【正文】 款除外），便可向深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準后方可預(yù)售。25)26)銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。2.規(guī)范工作：工作中有禮貌地接待客戶和咨詢電話；保持售樓處現(xiàn)場和樣板房的清潔衛(wèi)生，保持售樓資料及有關(guān)物品條理、整齊的擺放。業(yè)務(wù)準備：接待客戶前，需清楚掌握以下內(nèi)容：（見下頁）A.D.吸引新顧客的注意力是極為重要的，所以要用誠懇、友善、專業(yè)、合作的態(tài)度獲取顧客的好感和贊賞。3)在推銷工作中，銷售人員必須具有說服力。4.2)什么時間入伙？B.再次或多次到現(xiàn)場看樓。記錄樓宇資料。當顧客表示愿意購買時，便應(yīng)立即開始交易和盡快把交易完成，以免影響顧客對購房的決定和信心。2)4)7．銷售合同簽訂流程銷售部選定房號銷售人員填寫認購書客戶到財務(wù)部交訂金，開收據(jù)銷售經(jīng)理審核、簽字業(yè)主簽字銀行按揭務(wù)必遵循此銷售計劃支持之程序：房地產(chǎn)買賣合同當具備以下條款：（一）土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期；（五）公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；（九）雙方認可必要的其他事項第二十條、預(yù)售房地產(chǎn)的，當事人約定交付房地產(chǎn)的時間應(yīng)當在竣工驗收合格之后。轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣約定時間三十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同。第二十八條、預(yù)售房地產(chǎn)的受讓人不按期給付價款的，按下列規(guī)定承擔違約責任：（一）第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當符合下列條件：（一）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（五）《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》（1995年12月26日深圳市第二屆人民代表大會常委委員會第五次會議通過）第二條、在特區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)遵守本條例。本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指以促成房地產(chǎn)交易協(xié)議為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；（二）本條例所稱房地產(chǎn)評估員包括估價師和評估員。咨詢合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：（一）違約責任；（五）雙方當事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；（二）當事人認為應(yīng)當載明的其他事項。委托人提供虛假、失實資料或隱瞞真實情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)。《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》（深圳市人民政府[1992]355號）第二條、本辦法所稱的商品住宅外銷，是指將特區(qū)內(nèi)的住宅出售給境外公司、企業(yè)其他組織、外國人、華僑、港澳臺同胞以及在境外中資機構(gòu)服務(wù)的國內(nèi)人員。購樓者須認明《商品住宅外銷許可證》方可購買。4.《關(guān)于搞活深圳市房地產(chǎn)市場的若干規(guī)定》（深圳市人民政府1994年10月26日文件）一、再轉(zhuǎn)讓的受讓方將房地產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓的，按前款規(guī)定辦理。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，暫免征契稅和教育費附加。《深圳經(jīng)濟特區(qū)登記條例》(1993年深圳市人民代表大會常務(wù)委員會第一次會議通過)第三十條：申請建筑物、附著物所有權(quán)初始登記，應(yīng)提交下列文件：（一）建筑竣工驗收證；（五）第三十七條、申請轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)提交下列文件：（一）《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；（二）房地產(chǎn)權(quán)利證書；（三）身份證明；（四）買賣合同書、或贈予書，或繼承證明文件，或交換協(xié)議，或依人民法院依法作出的已生效的判決書、裁定書、調(diào)解書，或有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書，或分割的協(xié)議書；行政劃撥、減免地價的土地，轉(zhuǎn)移時按規(guī)定需補地價的，應(yīng)提交付清地價款證明書。商業(yè)社會推銷行為無處不在：總統(tǒng)出行為了推銷他的國家；公司老板推銷著他的企業(yè)；傭薪階層推銷著他們的勞務(wù)和產(chǎn)品。1.2.2)這會大大影響到現(xiàn)存及潛在的顧客對你或公司的印象。事實上，優(yōu)良的服務(wù)就是極具競爭力的，它除了可以開創(chuàng)新的客源，保留現(xiàn)時的顧客，更讓所有的顧客認為付出的代價是物有所值。2)發(fā)展?jié)撃?，肯定自我：銷售人員需堅信自我存在的價值，確信自己雖是寂寂無名的小人物，但正因為默默的耕耘，才會使目標達至成功。優(yōu)秀的銷售人員就是在于把正確的商品賣給正確的人。6)優(yōu)秀的銷售員往往是從贏得顧客的尊敬，贏得同事的尊重中取得更大的榮譽和滿足。承擔責任的心態(tài)：只有老板的心態(tài)最合老板的心意。了解客戶的心態(tài)：只有從客戶的角度出發(fā)，才能明白到客戶真正的需要及擔憂，同時，也只有從客戶的角度出發(fā)，才能打破客戶的隔膜，與之產(chǎn)生共鳴，從而得到客戶的信任，達成交易。誠摯熱情是打破和客戶之間障礙的唯一良方，禮貌親切的笑容散發(fā)出的化學作用，會使銷售員有如天賦神力，使客戶作出認購決定。13)敏銳的觀察力和正確的判斷力：培養(yǎng)敏銳的觀察力和正確的判斷力，在于細心觀察周圍的人和事并加以揣摸，同時，模仿及觀察有經(jīng)驗的同事，以“取其之長，避己之短”。成功的銷售技巧1)3)準確跟進：重新確認顧客需要；向顧客忠實地分析事實并提供解決問題的辦法；與顧客保持聯(lián)絡(luò)并繼續(xù)觀察其購買訊號。6)人與人的相處，在初次見面時的印象至為深刻。6．接收名片必須起身雙手接名片，接收的名片不可來回擺弄，不要在接收的名片上做任何標記，寫字接收的名片要仔細看一遍再收好，注意不要將對方的名片遺留在座位上；4）2）敲門：職員需進入關(guān)著門的辦公室或房間時，應(yīng)輕叩房門，得到允許后方可進入；如房門是打開的，應(yīng)輕叩房門引起房間內(nèi)的人注意，得到允許后再進入。6）用餐：職員在辦公室用餐時，應(yīng)在桌面上事先墊好廢紙或塑料以保護桌面不被弄污，用餐后應(yīng)及時收拾桌面，不要將餐盒留在座位下，應(yīng)放在樓層統(tǒng)一的垃圾收集箱。使到對方在表面上得到勝利，而我們自己卻得到實際的利益。但在未了解對方性格之前，還是不可妄拋高帽，以免弄巧成拙。對性情暴躁，不明事理的客人，必須忍耐一點，先細聽他的說話，然后針對他的觀點用最簡單、清晰的語句去解釋，務(wù)令對方釋然為止。故宜先自行檢討，再尋誤會所在，仍要用一種友善的態(tài)度去慢慢解釋。5）因此，在應(yīng)付他時，應(yīng)有心理上的準備。女性客人：男性銷售員在面對女性客人時，一定要避免輕佻、浮躁的態(tài)度及印象。無論事情如何棘手，心情如何激動，談吐的聲線也要溫文，不可疾言厲色。當有客戶向你投訴時，不論對方是什么人物，或是否有理由，應(yīng)先對他表示同情，與其說“不”字，不如說“是”字，這樣更來得懇切和適當，切不可有半點敷衍性質(zhì)。如需其他同事接聽，應(yīng)對客人說：“請您稍候。凡電話涉及業(yè)務(wù)的，當時找不到接洽人，一律不準推諉，須妥善處理。盡量避免在上班時間撥打私人電話，外界的雜音或私語不能傳入電話內(nèi)，通話時如果需要與其他人講話，應(yīng)捂住話筒或按下電話上的“話筒閉音”鍵，通話時如發(fā)生掉線、中斷等情況，應(yīng)由打電話的一方重新?lián)艽?，等對方放下電話后，再輕輕將話筒放回電話機上。要用平常友誼的語調(diào)來談話就可以了。關(guān)懷別人：對于電話詢問，我們應(yīng)提起精神去接聽。以柔制剛：運用多些忍耐性，令對方煩躁的心情平靜下來，跟著給予一個迅速而精簡的答復(fù)，這才是電話談話的高度藝術(shù)。不卑不亢：當接聽客戶咨詢電話時，要本著良好的心態(tài)，盡可能細致地回答客戶提出的問題，切勿把急于推銷的感覺傳達給客戶，要保持與客戶同等層面進行交流。須知世界上有多少巧合或類似的事，非弄清楚別輕下你的斷語。8）13．銷售員應(yīng)注意的事項銷售員之所以未能有好成績，營業(yè)額有跌無升，可能是存在一些問題，這時就應(yīng)注意以下事項：1)人在心不在；5)磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重多層框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層左右的房屋鋼體結(jié)構(gòu)：使用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐（地王，賽格廣場）3．窗框滲水：窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實或窗體因質(zhì)量問題而發(fā)生變形。下水不足：在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉比嚴而導(dǎo)致雜物進入管道。水管黃銹水：因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。4．住宅平面設(shè)計的幾個概念1）6．8．是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共埸地。5）管理:針對物業(yè)管理來理解可以概述為打理、維護、修繕。此基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單住設(shè)立專賬代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。1）3）5）7）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；2）出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；6）10．物業(yè)管理中對于房屋的維修責任，按以下規(guī)定劃分；1）室內(nèi)部份由業(yè)主負責維修；2）房屋的外墻、電梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出；住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車棚(庫)等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修養(yǎng)護；3）管理維修養(yǎng)護費用從管理服務(wù)費中支出。向業(yè)主收取的管理服務(wù)費；4）管理部門同供電、供水、供氣等部門簽有委托抄表及收費合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。1．97年全年交易（買賣）4851宗，%%，其成交面積占全市商品房成交總面積的12%。深圳市房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)讓稅費（見下頁）序號稅率計算基數(shù)收取對象銷售營業(yè)稅售價售方登記部門代收2）%登記部門代收5）15%所得額土地增值稅2土地增值額=現(xiàn)購入價原購入價；附件四：有關(guān)風水學的常識在古代的中國，人們根據(jù)長期對自然的細致觀察及實際生活的體驗，形成了一種有關(guān)住宅、村鎮(zhèn)及城市等居住環(huán)境的基址選擇及規(guī)劃設(shè)計的學說，就叫“風水學”，也叫“堪輿學”。1．基址正好處在這個山水環(huán)抱的中央，地勢平坦而具有一定的坡度。所以，追求一種優(yōu)美的、賞心悅目的自然和人為環(huán)境的思想始終包含在風水的觀念之中。中軸對稱的景觀：以主山——基址——案山——朝山為縱軸；以左肩右臂的青龍、白虎山為兩翼；以河流為橫軸，形成左右對稱的風景格局或非絕對對稱的均衡格局。富于曲線美、動態(tài)美的景觀：筆架式起伏的山，金帶式彎曲的水，均富有柔媚的曲折蜿蜒動態(tài)之美，使風景畫面更加流暢、生動、活潑。16