【正文】 個，對大型的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目要實(shí)聽證制度，不是說你有錢你就可以建，不是說你有地你就可以建，你想建多大就建多大，這是網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的核心，這項(xiàng)工作商業(yè)主管部門推動了十年沒有對動起來，但是現(xiàn)在有結(jié)果了，國務(wù)院已經(jīng)明確表示在今年年內(nèi)將以國務(wù)院條例的形式推出城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，這是一個行政立法，它具有法律效力。 第二個，我這個地方建那么大的項(xiàng)目能不能通過聽證，聽證會會不會被否決，你就得考慮這些因素了，你得去打聽打聽有哪些商戶有哪些大的商家要申請?jiān)谶@一片經(jīng)營，你要量身定做，要去定量開發(fā)，而不是像現(xiàn)在建完之后你再去招別人。第二個沒有對商業(yè)的屬性有個正確的了解，其實(shí)建設(shè)一個商業(yè)舒適，有很大的公共屬性，它不是一般的一個工廠，不是一般的一個寫字樓的概念，如果您想在這個城市里面建一個大商場，那么它帶來的對周邊城市生態(tài)的影響是多樣性的，第一個首先可能體現(xiàn)為交通，這個地方不建一個大商場、購物中心交通是很通暢的，一建就堵，這個路口就影響了一個城市的交通通暢，一個城市因?yàn)榻煌ㄔ斐傻膿p失有時候是難以估量的。所以我們要建這么一個東西是需要做綜合的評估的，事實(shí)上在發(fā)達(dá)國家，這也是一個通行的做法，大家對家樂福很熟悉，家樂福在法國開一家新店，現(xiàn)在就必須要關(guān)一家新店。這是一個什么概念？所以我想這也是大家很多商業(yè)，開發(fā)商熱衷于搞商業(yè)地產(chǎn)的一個原因，因?yàn)樯虡I(yè)現(xiàn)在二十一世紀(jì)有人說是一個商業(yè)的世紀(jì)。最大的公司是沃爾瑪，沃爾瑪?shù)募易?，它還是個家族企業(yè)，最有錢的家族是商業(yè)公司，是沃爾瑪，前段時間也在傳，最有錢的老板也是商業(yè)的，瑞典家居的老板，在北京有店，曾經(jīng)算出來是全世界最有錢的，比比爾蓋茨還多，老爺子出來宣布了一下股權(quán)有所變化，現(xiàn)在不是了。在德國、韓國，商業(yè)的營業(yè)時間甚至都是受到限制的，你到漢城去都可以看到，像樂天百貨這些大公司，在周末的時候是關(guān)門的，正確強(qiáng)制性要求你停止?fàn)I業(yè)。所以就說搞聽證，大家要理解，這是一種國際慣例，是有它的合理性在里面，同時也是為了保護(hù)開發(fā)商，這分網(wǎng)點(diǎn)過于扎堆，惡性競爭，最后對開發(fā)商來講也沒有好處。剛才講到了條例出來以后實(shí)行聽證，聽證是一種否決法，它告訴你這個地方，通過聽證并不意味著政府要對你的項(xiàng)目的成功實(shí)施擔(dān)保。第二個就是生活區(qū)和商業(yè)區(qū)適度分離，兩個，人家不是希望樓底下就可以買菜，他們希望開車１０分鐘買到就可以了，把生活區(qū)和商業(yè)區(qū)挨得太緊，這是沒有生活質(zhì)量的一種表現(xiàn)。我們要發(fā)展，大的就是要發(fā)展大型的購物中心，大型的購物中心，關(guān)鍵不是要體量要大，而是真正的要成為購物中心，我們到廈門開一個論壇，到廈門看有個ＳHOPPINGＭALL購物中心，其實(shí)這些都不叫Ｍａｌｌ，媒體一看體量大都叫ＭＡＬＬ，這影響了我們對ＭＡＬＬ的影響和認(rèn)識，ＭＡＬＬ應(yīng)該是有很多業(yè)主構(gòu)成，有很大的共享空間，環(huán)境非常優(yōu)美，休閑的比例非常高，這才是個購物中心的概念，這是我們小康之后要的一種生活，那么可能有很多便利店，有很多的休閑超市比較方便的既安全又綠色環(huán)保的店鋪能夠出現(xiàn)在我們身邊。昨天我參加了一個２００４年中國籃球地談的頒獎典禮，中間像萬科的這些公司，選為藍(lán)籌地產(chǎn)，那么我想我希望今天在座的這些開發(fā)商中間也能出現(xiàn)藍(lán)籌，為中國的地產(chǎn)做出貢獻(xiàn)。張先生的演講題目是民俗商業(yè)建筑的基本設(shè)計元素。這個融合是和區(qū)域融合，和建筑文化融合，可以和學(xué)校融合，可以和城市重要的區(qū)域融合，所以說今天我講的是文化文脈的問題，但是可能通過這個營造，給大家創(chuàng)造更多的商業(yè)地產(chǎn)的價值。這個階段的要素就是強(qiáng)調(diào)功能化，功能的分區(qū)，交通的便捷，道路的快速，更強(qiáng)調(diào)功能。下面我想分成幾個大的點(diǎn)給大家做一個介紹?；臼沁@樣幾個部分。第二個大的階段就是剛才說的多元化人性尺度的，這是８０年代，因?yàn)榻Y(jié)合這個，在英語當(dāng)中是主街，這個主街是很多的歐洲的小市鎮(zhèn)都有這樣的街，這個就成了一個新都是主義的構(gòu)成勻速，很多咱們看到新都市主義階段，哥倫比亞（英文）小鎮(zhèn)當(dāng)中都有這樣的主街區(qū)，現(xiàn)在國內(nèi)先知先覺都開始考慮這樣的問題，中科，做的一些中塔，主街，新天地等等大的房地產(chǎn)當(dāng)中陷入這樣的一些商業(yè)商區(qū)。這個后來我說的商業(yè)街區(qū)更多的復(fù)合型的商業(yè)街區(qū)，酒店輕型辦公，不同的咖啡酒吧，圍繞旅游區(qū)圍繞住宅區(qū)甚至大學(xué)的校園等等展開的這種業(yè)態(tài)的商店，都是這方面的意思。商業(yè)建筑的分類基本上剛才也說了，一個是在市中心區(qū)，這個是高密度區(qū)，這是意大利米蘭老城區(qū)的商業(yè)，商業(yè)加了一個屋頂蓋，形成了市中心的商業(yè)。一個是我們能夠把它做到一個大學(xué)校區(qū)也強(qiáng)調(diào)多元化，插入商業(yè)的因素。這個問題我這樣一共是１０個案例，把幾個不同的方面。當(dāng)這個街上有很多行人的話一定要有一定的尺度，一個街區(qū)的尺寸應(yīng)該和人的行進(jìn)速度相關(guān)。二樓設(shè)計了很多的辦公。機(jī)理，我沿街走的時候這個標(biāo)牌我們請了印第安的藝術(shù)家。同時我們強(qiáng)調(diào)怎樣規(guī)劃它的建筑，不是大體塊的，滑溜溜的，應(yīng)該是很有機(jī)理的。商業(yè)建筑一樣，就是這個商業(yè)建筑的把角一定是應(yīng)該連貫一點(diǎn)，是完整的。 第二個案例就是營造城市的區(qū)域。這個地方原來溫哥華因?yàn)楸泵赖乃袨I海城市沒有文化方面的歷史，更多是工業(yè)方面的歷史。當(dāng)時第一個叫矛頭項(xiàng)目，這是一個區(qū)域，咱們做購物中心里邊要有旗艦店，矛頭店，矛頭店是４個，１９世紀(jì)的破廠房，我們把廠房上面的吊車鏈子全部保留，然后里邊做成餐飲，購物，還有最大的市場，咱們所謂的農(nóng)貿(mào)市場，現(xiàn)在大家覺得有些東西不太注意它，當(dāng)這個年代過去之后，在這兒是溫哥華唯一保留的全國最大的人和人討價還價買東西，買新鮮物品，大家很多一塊兒是來娛樂，是一個城市人所需要的活動。這里邊除了剛才說的集中的市場之后有很多其它兒童的玩具店，都是手工做的，玻璃店，餐廳，這是一個上市公司，非常好，對島上各行各業(yè)都非常有利。還有叫舞蹈藝術(shù)表演藝術(shù)，印第安人表演藝術(shù)的中心，所有失去的東西在這個島上都找回來了。這個項(xiàng)目原來也是這樣的一個新環(huán)的新工業(yè)的地方，都成了現(xiàn)代城市比較有吸引力的東西，重要的符號叫（英文）這樣的一個地方，把一個Ｑ，和市場的名字保留下來，就是符號的標(biāo)志性。 另外一個項(xiàng)目講實(shí)際上我們講一個極端的例子，這個例子是我們加拿大上市的房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目。新都市主義，規(guī)劃的一個重要因素就是人能夠在５分鐘的步行距離之內(nèi)達(dá)到他日常所需的除居住以外的一些社交文化的功能。這包括我們說的岸邊文化，岸邊擺渡船，院落式的餐廳，多平臺的餐飲、娛樂，還有一些特色的購物店。這個城市，去了就知道，最著名的一個旅游點(diǎn)就是這個城市有一條河叫紅河，有首英文歌就唱這條河。所以這個城市的功能也基本達(dá)到了。大學(xué)現(xiàn)在都開始進(jìn)入一個階段，大學(xué)的生活不應(yīng)該是單一的脫離社會的，應(yīng)該和社會結(jié)合在一起的，風(fēng)情區(qū)域等等都可以插進(jìn)大學(xué)里，不使大學(xué)成為一個上完課就是一個死區(qū)，有人娛樂、消費(fèi)，同時這種社交活動為大學(xué)生也是一種學(xué)習(xí)，融入社會，這個思潮成為很有力的思潮，大學(xué)里下了學(xué)以后不是開著車回家了，教授也不是走了，希望很多人住在這個校園里頭，可以增加校園的氣氛。 另外一個案例，這是溫哥華另外一個大學(xué)校區(qū)，也是這一類的，這個有特色，在山頂上，非常孤立，純粹是大學(xué)，學(xué)生出來很困難，都得坐車，是純粹校區(qū)原來，為了增加教育經(jīng)費(fèi)，其它的考慮，就建住宅、商業(yè)，商業(yè)街區(qū)做了很多研究，包括商業(yè)街區(qū)的路寬非常重要的，大家往往過度地強(qiáng)調(diào)一個事忽略另一個問題，就說是不是人車分流一定要做得那么干凈，實(shí)際上是不對的，人車分流要看這個尺度，不是說沒有汽車就好，對人氣，商業(yè)性就差。校園的街道，研究機(jī)構(gòu)，商業(yè)設(shè)施，互動?？傊幕?、社交這一塊對不管是住宅還是辦公還是其它工業(yè)都是非常有吸引力的，只要把這個做好，相當(dāng)于一個心臟，形成一個吸鐵石。我主題講的就是當(dāng)一個居住社區(qū)達(dá)到一定程度的時候，你的商業(yè)業(yè)態(tài)也會由量化一下進(jìn)到質(zhì)變。這一個多元化的。大家看的不做得不一定是灰色，就是把空間的非人性化做出來。這個實(shí)際上也迎合了歷史的發(fā)展。創(chuàng)造了一些情調(diào)的東西，主街要形成這樣一個方場，分期實(shí)施，功能劃分，實(shí)施當(dāng)中有個業(yè)態(tài)的規(guī)劃，這是我們自己做的業(yè)務(wù)，建一個業(yè)態(tài)，第一期做的業(yè)態(tài)應(yīng)該有所謂的大型的市場，地標(biāo)性的建筑一期應(yīng)該做出來，第二步應(yīng)該營造街，就是把這條街街面的質(zhì)量、吸引力做出來。這里有個東西項(xiàng)的建筑，這里很大的局限就是這是市政路，不能動，切了４塊，前面那個大馬路交通流非常大，住宅的質(zhì)量也上不去，所以我們覺得工業(yè)這個部分要搞街區(qū)的商業(yè)，有文化的商業(yè)，這種商業(yè)怎么做呢？當(dāng)這種商業(yè)做到一定程度的時候開發(fā)商不要建會所了，因?yàn)闀暮芏喙δ芸梢园莸竭@個區(qū)里面去，所以你造的是一個區(qū)域，而不是龐大的會所，巨無霸，越來越大，最后成為一個包袱，賠錢。圍繞這個標(biāo)識性，我們做了也是住宅，這里邊寫了線型會所，就是把大會所打斷，形成第一個可能賣給健身房，第三個可能是作為托兒，第四可能作為健身，沿著它是咖啡座。第一個就是多元化的功能。有吸引力的店面。另外就是戶外空間，戶外空間非常重要，有趣味的街道，戶外街道，這些照片只是說明，跟我們的項(xiàng)目沒有關(guān)系。同時戶外的景觀設(shè)計非常重要，跟住宅沒有什么區(qū)別，另外標(biāo)識，標(biāo)識的設(shè)計是商業(yè)建筑不可分割的部分，它的設(shè)計的成功與否對你的形象是有影響的。主持人：感謝張總的精彩演講。而且會議主持者還特地點(diǎn)名要讓劉總在這個會上講講第五大道運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，所以劉總由于發(fā)高燒，他可能想了想人，還是讓我來給大家匯報一下，為什么？因?yàn)榈谖宕蟮缽念^到尾我比較熟悉，作為首創(chuàng)集團(tuán)的整個商業(yè)運(yùn)作坦白地講，我沒有什么經(jīng)驗(yàn)，我是從資產(chǎn)管理的角度運(yùn)作過幾個商業(yè)地產(chǎn)。 現(xiàn)在我就開始。它給自己確定的一個目標(biāo)是做一個國際化的公司，我們大概現(xiàn)在主要的經(jīng)營范圍在房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施這里面介紹的是水路，我們基礎(chǔ)設(shè)施的主要是水陸和高速路，最近我們又成功地投標(biāo)京津第二條高速路。２００４年現(xiàn)在還沒有總結(jié)出來，大概在２５０億左右我估計。目前我們擁有土地儲備３５０萬平方米，這是全部交完土地出讓金的我指的是。我們選擇第五大道主要也是考慮地處奧運(yùn)村的入口處，從我們第五大道的區(qū)域位置距離奧運(yùn)會的主體育場只有７００、８００米這樣一個地方。所以我想多說一句，在這個基礎(chǔ)上選擇商業(yè)地產(chǎn)的投資領(lǐng)域里面，我覺得非常重要的，第一重要的就是它的區(qū)位，如果它再好的成本，再漂亮的設(shè)計，再好的功能，如果沒有足夠的商業(yè)的客流來支持的話，商業(yè)經(jīng)濟(jì)是成功不了的。所以我覺得我們在選擇第五大道的時候是著重這一點(diǎn)，是低處亞奧經(jīng)濟(jì)商圈，是一段城市，當(dāng)然奧運(yùn)會的舉辦會把它提升，但是目前來講就靠它目前也應(yīng)該具有商業(yè)價值，否則等不到奧運(yùn)會的早開自己的投資已經(jīng)完蛋的。所以如果我們再做一個類似的東西，恐怕我們在這個地方就很難生存了，所以我們在商業(yè)定位的時候，做商業(yè)地產(chǎn)你得考慮商業(yè)定位，不能非常隨意地來做一個事兒。巨庫當(dāng)時定位是大家慕名而來非常時尚的東西，實(shí)踐證明我開業(yè)了半年，現(xiàn)在開業(yè)了大概三個月，效果并不好，因?yàn)槟闶琴u地產(chǎn)，不是你自己去做商業(yè)，你要把房子都賣給小業(yè)主，小業(yè)主要把房子租給小商戶，他們可沒有那么大的實(shí)力可以扛到底。如果先賣房子后招商，你商場從不火到火是需要一個時間的，小商主扛不住，小商主就退租，小業(yè)主收不到租金就要退房。但是現(xiàn)在你像我的做法，先把房子賣掉，讓小業(yè)主、商場扛的話，非常難，恐怕原來，我現(xiàn)在第五大道的平均售價一二層全部賣光了平均售價是兩萬五千塊錢一平米，實(shí)際你要返回往回投，投的是什么？你的售價，上報的售價，這個錢是要留出來的，我現(xiàn)在開始沒經(jīng)驗(yàn)，做第一個項(xiàng)目沒有經(jīng)驗(yàn)，收到錢了這好啊，收那么多錢又投別的去了，到這時候開始花錢的時候你要另外拿出現(xiàn)金來支持。所以對后就是換句話說搬石頭砸自己的腳，倒霉的還是你自己，這個責(zé)任你還是要負(fù)。但是我們有我們構(gòu)造一個商業(yè)定位的一些想法。大家誰都不比誰傻，對我來講，對我這件事來講就是他們上市公司急于出業(yè)績，盡快套現(xiàn)，又不敢套給一個沒有想法沒有實(shí)力的，因?yàn)樗约罕旧碣u的話會有壓力，到底怎么做，賣的時候東陽得考慮對方的承受能力，所以他選擇的時候也是考慮到首創(chuàng)集團(tuán)的能力，首創(chuàng)集團(tuán)的運(yùn)作的方法，這些干部隊(duì)伍工作努力的程度，我們幾乎沒有什么先進(jìn)，比如我們用他的樓在銀行壓點(diǎn)錢付給他，付了５０％，然后我們又重新開始銷售，滾動開發(fā)滾動投資，用這種方法來做。所以我們考慮做一什么什么市場的概念。第二，我們選擇了一個青鳥健身，因?yàn)楸本┻@兩年的健身一浪高過一浪，可能人富了，有這種健身的需要，希望自己更健康。當(dāng)然如果你不想這個問題，我房子賣了，找別人投一個健身俱樂部，這樣的話你很難搞商業(yè)談判，比如俱樂部投一千萬的話肯定不能跟這么多年，要求三年收回全部投資，這樣勢必就給業(yè)主創(chuàng)造的租金價值就低，這樣的話業(yè)主就不愿意買你的房子，你自己去干去吧。當(dāng)然要計算，多大的程度你可以接受，如果把錢貼光了你也覺得不合算。這樣就是營造出了幾家店，還有寶島眼鏡，張一元，比較有名的店進(jìn)入之后營造出了大品牌要進(jìn)第五大道這樣的一個概念。地產(chǎn)書上我曾經(jīng)看過有這個說法，你要做商業(yè)的話要達(dá)到你商業(yè)設(shè)施的旗艦店，用旗艦店帶動其它商戶的跟進(jìn)，我們選擇的旗艦店就是第一個是青鳥，青鳥在我上面占了３千多平米，全聚德也算旗艦店，５千多，第二我們做錢柜，錢柜恐怕北京的人和上海的人都比較清楚，年輕人都不能清楚，錢柜是臺灣的一個企業(yè)，它經(jīng)營亮泛式的，大家一進(jìn)ＫＴＶ就頭疼，在我們這兒開歌舞廳還得了。我們在考察這個問題的時候，我們對錢柜做了全面的了解，它基本上投資不算房租，投資４千萬做１２０個房間，投資４千萬，一年的正常經(jīng)營以后，北京現(xiàn)在三個錢柜，平均這三個錢柜每個月的流水是７百萬。怎么辦？三層就要把三層構(gòu)造出大家不太注重層面的商業(yè)業(yè)態(tài)，錢柜是我們重要的選擇，我們是選擇了錢柜，當(dāng)然可能仁者見仁，智者見智，大家可能有更好的選擇，你的物業(yè)的地域的限制，我做不了參觀，如果我在那兒引進(jìn)一個漁工漁婆，北京比較有名的餐飲我更省了，創(chuàng)造更多的利潤。那也很難，大概批了６個月，差不多從我開始動手找人做工作，一直到最后，拿到批準(zhǔn)花了將近６個月的時間，耽誤了，沒有跟我的樓整體同步，現(xiàn)在才開始弄。這些做完了，你的房子賣起來就比較輕松了。我們開放，老百姓在我這兒購物的人可以到演播室里來和明星一起坐一坐，喝杯咖啡，甚至有機(jī)會的話還可以照一張相，聊一會兒天，這對很多年輕人的吸引。最近比如說中央電視臺我們合作了幾個月，電視臺跟我們合作得非常好，我們基本上不給人家管，我也不在那兒，我們可以拍十幾集的輕喜劇，題目就叫第五大道，今天在這兒購物，明天在那兒修指甲，怎么怎么，每集花不了，我們不找一線的明星的話一集幾萬塊錢，５０集不過２５０萬，你想想他和你做２５０萬的廣告會是一種什么樣的差別？做２５０萬的廣告，中國青年報做６版就沒了，６個禮拜，你就沒有了，你做其它的報紙