濟(jì)南商品住房動(dòng)態(tài)研究分析報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 ?。ㄎ澹?價(jià)格增長速度在高位平穩(wěn)運(yùn)行 2003年，我市商品住房平均價(jià)格為2263元/㎡,%?！ 。ǘ?價(jià)格漲勢迅猛超出預(yù)想 我市2003年二手住房平均價(jià)格為1722元/㎡，%，增幅比上年高4個(gè)百分點(diǎn)。難怪我市中介市場上“一個(gè)月漲四、五十塊！”（指每平方）的驚嘆聲不絕于耳。另一方面，這種類似“牛市”的漲價(jià)形勢，刺激了房主的“追漲”惜售心理?！ D7 濟(jì)南市二手住房價(jià)格走勢 （三）.成交面積增長速度放緩 自我市1999年12月開放住房二級市場以來，二手住房成交面積經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速增長期。同時(shí)，二手住房成交10192件，%，增長速度明顯放緩。2003年，已購公房買賣成交3864件，%；㎡，%；，%。與新二手房不同的是，已購公房普遍使用年限較長，價(jià)格相對較低，所以2003年1～12月的房價(jià)走勢與上年的走勢較為接近，也相對平緩（見圖10）。同時(shí)，住房市場的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)交易稅收的增長。今后一個(gè)時(shí)期，誰排名第一已不再重要，重要的是我市住房市場整體的持續(xù)、健康、平穩(wěn)、發(fā)展。2003年12月1日省直已購公房開始上市交易，這是濟(jì)南住房二級市場的一大利好?！！ ∑?、對策與建議 ?。ㄒ唬?全面放開住房二級市場 根據(jù)根據(jù)國務(wù)院18號文件精神，執(zhí)行單批方案的駐濟(jì)有關(guān)單位應(yīng)盡快統(tǒng)一思想，制定具體措施，捉緊出臺上市規(guī)定，解除對已購公有住房上市交易設(shè)置的限制條件，“降低門檻”，擴(kuò)大交易，全面放開我市住房二級市場?！ 。ㄈ?增加高層和小高層普通商品住房的供應(yīng) 由于城市土地資源有限，以及居民收入水平和居住理念的改變，住房需求層次更加分明，我市的高層、特別是小高層住房正越來越受到人們的青睞。如建設(shè)過多，將不利于有限資源的優(yōu)化配置?！ 。?加強(qiáng)房管部門自身建設(shè) 采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)房管部門自身建設(shè)?！ ‰S著我市住房制度改革深入推進(jìn)，居民的住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。㎡，%，預(yù)計(jì)今后幾年我市商品住房銷售仍將保持目前這種較好的運(yùn)行速度。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必然帶來建筑成本的增加。由于城市化進(jìn)程加快，外來人口和拆遷戶大量增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟(jì)能力的同步增長，勢必增加對住房的有效需求。再者，有的開發(fā)商手中還有儲備的土地?！ ∫虼?，預(yù)計(jì)我市2004年“普通商品住房”價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上既不會(huì)有較大幅度增長，也不會(huì)有大幅度下降，將會(huì)延續(xù)2003年相對平穩(wěn)的上漲走勢。其中，市中心地段泉城廣場附近的1室1廳租賃價(jià)一般為400元/月，同比增長30%左右；東部花園小區(qū)和南部玉涵小區(qū)的1室1廳租賃價(jià)一般為300元/月或1000元/季，同比增長約7%。濟(jì)南市房產(chǎn)登記中心主任 賈延和二ΟΟ四年一月二日二○○三年濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)主要情況 2003年，我市房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀政策的指導(dǎo)下，基本保持了穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資89億元，%。土地購置面積320萬平方米，同比下降42%。與去年持平。購房者95%的為自住。今年我市圍繞“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)進(jìn)行街區(qū)整治和道路改造，共完成拆遷132萬平方米，%。 二、房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題 土地一級市場供應(yīng)不足，價(jià)格偏高。 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不盡合理，供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。我市城郊以舊村改造為名的房地產(chǎn)開發(fā)，通過整治，取得很大成效，但還沒有完全禁止，這種不規(guī)范運(yùn)作的帶來的低成本，嚴(yán)重?cái)_亂的房地產(chǎn)市場秩序，應(yīng)進(jìn)一步采取措施。建議對這項(xiàng)工作進(jìn)行深入研究，應(yīng)自上而下地建立一個(gè)合理、順暢的組織協(xié)調(diào)機(jī)制和經(jīng)費(fèi)供應(yīng)渠道，并列入上級對當(dāng)?shù)卣目荚u指標(biāo)，以利于工作開展。新開工面積、施工面積等指標(biāo)與2003年大抵持平。經(jīng)營性用地“招拍掛”會(huì)帶來更加激烈的市場競爭，土地價(jià)格進(jìn)一
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