【正文】 村人民公社工作條例修正草案》(簡稱《人民公社 60 條》)，將原屬各農(nóng)業(yè)合作社的土地和社員的自留地、墳地、宅基地等一切土地，連同其他生產(chǎn)資料全部無償收歸公社所有。1963年中央下達(dá)了《關(guān)于對社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》（簡稱《通知》），第一次使用了“宅基地喻文莉等：農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度嬗變的歷史考察48 中國土地科學(xué) 2009 年 8 月 第 8 期使用權(quán)”的概念，并就宅基地相關(guān)問題作出了比較詳細(xì)的規(guī)定，明確了農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，構(gòu)筑起宅基地使用權(quán)制度的基本框架。在這一社會背景下，土地資源保護(hù)的立法顯得異常迫切。該條例首次對宅基地面積作出了限制性規(guī)定，并要求村鎮(zhèn)建房應(yīng)當(dāng)在村鎮(zhèn)規(guī)劃的統(tǒng)一指導(dǎo)下，有計劃地進(jìn)行；審批村鎮(zhèn)建房用地，以村鎮(zhèn)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)為基本依據(jù)；社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由生產(chǎn)隊收回，統(tǒng)一安排使用。出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 新中國成立后中國曾一度承認(rèn)城鎮(zhèn)居民取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的合法性，1988年修訂的《土地管理法》承認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶居民、回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離退休干部以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞有使用農(nóng)村宅基地建房的權(quán)利。這次修改還確立了宅基地使用權(quán)以戶為單位的申請原則，明確規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。為了讓農(nóng)民居住的環(huán)境得到改善，生活水平得到進(jìn)一步提高，安全得到更好的保障，有必要對農(nóng)村宅基地進(jìn)行置換，營造農(nóng)民居住新社區(qū)。要具備既有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)糧基地，又有高檔蔬菜和名貴花卉的基地；具備高檔農(nóng)業(yè)會所和農(nóng)家樂基地。根據(jù)現(xiàn)在農(nóng)村宅基地老屋居住的情況分析有以下幾種有利條件：一是從年齡上看，以45歲以上中老年人員居多，既不想單戶經(jīng)營幾畝農(nóng)田，又有居住到環(huán)境優(yōu)美、生活設(shè)施健全的農(nóng)民居住新村的愿望；二是外來打工人員居住較多，已超過了本地居住人數(shù)，原來居住安靜的環(huán)境和人身社會安定安全系數(shù)已經(jīng)受到影響，所以向往住進(jìn)相對安全的農(nóng)民新村，而外來民工應(yīng)建造外來人員居住中心；三是隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，人性化程度的提高，老年農(nóng)民社會保障退休金在逐年增加已基本上能夠適應(yīng)居住向園區(qū)集中；四是隨著社會老齡化，集中居住對居家養(yǎng)老等一些福利事業(yè)開展相對比較有利。農(nóng)村宅基地置換的一個重要作用，就是促進(jìn)農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化，但有關(guān)宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓等規(guī)定，制約著周邊自然村的人口遷居中心鎮(zhèn)、中心村。從各地試點的情況看，宅基地置換的時序有“先建后拆”和“先拆后建”兩種。與此同時，農(nóng)村宅基地復(fù)墾政策也不夠穩(wěn)定，一定程度上影響了地方政府推動宅基地置換的積極性。在實際操作中，主要有兩種模式——政府主導(dǎo)和村集體主導(dǎo)。在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于農(nóng)戶收入較低、集體經(jīng)濟(jì)薄弱，籌措建設(shè)資金的壓力非常大，一般也是向銀行申請貸款。再如，有的農(nóng)民已在城鎮(zhèn)買房置業(yè)，但仍保留著農(nóng)村宅基地及住房，在農(nóng)村舊房改造中，不想繼續(xù)在農(nóng)村建新房，也不愿拆掉舊房子，給宅基地的連片置換增加了不少難度；有的則已成為城鎮(zhèn)居民，享有房改房等城鎮(zhèn)住房保障政策，同時又保留繼承得來的“祖屋”，在農(nóng)村宅基地置換中，繼續(xù)享受拆遷安置政策，造成社會的極大不公平。政府從糧食安全和可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略角度出發(fā),嚴(yán)禁非法占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā), 禁止農(nóng)村宅基地交易, 對于嚴(yán)重違規(guī)的農(nóng)村宅基地房給予強(qiáng)制拆除, 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一個系統(tǒng)工程, 涉及到城市與鄉(xiāng)村、政府與民間、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與成員多個方面的利益, 牽涉到農(nóng)民、村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、宅基地開發(fā)商等主體的關(guān)系。 我國城市化進(jìn)程中遭遇到嚴(yán)重的土地資源瓶頸,通過集約化土地利用而新增的農(nóng)村土地資源具有越來越高的影子價格。 隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的完善、社會主義新農(nóng)村建設(shè)的開展和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn), 劃分“農(nóng)業(yè)戶口”和“非農(nóng)業(yè)戶口”、實行城鄉(xiāng)分割的戶籍管理二元結(jié)構(gòu),不僅限制了人們遷徙入籍的自由,而且阻礙了經(jīng)濟(jì)要素的自由流動。 農(nóng)村宅基地的無償使用和城市土地的高昂出讓費,引誘了部分農(nóng)村集體和農(nóng)民違規(guī)圈占了農(nóng)村宅基地,吸引了城鎮(zhèn)居民等其他人員購置農(nóng)民房屋和投資開發(fā)農(nóng)村宅基地,從而產(chǎn)生了農(nóng)村宅基地的超標(biāo)準(zhǔn)占用、一戶多宅( 地基) 、閑置浪費、農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)讓和“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止等問題。 李玉蘭案和畫家羅毅和農(nóng)民高強(qiáng)之間的案例都是根據(jù)我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的禁止性法律規(guī)定作出裁決的,但都反映出法律的強(qiáng)制性規(guī)范和道德誠信的倡議性規(guī)范的沖突和對合同誠信原則的漠視。然而，在現(xiàn)實中，隨著國家工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快，城市居民購買農(nóng)村宅基地、特別是“小產(chǎn)權(quán)”房現(xiàn)象日益普遍。 現(xiàn)實中制度的社會實際績效在很大程度上與制度設(shè)計者的預(yù)期相悖。 現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度仍然是人民公社六十條的翻版，在價值理念上仍然秉承了計劃經(jīng)濟(jì)時代的秩序價值，以保護(hù)耕地、保障農(nóng)民生活、維護(hù)農(nóng)村集體社會秩序為制度的理想價值。 目前，農(nóng)村宅基地雖然隱性的地下流轉(zhuǎn)根本無法禁絕，“小產(chǎn)權(quán)”房擁有者群體龐大，但現(xiàn)階段卻仍然無法打破禁區(qū)，開啟農(nóng)村宅基地私有化、市場化的閘門，其深層次的原因是關(guān)系到政府、房地產(chǎn)商、城市居民和農(nóng)民的利益矛盾和利益博弈。而征地則是將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的唯一途徑，中央和地方政府在征地過程中的收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于集體和農(nóng)民的征地補(bǔ)償。 、政府的利益沖突 現(xiàn)行的建設(shè)用地征收與拍賣制度，將房地產(chǎn)商與政府的利益捆綁在了一起，房地產(chǎn)商得到了政府的大力支持。 、政府的利益沖突 城市居民的態(tài)度分兩類，一部分已經(jīng)購買或者投資商品房的城市居民，他們希望房地產(chǎn)價格進(jìn)一步高漲，從而使手中的房產(chǎn)不斷升值。同時，無法禁絕的隱性地下市場不僅使政府損失大量的稅收收入，也使新農(nóng)村建設(shè)失去金融資金的有利支持[27]。為此，各級政府要統(tǒng)一思想，從推進(jìn)浙江經(jīng)濟(jì)、社會、政府轉(zhuǎn)型的高度，充分認(rèn)識到推動農(nóng)村宅基地置換的重要意義，并與新型城市化、新型工業(yè)化、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和農(nóng)村改革發(fā)展結(jié)合起來，加以整體謀劃、統(tǒng)籌部署。所以宅基地置換是一項長期性的艱巨任務(wù)，需要整體謀劃、分步推進(jìn)。對條件適宜的此類農(nóng)村居民點結(jié)合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，進(jìn)行更新改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施，實現(xiàn)就地“城市化”，完成由農(nóng)村居民點向城鎮(zhèn)社區(qū)的轉(zhuǎn)變。按照脫貧致富方針，對經(jīng)濟(jì)落后、交通不便、科教文衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏的農(nóng)村居民點，考慮采取“整村搬遷，梯度轉(zhuǎn)移，分散遷入”類型。重點：一是與整村遷移類型相結(jié)合，將尚能居住的房子以適當(dāng)?shù)膬r格提供給整村遷移中較貧困的、沒有能力新建住房的農(nóng)戶；二是與“千村示范、萬村整治”工程、生態(tài)村工程等建設(shè)相結(jié)合，通過改水、改廁、改路，達(dá)到道路硬化、墻面白化、環(huán)境綠化、衛(wèi)生整潔、路燈亮化的要求，使農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施得到有效改善；三是與農(nóng)戶建房審批工作相結(jié)合，以拆除舊房騰空宅基地，來安排急需建房戶，緩解用地緊張的矛盾；四是通過改建或重建等方式變成家庭作坊式產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)場所。 宅基地使用權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益。 國土資源部出臺《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》，明確提出整理出來的農(nóng)村宅基地，將“優(yōu)先安排城鄉(xiāng)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)給予配套”，為農(nóng)村宅基地的創(chuàng)新利用提供了制度空間。為此，要學(xué)習(xí)和借鑒成都、重慶等地的經(jīng)驗，探索建立農(nóng)村建設(shè)用地交易市場，其基本功能是集合農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)、建設(shè)用地指標(biāo)及其載體的買方賣方，通過公開競價確定價格、完成土地轉(zhuǎn)讓、配置建設(shè)用地資源。在加大政府財政資金投入的同時，積極探索多樣化的融資方式，多渠道地籌集農(nóng)村居民點建設(shè)資金，如可采取財政貼息等方式，加大對宅基地置換的資金支持力度，并抓住國家發(fā)行地方債券的有利時機(jī)，積極爭取部分資金用于宅基地置換項目。同時加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)的金融創(chuàng)新力度，在繼續(xù)推進(jìn)小額信用貸款的基礎(chǔ)上，大力推廣農(nóng)戶聯(lián)保貸款、林權(quán)抵押貸款及其它有效資產(chǎn)抵質(zhì)押貸款模式。具體可以擴(kuò)大農(nóng)村消費為切入點，研究制定復(fù)墾指標(biāo)分配、工商稅費減免等方面政策，積極引導(dǎo)工商企業(yè)等社會力量參與農(nóng)村宅基地置換。同時，修訂現(xiàn)行宅基地管理辦法，允許農(nóng)民跨村、跨鎮(zhèn)地進(jìn)行宅基地置換，引導(dǎo)農(nóng)民向中心鎮(zhèn)、中心村集聚，在更大范圍實現(xiàn)資源的統(tǒng)籌配置。 農(nóng)村宅基地置換收益包括土地復(fù)墾指標(biāo)費和相關(guān)補(bǔ)助資金，及集體建設(shè)用地的出讓金、轉(zhuǎn)讓金、租金和紅利等。結(jié) 論 土地不是可再生資源，宅基地置換是現(xiàn)有土地資源的整合與配置，能夠使土地得到更充分的利用。本文對城市化進(jìn)程中農(nóng)村宅基地置換問題進(jìn)行了思考和研究，希望各級領(lǐng)導(dǎo)和決策部門，能夠?qū)Υ隧椫卮蠊こ逃幸粋€長期規(guī)劃和打算，積極采取措施，創(chuàng)造有利條件，使農(nóng)村宅基地置換工作順利推進(jìn)。在論文的寫作過程中遇到了很多的困難和障礙，好多次都讓我有心無力，嘆息自己所學(xué)甚淺，真是“書到用時方很少”啊，但是最終還是在同學(xué)和老師的幫助下度過來了。本文引用了多位學(xué)者的研究文獻(xiàn)，他們的見解和觀點擴(kuò)寬了我的思維，如果沒有其研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇論文的寫作。更進(jìn)一步說，這種發(fā)展體現(xiàn)了UGB擴(kuò)建具有應(yīng)對地標(biāo)性開放空間以及道路和基礎(chǔ)設(shè)施，交通問題、噪音污染、空氣、水、和光污染的自然區(qū)域膨脹特殊挑戰(zhàn)的潛力。有三個階段：農(nóng)村人口估算、描述和建造新的農(nóng)村住房所映射的區(qū)域的選址。在這個計劃趨勢之下，除了地鐵州（Clackamas, Multnomah,和華盛頓）的農(nóng)村人口從1990年到2050年都下降之外，其他地區(qū)農(nóng)村人口將持續(xù)增長到2020年，到了2050年將減少或者保持不變。 results of each time step depended on the landscape modeled for the prior decade. The rural populations in each decade for each county were estimatedwithin the process of defining 2050 WRB and urban populations (p. 85, ). For all scenarios, the rural proportion of the WRB population declines below that of 1990 (p. 85). Under the Plan Trend scenario, rural populations increase through 2020 and then decrease or remain constant through 2050, with the exception of the Metro counties (Clackamas, Multnomah, and Washington) where rural populations decrease from 1990 through 2050. For Conservation 2050, rural populations increase each decade through 2050, again with the exception of the declining rural populations in the Metro counties. For Development 2050, rural populations increase in all countiesthrough 2050.