【正文】 面積 畝 建筑面積 近 10 萬(wàn)平 戶(hù)數(shù) 近 600 戶(hù) 建筑形式 兩棟 18 層，兩棟 24 層，錯(cuò)位板樓 戶(hù)型 二室兩廳 四室兩廳 戶(hù)型面積 88 ㎡ 260 ㎡，主力戶(hù)型： 110130 ㎡ 價(jià)格 42005000 元 /平，均價(jià) 4600 元 /平 主推廣語(yǔ) 科技建筑 真正豪宅 開(kāi)發(fā)商 南北房地產(chǎn) 代理商 北京思源地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 物 業(yè)管理 深圳中海物業(yè) 主要優(yōu)勢(shì) 地段：中心位置 鬧中取靜，智能化： vod 點(diǎn)播、純凈水入戶(hù)、納米玻璃、可視對(duì)講。 各類(lèi)產(chǎn)品特點(diǎn)及趨勢(shì)分析 ◆住宅產(chǎn)品價(jià)格在不斷攀升，新推出的樓盤(pán)均價(jià)都在 4000 元以上，今年下半年開(kāi)始，機(jī)場(chǎng)新區(qū)的開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)，將有大量房源面市，定位的無(wú)差異化，將使中檔住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加大，部分項(xiàng)目開(kāi)始注重產(chǎn)品的創(chuàng)新。 均價(jià) 7600 均價(jià) 6000 均價(jià) 7500 價(jià)格（元 /平） 35% 11層 建面 9500平 東方銀座 60% 8層 建面 7000平 玫瑰商務(wù) 80% 19層 建面 20200平 世博大廈 銷(xiāo)售狀況 層數(shù) 體量 項(xiàng)目名稱(chēng) 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 19 商住公寓現(xiàn)狀 近年推出的世紀(jì)廣場(chǎng)、龍脈國(guó)際公寓等商住公寓產(chǎn)品，由于戶(hù)型小、總價(jià)低受到市場(chǎng)熱烈追捧，但是并未有突破價(jià)格空間，除了戶(hù)型小，并無(wú)其他方面的突破和包裝的創(chuàng)新。因此，在可以預(yù)測(cè)的未來(lái)幾年內(nèi)，寫(xiě)字樓產(chǎn)品會(huì)有一定的市場(chǎng)需求空間。 地上：品牌街、鞋業(yè)坊、飾品、家飾、文化體育用品、品牌餐飲、美容美發(fā)等大中小型綜合性流行業(yè)態(tài)。 整體商業(yè)體量已較大，但整體商業(yè)環(huán)境檔次較低，且業(yè)態(tài)規(guī)劃較為雷同，目前的商業(yè)設(shè)施之間的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但由于缺乏特色，且環(huán)境硬件及服務(wù)等軟件還有待改善。 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 15 2）唐山市現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目狀況 唐山商業(yè)地產(chǎn)相較國(guó)內(nèi)其它大城市而言，起步較晚，雖然目前競(jìng)爭(zhēng)以較為激烈，但由于唐山長(zhǎng)期以來(lái)所積累的工業(yè)、資源財(cái)富足以支撐一定量的投資，特別是在住宅地產(chǎn)、股市等投資渠道售宏觀政策影響而急劇萎縮的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資成為居民投資的最佳選擇之一，因此，一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況較為理想，近年推出了 30 多萬(wàn)平的商業(yè)體量，基本消化完畢?？h城區(qū)網(wǎng)點(diǎn) 17900 多個(gè)，占 %,總營(yíng)業(yè)面積 628000 多平方米，占 %。 ★ 市場(chǎng)在售樓盤(pán)的均價(jià)都在 4000 元偏上，少量豪宅突破此價(jià)格空間。比弗利花園現(xiàn)處于封盤(pán)階段，而天元帝 景由于戶(hù)型面積過(guò)大，單價(jià)過(guò)高，缺少價(jià)值支撐點(diǎn)，導(dǎo)致去化緩慢。 ※銷(xiāo)售人員素質(zhì)：銷(xiāo)售人員的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)較強(qiáng)，但缺乏系統(tǒng)訓(xùn)練，整體綜 合素質(zhì)一般。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的水平認(rèn)知度有所提高。 ※ 產(chǎn)品形式：近期中高檔住宅以小高層、高層為主，大型社區(qū)多為多種產(chǎn)品復(fù)合，如“天元帝景”、“金崗國(guó)際”等； ※ 景觀綠化：開(kāi)始引進(jìn)外地專(zhuān)業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司，部分產(chǎn)品引入“大型空中花園”等設(shè)計(jì)，如“龍庭時(shí)代”。根據(jù)現(xiàn)有地塊所屬區(qū)位應(yīng)開(kāi)發(fā)中高檔房，因此將對(duì)中高檔房所屬項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析。 ★ 本部分針對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型分別進(jìn)行分析和闡述。唐山人均年消費(fèi)支出為 7196 元，占可支配收入的 %說(shuō)明唐山市居民不但有不僅擁有較高的消費(fèi)潛力，也擁有極高的消費(fèi) 欲望。 2020 年全國(guó)副省級(jí)城市 GDP 排 名 副省級(jí)城市排名 全國(guó)城市排名 城市 GDP 總量（億元） 增長(zhǎng)率 1 9 無(wú)錫 % 2 10 青島市 % 3 11 寧波市 % 4 13 佛山市 % 5 16 大連 % 6 18 東莞 % 7 19 唐山 % 8 20 煙臺(tái) % 9 26 泉州 % 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 8 10 27 溫州 % ★ 唐山現(xiàn)有市區(qū)人口 296 萬(wàn)人，其中建成區(qū)面積 187 平方公里，建成區(qū)內(nèi)市區(qū)人口 158 萬(wàn)人，轄 6 區(qū) 2 市 6 縣以及 1 個(gè)管理區(qū)和 5 個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 ★ 進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，唐山地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值一直占全國(guó)的 1%以上，占河北省的 18%左右，人均 GDP 高于全國(guó)和全省平均水平。 京津冀經(jīng)濟(jì)圈 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 6 ★唐山是國(guó)家重要的能源、原材料基地和工業(yè)城市，有 煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、 陶瓷、紡織、造紙、食品等 10大支柱產(chǎn)業(yè) 近年來(lái)，唐山市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面提速，工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，鋼鐵行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，電力、建材、煤炭、化工等支柱行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展；其中， 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占 GDP 比重達(dá) %，成為唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特色。 是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，有著區(qū)位、資源、港口及海洋優(yōu)勢(shì)。 ★ 唐山是國(guó)家重要的 2020 年部分國(guó)內(nèi)城市一 、二、三產(chǎn)業(yè)比重比較表分析 城市 唐山市 北京市 天津市 大連市 青島市 煙臺(tái)市 石家莊市 比重 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 30 60 從上表中可以看出唐山的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊及其他二級(jí)城市，而第三產(chǎn)業(yè)比重相對(duì)較低，可以看出唐東至秦皇島 125 公 里 南距渤海 40 公里 西南至天津 108 公里 至省會(huì)石家莊 366 公里 西北至北京 154 公里 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 7 山的整體城市定位于工業(yè)生產(chǎn)城市，第三產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng) 空間。唐山市總體經(jīng)濟(jì)在近幾年保持了較高的發(fā)展速度，已進(jìn)入快速發(fā)展期。 ★ 唐山市 2020年人均家庭收入為 9499 元，其中可支配收入 8902 元，在家庭總收入中所占比例高達(dá) %，因此，唐山市居民有較高的消費(fèi)能力。調(diào)研對(duì)象包括新開(kāi)發(fā)各類(lèi)項(xiàng)目和在營(yíng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 二、各類(lèi)型產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r分析 唐山住宅項(xiàng)目分析 １） 商品住宅價(jià)格界定 根據(jù)對(duì)唐山商品房市場(chǎng)的全面調(diào)查，現(xiàn)界定高檔房均價(jià)在 5000 元 /平方米以上，中檔房均價(jià)在 3500— 4500 元 /平方米，低檔房均價(jià)在 20203500 元 /平方米。 ? 產(chǎn)品特征 ※ 建筑風(fēng)格：新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的建筑風(fēng)格較為現(xiàn)代和時(shí)尚，以歐陸風(fēng)格為主，如麗景琴園二期、天元帝景四期等。 ※園區(qū)配套： 商業(yè)基本由園區(qū)周?chē)啼伝驁@區(qū)內(nèi)小網(wǎng)點(diǎn)租售后商家提供；小型高檔樓盤(pán)，有小學(xué) .幼兒園 .業(yè)主會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng) .超市等；車(chē)庫(kù)多數(shù)為地上停車(chē)位，采取出租的方式，也有少量精品樓盤(pán)設(shè)有地下停車(chē)場(chǎng)， ※物業(yè)管理：不僅限于基本的保安 .保潔，開(kāi)始有園區(qū)紅外線監(jiān)控和可視對(duì)講系統(tǒng)。 ※品牌形象：開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)還處于萌芽狀態(tài)。高檔住宅僅有比弗利花園洋房和天元帝景豪宅兩個(gè)項(xiàng)目。另外小戶(hù)型的公寓項(xiàng)目因其總價(jià)低也較受市場(chǎng)歡迎。 其它城區(qū)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 9550 個(gè)，占 %，總營(yíng)業(yè)面積近 40 平方米，占 22,62%。 E 從也 不同來(lái)看，傳統(tǒng)業(yè)態(tài) 33951 家，占 %，新型業(yè)態(tài) 3256 家，占 %。問(wèn)題的出現(xiàn)影響了部分投資者的投資信心。包括保龍倉(cāng)超市、五聯(lián)國(guó)際百貨、蘇寧電器、美食廣場(chǎng)、電影城等 購(gòu)物主 題 +生態(tài)公園設(shè)計(jì)包括：天津家世界、東方家園、奧特萊斯折扣店、女人街、酒吧街、動(dòng)感娛樂(lè)地帶、大時(shí)代美食廣場(chǎng) 租賃中，目前進(jìn)駐的為餐飲和中檔品牌服飾。 近幾年“京津唐”地區(qū)經(jīng)濟(jì)的崛起，為唐山的發(fā)展提供了動(dòng)力和機(jī)遇，唐山屬于能源性工業(yè)城市，第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為成熟，隨之而來(lái)的既是由于需求帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 18 在售商務(wù)項(xiàng)目情況列表 世博大廈，目前為唐山綜合素質(zhì)較高的商務(wù)項(xiàng)目之一，銷(xiāo)售狀況良好 租金為 元 /平 /天。在今后這樣的產(chǎn)品還將會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 20 （三）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 ★龍庭時(shí)代 點(diǎn)評(píng)：此項(xiàng)目緊鄰本項(xiàng)目地塊，首次提出“科技豪宅”的概念， 在“點(diǎn)“上實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的創(chuàng)新，并以此為主要價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。其中比弗利花園洋房 200 多平米的戶(hù)型較受市場(chǎng)歡迎。 26 棟住宅樓（ 10 74 戶(hù)）高低錯(cuò)落，臨水豪邸，傍水而居。 點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目是唐山目前最大的綜合性高端項(xiàng)目， 有效的突破了市場(chǎng)的價(jià)格空間。大型的停車(chē)場(chǎng)及車(chē)庫(kù)共計(jì)容納車(chē)輛 2083 輛，也就是說(shuō)每戶(hù)至少擁有 個(gè)車(chē)位。出入園區(qū)全部采用業(yè)主識(shí)別卡，增強(qiáng)了園區(qū)的安全性。房產(chǎn) 消費(fèi)半徑以唐山市內(nèi)及周邊消費(fèi)為主；外地的品牌發(fā)展商尚未進(jìn)入唐山市內(nèi)市場(chǎng)。 ◆小戶(hù)型商住產(chǎn)品由于面積小、生活辦公功能受到限制，且唐山租賃市場(chǎng)不夠成熟，后期出租率及租金得不到保障，后期此類(lèi)產(chǎn)品存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 寫(xiě)字樓目前呈供需平穩(wěn)狀態(tài)，但有待挖掘的市場(chǎng)空間很大，需要一定的引導(dǎo)，未來(lái)需求潛力較大。 目前本項(xiàng)目所處的區(qū)域 — 路北區(qū)，商業(yè)氛圍不及唐山市屬的其他區(qū)域，但居住氛圍濃厚。 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 28 二、區(qū)位價(jià)值研判 ★唐山以建設(shè)路為縱軸以北新道為橫軸成倒“ T”字形發(fā)展 ,，項(xiàng)目地塊正位于縱軸建設(shè)路上，是發(fā)展較為成熟的區(qū)域。 ★此外，本板塊政府各機(jī)關(guān)單位集聚，金融機(jī)構(gòu)眾多，交通快捷，周邊企事業(yè)單位較多，項(xiàng)目也具有較高的商務(wù)價(jià)值。 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 31 地塊周邊配套狀況 公共服務(wù)配套：煤炭醫(yī)院、銀行、中小學(xué)、公園、唐山體育中心、市政府及相關(guān)職能部門(mén)等，以及少量商業(yè)設(shè)施。 SWTO 分析法，包括四個(gè)方面的因素 優(yōu)勢(shì)因素（ S） 就是該項(xiàng)目于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做的要好 機(jī)會(huì)因素（ O） 是指外部市場(chǎng)環(huán) 境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)起積極的正向作用的因素，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)因素（ W） 項(xiàng)目于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足 威脅因素（ T） 是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)不利的消極因素，若不能回避或恰當(dāng)?shù)奶幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。 配套優(yōu)勢(shì)：生活及市政配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、電子商場(chǎng)及成型的居民住宅小區(qū)。 周邊現(xiàn)狀：目前項(xiàng)目區(qū)域?qū)倥f城改造及興建階段，房子較為破舊，居住檔次較低，不屬于唐山的高檔成熟住宅社區(qū)的集中地帶，商務(wù)氛圍目前在該區(qū)域沒(méi)有明顯體現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商可引進(jìn)知名運(yùn)營(yíng)管理商，并與建筑、策劃、規(guī)劃等方面經(jīng)驗(yàn)充足的專(zhuān)業(yè)公司合作來(lái)克服該劣勢(shì)。 Opportunity（機(jī)會(huì) /機(jī)遇） 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的啟動(dòng)， 曹妃甸、首鋼、北焦化等重點(diǎn)項(xiàng)目的 大力建設(shè) ，輻射帶動(dòng)了沿?？h域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是新的發(fā)展機(jī)會(huì)，將給唐山市區(qū)帶來(lái)旺盛的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。且敢于消費(fèi)、樂(lè)于消費(fèi)。 06 年推出的 商務(wù)項(xiàng)目及中高檔住宅項(xiàng)目較多，特別是路北區(qū)內(nèi)大型樓盤(pán)的推出，將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生一定影響。 項(xiàng)目竣工周期預(yù)計(jì)會(huì)晚于周邊在建項(xiàng)目，不具“搶先入市”的