【正文】 供的設(shè)計(jì)平面圖中的尺寸，計(jì)算房間面積。綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1商品房層次、朝向增減系數(shù)有沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定？答：商品房層次、朝向等增減系數(shù)，原市房產(chǎn)管理局在1988年曾有過(guò)規(guī)定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：(1) 買(mǎi)賣(mài)；(2) 交換；(3) 贈(zèng)與；(4) 以房地產(chǎn)抵債；(5) 以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(6) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核？答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。2什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同？答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。2什么情況下，簽訂商品房出售合同？答：商品房出售合同有二種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同。凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)的，可處1萬(wàn)元以下的罰款。2未按時(shí)交房或未按時(shí)付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？答：未按時(shí)交房或未按時(shí)支付房?jī)r(jià)，均屬違約行為。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購(gòu)人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：未征得預(yù)購(gòu)人同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購(gòu)人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。如何處理預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積的增減？答：預(yù)售商品房交付時(shí)，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理：(1) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測(cè)繪中心測(cè)定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計(jì)算錯(cuò)誤的除外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于2年。3購(gòu)房投資主要考慮哪些因素？答：購(gòu)房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問(wèn)題：(1) 物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值；(2) 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開(kāi)發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)）；(3) 有否正在開(kāi)工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場(chǎng)）；(4) 是否由可信度高的發(fā)展商營(yíng)造；(5) 同比地段房?jī)r(jià)相對(duì)較低，或房?jī)r(jià)的上升空間較大；(6) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；(7) 特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等）；(8) 超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）；(9) 漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀；(10) 良好（出色）的物業(yè)管理；(11) 合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉(zhuǎn)手）；(12) 新穎的建材設(shè)備等。高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。但下部樓層較為壓抑，采光較差。3影響房?jī)r(jià)的其他因素有哪些？答：對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響的因素還有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升會(huì)導(dǎo)致住房需求增加，引起房?jī)r(jià)上漲，反之則房?jī)r(jià)會(huì)趨于平緩甚至下跌。一次性付款購(gòu)房的好處是，購(gòu)房者一般能從售房者那里得到一定比例的房?jī)r(jià)優(yōu)惠。分期付款購(gòu)房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購(gòu)房者可以根據(jù)未來(lái)收入來(lái)決定購(gòu)房總額。3一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房有何區(qū)別？答：一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房都是以未來(lái)收入通過(guò)數(shù)次付款進(jìn)行購(gòu)房的方式。存在著購(gòu)房者與售房者的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，購(gòu)房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。公積金貸款是國(guó)家設(shè)立的通過(guò)互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對(duì)資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是很合算的。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。此外，購(gòu)房者對(duì)該物業(yè)的合法性、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)查也比較方便。購(gòu)買(mǎi)期房就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。期房能否按時(shí)建成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開(kāi)發(fā)商所作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。總之，是購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房還是購(gòu)買(mǎi)期房，要由購(gòu)房者根據(jù)自己的資金實(shí)力、購(gòu)房需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體狀況等方面的因素作出判斷。首先察看大環(huán)境，附近其他生活商業(yè)配套設(shè)施是否齊全；走走看到最近的菜場(chǎng)有多遠(yuǎn)，來(lái)回步行幾分鐘；看看上班高峰時(shí)間公交線路擠不擠；孩子上學(xué)要過(guò)幾條馬路；年青人看看有沒(méi)有娛樂(lè)、體育場(chǎng)所；老人看看有沒(méi)有醫(yī)院；女孩子看看有沒(méi)有美容院……同時(shí)觀察一下附近有沒(méi)有污染的工廠，產(chǎn)生噪音的設(shè)施等對(duì)生活、休息不利的因素。另附：港臺(tái)流行的“看房（睇樓）十三招”：第一招：不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等；第二招：不看晴天看雨天，幾天雨水，漏水、滲水、積水一覽無(wú)遺；第三招：不看建材看格局，建材可改格局難變；第四招：不看墻面看墻角，因?yàn)閴鞘侵亓恐吸c(diǎn)，是否有裂痕、水跡；第五招：不看裝潢看做工，除材料外，做工是否精細(xì)；第六招：不看窗簾看窗外，窗外是否有影響通風(fēng)、采光的排氣管、油煙器等；第七招：不開(kāi)冷水開(kāi)熱水，看看設(shè)備是否完好，水管有無(wú)生銹；第八招：不看電梯看樓梯，安全梯是否安全，有無(wú)雜物堵塞；第九招：不看電器看插座，足夠的插座，才能使家電運(yùn)作；第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目；第十一招：不問(wèn)屋主問(wèn)警衛(wèi)，屋主總是滿(mǎn)口好話(huà)，只有警衛(wèi)了解房屋、環(huán)境、鄰居的情況；第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、滲水；第十三招：不看客廳看廚衛(wèi)、水、電、煤等設(shè)施都在廚衛(wèi)里，容易找出問(wèn)題。我們還要驗(yàn)看有關(guān)土地權(quán)證，由于上海市1995年前立項(xiàng)的內(nèi)銷(xiāo)商品房均為劃撥土地，只能領(lǐng)取黃色權(quán)證，根據(jù)規(guī)定須補(bǔ)交地價(jià)后，才能轉(zhuǎn)為綠色權(quán)證。(2) “沉默是金”：有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購(gòu)房者的需求，知己知彼加以引導(dǎo)，這樣購(gòu)房者往往比較被動(dòng)。“不！我需要足夠的時(shí)間考慮”，“不！我還需要回家和家人商量”，“不！購(gòu)房是我畢生的大事，我還需從長(zhǎng)計(jì)議”。(6) 不要輕信“漲價(jià)”：經(jīng)常會(huì)碰到購(gòu)房者說(shuō)：“我的房子是漲價(jià)前買(mǎi)到的”。當(dāng)購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)“搶購(gòu)”現(xiàn)象時(shí)，購(gòu)房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信“搶購(gòu)”，多坐一會(huì)兒，看個(gè)究竟。(2) 住宅用電根據(jù)電力部門(mén)的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。(5) 居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開(kāi)通公交線路。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》。新建住宅無(wú)《住宅交付使用許可證》的，公安部門(mén)不予辦理入戶(hù)手續(xù)。(3) 新建住宅未按規(guī)定配建公共建筑設(shè)施的，責(zé)令限期補(bǔ)建，逾期未補(bǔ)建的，征用相應(yīng)建筑面積的住宅作為未配建公共建筑設(shè)施的補(bǔ)償，并由有關(guān)部門(mén)落實(shí)安排相應(yīng)的公共建筑設(shè)施；無(wú)法限期補(bǔ)建的，按照相應(yīng)的公共建筑設(shè)施面積處以住宅建設(shè)配套費(fèi)5%~10%的罰款。4住宅小區(qū)公建設(shè)施配套有什么要求？答：住宅小區(qū)公建設(shè)施配套要求有：(1) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建托兒所、幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等教育設(shè)施。房屋沉降主要是地基土質(zhì)問(wèn)題引起的，從而造成墻體開(kāi)裂，下水道堵塞、斷裂等。(5) 磚砌體沿磚縫滲水問(wèn)題。(9) 外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水問(wèn)題。(13) 山墻滲漏水問(wèn)題。(17) 衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水問(wèn)題。(21) 出屋面管道周壁滲漏水問(wèn)題。(25) 房屋頂板改用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂滲漏問(wèn)題。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理