未成立時，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設資料，并代為保管。 080室內部分的維修費用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負責。 084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。 087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關責任人按比例分擔費用。 090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。 094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。 099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目。 105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用房。 109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。 113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔相應的民事責任。 117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。 119業(yè)主委員會進行投資和經營活動，市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。 122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。持有甲級資質證書的單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級標準收取管理服務費；持有乙級資質證書的單位，可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標準收取管理服務費；持有丙級資質證書的單位，可以管理9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級標準收取管理服務費。 ；、設備和公共場所（地）的經營收入；；。 133住宅區(qū)管理服務費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。 137住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區(qū)內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。 139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施；其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。 142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時，應向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關圖紙、預算資料；施工承接單位或人員資質資料。 146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標準作適當調整。 150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。業(yè)主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復，逾期視為同意；急修工程應在7日內答復，逾期視為同意。 157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次。 160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規(guī)定標準執(zhí)行，但經業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50％。165物業(yè)管理服務應遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權益。 168物業(yè)管理服務投標書應當包括：物業(yè)管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；管理服務人員配備方案；管理服務用房及其他物資裝備配置方案；管理服務費用收支預算方案；管理服務分項標準與服務承諾；社區(qū)文化服務方案；管理服務模式設想等。 171物業(yè)管理公司派出機構物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復計算：、福利；；；；；、辦公費用；；；。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。 176營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的5%。 178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。 003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。 006保安人員崗前培訓的主要內容包括：公司簡介；物業(yè)管理法規(guī)學習；企業(yè)內部的有關管理制度：員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質量體系有關安保方面文件的學習；普法學習；職業(yè)道德教育；軍訓。擒敵拳等。 012保安守護工作主要有：保護人身安全；保護財產安全；維護客戶單位內部正常的秩序。 016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是：控制、穩(wěn)住領頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問題；防止事態(tài)擴大。遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。 022保安巡邏工作的主要方法是：采取定線、不定線相結合的巡邏線路；采取點與線結合的方法。 026正當防衛(wèi)的條件是：：必須有真實存在的不法侵害行為，才能進行正當防衛(wèi)；必須針對正在進行的不法侵害行為，才能實行正當防衛(wèi)。 029非正當防衛(wèi)的性質：屬于不法行為。 033緊急避險的構成要件主要是：必須是合法利益受到緊急危險的威脅；危險必須是正在發(fā)生的；避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施；避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險，在迫不得已的情況下實施的；緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的；避險行為不能超過必要的限度。對處理問題上，堅持教育與處罰相結合的原則，如違反情節(jié)輕微，不需處罰的，可當場教育，或協(xié)助所在單位、家屬進行教育，如需要治安處罰的，交公安機關處理。 002停車場（庫）的規(guī)劃應注意：是否經濟；是否因地制宜。同時，被保險人（車主、停車場）應立即通知保險公司。屬撞車事故的，車管員不得放行造成事故的車輛，應保護好現(xiàn)場；未及時發(fā)現(xiàn)肇事車輛的，要積極排查，協(xié)助受損車主處理。防止道閘碰損車輛和行人。 012車庫內車位已停滿車輛，管理員應放置車位已滿標志，并禁止車輛再進入車庫。 016辦理了停車場營業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場，對進入停車場臨時停放的車輛必須繳費。這種措施是以高質量的保安服務為基礎的。 021機動車不可以在小區(qū)（大廈）任何場所試車、修車和練習。 停車場內按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由車管員負責管理使用，物業(yè)部消防人員定期檢查。 003消防工作的方針是：“預防為主，防消結合”。 007我國最高消防行政法規(guī)是：《中華人民共和國消防條例》和《中華人民共和國消防條例實施細則》 008消防監(jiān)督的三要素是：監(jiān)督者，被監(jiān)督者和監(jiān)督標準。 012重點防火單位工作人員對本人崗位的防火責任是：對本崗位的消防安全負責。 016物業(yè)管理單位的消防管理職責是：建立，健全防火安全制度，明確防火安全責任；管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內的公共消防設施和器材；落實值班巡查制度；建立義務消防隊，撲救初期火災，引導安全疏散。 020可燃物的著火方式是：引燃和自燃。 024發(fā)熱的導線屬于火源。 028火災中導致人員死亡最多的原因是：煙毒氣致死50％以上。 032對一般固體火災適用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器。 036干粉滅火器的用途最廣，它適用于氣體，液體和電氣設備火災。040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負責。 044接觸電阻過大會產生極大的熱量引致直接燃燒的后果。 048在重點防火部位動用電焊，氣焊必須經過相應級別的審批手續(xù)。 052氣焊使用的危險氣體是：乙炔。 056在消防安全責任上，建筑設計部門實行“誰設計，誰負責”原則。 061對消防管理人員任職要求：先培訓，后上崗。 065疏散中人員較多或能見度較低時，應采用：魚貫隊列式的方法。 069地下建筑和地下停車場的安全出口至少應有：2個。 073最大的火災隱患是人們對火災隱患認識不足，因此消防管理工作要切實做好宣傳教育方面工作。手動按紐，聯(lián)動設備。 080設備房門都是防火門。 085溫感一般安裝在：停車場和某些設備間。 089消防設備在任何時候都應處于自動狀態(tài)，而非手動狀態(tài)，這是因為：手動狀態(tài)會令消防聯(lián)動失效。 093地下停車場的排煙風機除消防功能外，還有：換氣，降低廢氣濃度的作用。 097啟動噴淋系統(tǒng)噴頭動作的溫度：65－71℃。裝上水槍，打開閥門，對準火焰底部噴射。 104消防栓水泵用消防栓按紐啟動。 108手提式滅火器應放在通道和容易發(fā)現(xiàn)的地方。 112噴淋系統(tǒng)的信號閥是常開。 116消防系統(tǒng)現(xiàn)場設備平時處于自動狀態(tài)。 120應急照明日常檢查采用切斷正常電源，看能否動作的方法。 124消防中心控制電源有2路（警鈴電源和控制電源）。 128消防接合器的作用：當水池，水箱無水時，由消防車通過接合器供水。 132防火門主要分為三級。 135消防水泵的技術要求是：一組消防水泵，至少應有兩條吸水管，其中一條發(fā)生故障時，其余吸水管應仍能滿足供水的要求。 138消防栓箱內有水槍、水帶（有的還另帶卷盤）、錘子、報警按鈕裝置。 141消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意：設前室保護，以防煙火侵入井道及轎廂中；轎廂承載力不小于1500kg，以保證容納擔架和數(shù)名人員；轎廂內配有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設施，內部裝修為不燃及難燃材料；井道、機房單獨設置，隔墻為防火墻，門為甲級防火門，底坑有排水設施，頂部有通風設施，井道內不準敷設其他用途電纜；設專用消防按紐等。 145火災自動探測報警設備一般常見故障及其檢查辦法是：主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良等情況；備用電源故障，檢查充電裝置、電池有無損壞，連線有無短路；探測回路故障，檢查該回路至火災探測器的線路是否完好；誤報火警，應勘察誤報現(xiàn)場有無水蒸汽、粉塵等影響。 149住宅發(fā)生火災的可能性有：液化石油器具火災；廚房油鍋起火；煲粥干鍋起火；電器用具火災；兒童玩火火災，煙頭未熄引起火災等。 152人員密集場所發(fā)生火災時應注意的問題：當有化學、塑料類物質燃燒時，要注意防毒氣和煙霧中毒；利用廣播形式宣傳、引導和穩(wěn)定人們的情緒，做到循序地按疏散計劃撤出被困人員，防止人群過擠造成踏、壓傷亡事故，制止脫險者重返火場；滅火時要沿墻根行動，防止燃燒點上部墜落物壓傷人員。 156激發(fā)人在火災現(xiàn)場的積極心理的辦法是：教育、訓練。161尋找火場被困人員的方法有：詢問知情人；主動呼喊；搜尋。 165對高層建筑火災中難以疏散的物資采取固定的大型機器設備，用噴射霧狀水流設置水幕等方法冷卻，不能用水冷卻的，也可用不燃或難燃材料予以遮蓋；對于易燃液體，可噴射泡沫予以覆蓋；對于忌水漬、煙熏、灰塵污染的物資，應用蓬布等進行遮蓋的措施進行保護。 169高層建筑撲滅初期火災不可以單純依賴公安消防部門。 172高層建筑應配置防火專職干部。 176高層建筑救火的成敗取決于初期火災能否被撲滅。 180高層建筑提高滅火自救能力的物質基礎是：建立以消防控制中心為中心，能監(jiān)控，組織指揮整個滅火流程的消防系統(tǒng)。 184高層消防水箱儲存量的技術參數(shù)要求是：一類建筑不應小于18立方米，二類建筑和一類住宅建筑不應小于12立方米，二類住宅建筑不應小于6立方米。 001房屋維修的涵義是：狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護和修繕，廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。 004磚混結構房屋的修繕周期一般是1520年。 008房屋維修主要有：按不同的結構、裝修、設備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類標準。 011天面工程維修標準是：確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。 015房屋維修工程主要有：翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；綜合維修工程等類型。 019物業(yè)大修工程的涵義是：牽動和拆換部分主體構件、但不需全部拆除的工程。 023房屋的日常養(yǎng)護的來源是：一、住用戶臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程（包括對業(yè)主或非業(yè)主使用人進行的房屋二次裝修的管理）；二、物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養(yǎng)護工程。 027設備故障信息的主要來源渠道是：巡查、監(jiān)測、保養(yǎng)、發(fā)現(xiàn)；業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴。 003要對排水管道進行定期養(yǎng)護、清理：防止其阻塞。非管轄范圍原因停水，要最快時間了解原因，及時通告用戶并跟進解決情況。 010水泵房設備運轉情況需要記錄。 014消防泵“自動、手動”操作檢查一般每半年進行一次。（軸封填料不宜過緊，滲水量大約5～20g／min為宜） 018水泵軸承每隔6個月潤滑一次，加入潤滑脂過多，將導致軸承過熱。 022水泵軸承溫度達到90℃是不正?，F(xiàn)象，正常溫度在90℃以下。 025溢流管與廢水管為防止虹吸現(xiàn)象不直接相連，而用大小頭斷開