【正文】 長，但整體數(shù)量較少。（1）西安市典型小高層住宅西安市小高層住宅在過去的幾年取得了較大的發(fā)展，形成供需兩旺的局面。西安市典型多層住宅供給情況：（I）曲江假日新嘉園項(xiàng)目地址：西安市雁南三路項(xiàng)目層數(shù)：6層項(xiàng)目均價(jià)：3800元/m2項(xiàng)目特點(diǎn)：全剪力墻帶電梯花園洋房（II）翰林世家項(xiàng)目地址：翠華路60號(hào)項(xiàng)目均價(jià)：3600元/平方米（III）世家星城項(xiàng)目地址：南郊丈八東路項(xiàng)目層數(shù)：7層項(xiàng)目均價(jià)：2680元/平方米（IV）明德怡新居項(xiàng)目地址：西安市明德門南區(qū)項(xiàng)目層數(shù)：6層項(xiàng)目均價(jià)：2900元／平方米(V)精典四季花園項(xiàng)目地址：電子正街南段項(xiàng)目層數(shù)：6層項(xiàng)目均價(jià)：3200元／平方米（3）西安市典型別墅住宅隨著西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行業(yè)都涌現(xiàn)出不少成功人士，需求不斷加大，但由于近期國家切斷了對(duì)別墅用地的供應(yīng)，西安市別墅的供給顯得有些有限。本項(xiàng)目緊鄰繞城高速和城市主干道雁塔南路，交通便利，尤其適合擁有私人轎車的家庭購買；本項(xiàng)目所在地曲江新區(qū)作為西安市規(guī)劃發(fā)展的重要一軸，目前正在加緊建設(shè)，隨著區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，項(xiàng)目周邊道路將更通暢。3．環(huán)境優(yōu)勢(shì)（1）自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)★ 市政綠化帶 項(xiàng)目東臨萬畝生態(tài)林，這無形中提升了小區(qū)環(huán)境，也能夠帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。周邊更有85中、師大附中、育才中學(xué)、凌云中學(xué)、科技學(xué)院子弟中學(xué)、桑銳學(xué)校；師大附小、翠花路小學(xué)、雁塔路小學(xué)、特立小學(xué)、同仁小學(xué)和明達(dá)小學(xué)等中小學(xué)校。此外，本項(xiàng)目有著較好的內(nèi)部購物設(shè)施，小區(qū)規(guī)劃了商業(yè)用房，旨在給小區(qū)居民提供一個(gè)便利、舒適、實(shí)惠的購物環(huán)境。春曉苑項(xiàng)目高級(jí)住宅小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)本著綠色、環(huán)保的原則，做到了環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色、品位高。而曲江區(qū)的開發(fā)建設(shè)、大唐芙蓉園和大雁塔北廣場(chǎng)的開放等為曲江注入了更多新的活力，曲江將會(huì)成為西安市民最佳的居住選擇地。這就充分肯定了本項(xiàng)目，提升了項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。開發(fā)商應(yīng)與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。融資條件限制比較嚴(yán)格目前，央行已經(jīng)開始整頓房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。從周邊環(huán)境來看，項(xiàng)目地處曲江新區(qū)，周圍云集了一批高檔住宅區(qū)如：曲江皇家花園、鉆石王朝、御花園等。雁南三路西側(cè)的曲江假日新嘉園和本項(xiàng)目位置較為接近，交房時(shí)間早（8和9樓今年7月31日入?。?和5今年12月31日入?。?duì)本項(xiàng)目威脅也很大。因此，開發(fā)商應(yīng)深入調(diào)查了解競爭對(duì)手的動(dòng)態(tài)，對(duì)比分析后，向市場(chǎng)力推特色型項(xiàng)目，以與眾不同來增強(qiáng)項(xiàng)目自身的競爭力。西安市城市環(huán)境污染較為嚴(yán)重，市民長期處于“臟、亂、差”的大環(huán)境下，使得人們?cè)诮窈蟮闹脴I(yè)時(shí)倍加重視周邊環(huán)境、社區(qū)的環(huán)境和服務(wù)的質(zhì)量。本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，位于曲江新區(qū)中央住宅區(qū)，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位如下：（1）西安市南郊的標(biāo)志性小區(qū)（2）“實(shí)用型、舒適型”中高檔住宅小區(qū)（3）西安市文明示范居住小區(qū)本項(xiàng)目是中高檔商品住宅小區(qū)，其主要功能是居住，功能定位如下：（1）營造良好的小區(qū)環(huán)境，與自然風(fēng)光相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的自然美，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；（2）為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；（3）建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。小高層價(jià)格確定（1）選擇案例可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：曲江6號(hào)、匯景新都、紫薇城市花園等三個(gè)案例。：（4）權(quán)重的確定因曲江6號(hào)與本項(xiàng)目較為接近，對(duì)項(xiàng)目的影響較大，對(duì)各案例的權(quán)重確定如下： 曲江6號(hào) ；匯景新都 ；紫薇城市花園 表24 小高層修正系數(shù)計(jì)算表可比實(shí)例 比較因素A曲江6號(hào)4160元/m2B匯景新都3484元/m2C紫薇城市花園3580元/m2區(qū)域因素100/102100/99100/98交易情況100/100100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100100/100個(gè)別因素100/105100/98100/99修正系數(shù)（5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：4160＝3869 元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格：3484＝3589 元/m2案例三比準(zhǔn)價(jià)格：3580＝3687 元/m2（6）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 ＝3869＋3589＋3687＝3730元/m2　　依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的小高層入市均價(jià)為3700元/ m2。根據(jù)西安市同類居住小區(qū)內(nèi)車位的定價(jià)情況及本項(xiàng)目停車位的環(huán)境等情況，我們確定車位的價(jià)格為8萬元/車位。規(guī)劃用地為52264平方米，建設(shè)項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。（2）排水：項(xiàng)目所處區(qū)域暫無直接可利用的下水市政管道，可利用的下水管道為曲江水廠專用雨污混合排水管線；待市政配套做好后，可有專用的排水管道。（5）通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。 項(xiàng)目建設(shè)的外部配套條件（1）學(xué)校：西工大第二附屬學(xué)校、陜師大附小、大雁塔小學(xué)、翠華路小學(xué)、陜師大附中、85中、99中、明達(dá)中學(xué)、陜師大大學(xué)、交大財(cái)經(jīng)學(xué)院、西安外國語學(xué)院、西北政法學(xué)院、西安郵電學(xué)院、陜西省廣播電視大學(xué)。 （6）休閑娛樂：金碧輝煌娛樂超市、海蘭云天洗浴中心、美倫嘉年華娛樂廣場(chǎng)。2. 結(jié)合西安曲江新區(qū)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地。6. 強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。 項(xiàng)目總體布局及空間環(huán)境設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃是藝術(shù)和實(shí)用，自然與心靈的對(duì)話。各組團(tuán)的空間開放式布局，不同的形態(tài)，不同的尺度空間，形成強(qiáng)烈的對(duì)比，提供了豐富的居住層次，帶來收放有致的園景空間，穿插變幻的空間和場(chǎng)景令人玩味不盡。各個(gè)景點(diǎn)是小區(qū)內(nèi)的亮點(diǎn)，不但提供了優(yōu)美的人居環(huán)境，而且將各個(gè)組團(tuán)有機(jī)的聯(lián)為一體，體現(xiàn)了小區(qū)空間上的整體性。小高層和多層住宅均為板式的，較好的滿足了室內(nèi)通風(fēng)和采光的要求。人們?cè)谶@樣的小區(qū)里既能享受自然，同時(shí)又能強(qiáng)身健體，并感受社會(huì)的進(jìn)步。 道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)道路分為四級(jí)，小區(qū)主次干道、組團(tuán)路和宅間小路，道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。2. 時(shí)尚建筑小品為綠化起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。 停車場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)設(shè)置地下停車場(chǎng)，利于集中管理，同時(shí)實(shí)現(xiàn)人車分流，同時(shí)也為小區(qū)的綠化景觀的設(shè)計(jì)預(yù)留了充分的空間，其余不足的車位在地上考慮。戶型方面，小區(qū)住宅以平層為主，并配以少量的躍層設(shè)計(jì)。社區(qū)以最南端的 “江河源”為源頭，由高到低以自流方式組織東西兩條龍脈：“碧流河”（在一期中）與“清源江”蜿蜒曲折，環(huán)抱社區(qū)，恰如杜甫詩云“清江一曲抱村流”。源頭江河源的東水脈形成社區(qū)景觀公共軸，沿途有六個(gè)景點(diǎn)，適于晨練、游戲、群聚、舉辦晚會(huì)等，充分滿足鄰里交往的需求，提升鄰里文化。. 進(jìn)度安排原則 因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的巨額性，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間造成的影響降到最低。高效運(yùn)用資金既可以降低銀行貸款的利息額，從而降低成本，同時(shí)能用有限的資金確保項(xiàng)目實(shí)施所需資金及時(shí)到位成為項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。第二階段是從2005年8月開始，開發(fā)第三標(biāo)段，即建設(shè)項(xiàng)目南邊的1119多層住宅以及21和22聯(lián)排別墅。為此我們又將其在規(guī)劃中充分體現(xiàn)出來。從中可以看出，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)極大的依賴于整個(gè)營銷策略組合的全面展開以及各個(gè)營銷工具的恰當(dāng)使用。其周圍有正在興建的長安芙蓉園、世界娛樂園等園林建筑；另外，隨著曲江皇家花園、鉆石王朝和湖濱花園的相繼建成，小區(qū)周邊的環(huán)境將得到大大的改善。同質(zhì)化的人群共同生活，和諧自然將是這里生活人們的主基調(diào)?！?各種設(shè)施齊全，方便住戶的各種日常生活需要曲江新區(qū)立足于繼承和發(fā)揚(yáng)中華傳統(tǒng)文化的優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘、利用曲江歷史文化遺產(chǎn)，學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外度假區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，形成曲江南、北湖千畝水面，建設(shè)一批富有參與性、娛樂性的大型綜合性旅游項(xiàng)目，最終建成集旅游、觀光、休閑、度假等為一體的國家級(jí)旅游度假區(qū),所以周邊配套不僅健全,而且可以說具有很高的品質(zhì)。千年之后，新的曲江人將這片神奇的土地規(guī)劃成了以旅游、度假、休閑、娛樂為主導(dǎo)，集商貿(mào)、會(huì)展、科教、居住為一體的綜合性城市發(fā)展新區(qū)。 ☆ 提供高科技智能化配置隨著社會(huì)的進(jìn)步，網(wǎng)絡(luò)化和數(shù)字化進(jìn)入社區(qū)的趨勢(shì)已經(jīng)確定。這種做法不僅是本著對(duì)自身負(fù)責(zé)的態(tài)度，更重要的是以顧客為中心考慮所作出的決定。2．運(yùn)用“多面立體”的宣傳手段。在平淡的市場(chǎng)中以“動(dòng)景世界，健康人生”的廣告形象力，配以“湖景 山景 水景 景景入目 花影 樹影 人影 景景關(guān)情”的廣告核心語制造鮮明獨(dú)特的市場(chǎng)差異，抓住目標(biāo)客戶的心里期望。 營銷推廣方式：根據(jù)AIDA（awareness—information—desire—action）原理和本項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)程表，所以將營銷推廣分為四個(gè)階段：告知階段、喚起消費(fèi)者需求階段、促成購買階段、售后服務(wù)階段。所以首期采用低價(jià)銷售策略，同時(shí)大力做好第一階段的宣傳工作☆ 樹立品牌，為后期銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。☆ 制造旺銷搶購氣氛：銷控表的包裝；在接待中心不斷播放廣告錄相；請(qǐng)來公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處現(xiàn)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛更加熱鬧。☆ 舊業(yè)主介紹新業(yè)主認(rèn)購，老帶新給予一定優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)。（2）室外廣告：在工地現(xiàn)場(chǎng)及曲江新區(qū)沿路街燈刊出項(xiàng)目的廣告，包括鳥瞰圖等內(nèi)容，目的是通過精美的廣告吸引潛在顧客的眼球。而建筑又是最能反映一個(gè)城市文化與風(fēng)格的，幾十年、上百年后，這座城市的文化風(fēng)格終將由今天的建筑決定。（1）報(bào)紙宣傳：華商報(bào)和西安晚報(bào)的樓市?？?、中國房地產(chǎn)信息報(bào)。同時(shí)，在開盤后前三周將展開優(yōu)惠活動(dòng)。古城熱線是本地人連接西安的媒介，同時(shí)也是外地人了解西安的窗口，而800j作為西安房地產(chǎn)業(yè)的專門網(wǎng)站，借由這兩個(gè)網(wǎng)站的宣傳將會(huì)使得目標(biāo)顧客群能夠得到最大范圍內(nèi)的覆蓋。與其漫無目的的打廣告，不如選擇房產(chǎn)宣言這種專門性節(jié)目，會(huì)讓人覺得可信度高，值得信賴。3．促進(jìn)購買階段：正式開盤，自此以后進(jìn)入全面銷售階段，這一階段不僅是營銷的重點(diǎn)而且是全項(xiàng)目關(guān)注的焦點(diǎn)。（1）廣告報(bào)紙內(nèi)容主要是宣布開盤，并同時(shí)介紹戶型等基本情況，一次性付款將會(huì)享有九七折優(yōu)惠。開始的大范圍高強(qiáng)度廣告，銷售情況上升后，目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知率上升后，就逐漸過度到更為有效的口口相傳的關(guān)系營銷，而到那時(shí)只需要保持適當(dāng)?shù)膹V告宣傳即可。車體廣告：公車廣告有其特殊性、流動(dòng)性及傳播的高覆蓋性。房展會(huì)上的高成交量也證明了自身的實(shí)力。樣板房展示：樣板房是顧客對(duì)擬購置房屋的狀況的最直接、最真實(shí)的體驗(yàn)，對(duì)喚起顧客的購買欲望關(guān)系極大，樣板房的優(yōu)劣對(duì)樓盤的銷售起著關(guān)鍵的作用。業(yè)主購房后就可以加入該俱樂部，享受會(huì)員待遇。展示區(qū)中有小區(qū)的各類型的模型，小區(qū)的介紹，大屏幕電視播放廣告短片，熱情的銷售置業(yè)顧問為客戶介紹示范單位的情況。首先要注意看房的安全性，其次是便捷性。監(jiān)理人員應(yīng)該貫徹指導(dǎo)好這項(xiàng)工作，保證顧客在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)看樓的時(shí)候能夠滿意而歸。3．海報(bào)海報(bào)比樓書、折頁成本低，表現(xiàn)內(nèi)容可更豐富、活潑。6．效果圖、平面圖包括整體效果圖、局部特寫效果圖、小區(qū)總體規(guī)劃平面圖、各單位的平面圖等等。另外，可采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性。 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、城建費(fèi)用、建安總造價(jià)、管理費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)以及投資利息等項(xiàng)。：依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）文件中附表1：工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表，以及勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算勘察設(shè)計(jì)費(fèi)為350萬元。 城建費(fèi)用依據(jù)西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)），附表1：西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算城建費(fèi)用入下表71所示：表71 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)費(fèi)用市政公用設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)：50元/m2；520消防設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)：3元/m2；27易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積：14元/m2；自建免天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)按住宅建筑面積計(jì)：22元/m2；170抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)按建筑面積：2定額編制管理費(fèi)按建安總造價(jià)：%15質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安總造價(jià)：%（實(shí)施監(jiān)理）11勞保統(tǒng)籌費(fèi)按建安總造價(jià)：%；527新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)按建筑面積：6元/m2；54總計(jì)1326注：建筑面積、建安造價(jià)按政府主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)考慮 建安總造價(jià)依據(jù)西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)），附表3：建設(shè)工程造價(jià)表，結(jié)合西安市類似工程的實(shí)際造價(jià)確定本項(xiàng)目單方造價(jià)指標(biāo)如下: 小高層住宅： 1200元/ m多層住宅（剪力墻結(jié)構(gòu)帶電梯）：900元/ m2聯(lián)排別墅： 1500元/ m2公建建筑： 1000元/ m2 地下工程： 1350元/ m2 本項(xiàng)目地上建筑面積89437m2，地下面積 14563m2。 管理費(fèi)用依據(jù)陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，管理費(fèi)用以前五項(xiàng)費(fèi)用為計(jì)價(jià)基數(shù)，即土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、城建費(fèi)用、建安總造價(jià)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)之和，其計(jì)價(jià)費(fèi)率為3%，計(jì)算管理費(fèi)用為582萬元。%，考慮開發(fā)商還要發(fā)生一些其他銷售費(fèi)用，因此，銷售費(fèi)用按照銷售收入的3%計(jì)提，為10