對(duì)會(huì)所經(jīng)營模式的探討-預(yù)覽頁
【正文】 人群選房的標(biāo)準(zhǔn)之一。在這種大環(huán)境下，會(huì)所已成為眾人所關(guān)注的熱點(diǎn)。 這類形式的會(huì)所包括住宅小區(qū)所屬會(huì)所和綜合大廈所屬會(huì)所。這類會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨(dú)立存在，設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。如果其中的某些主要因素不具備 或不完全具備，而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改善，那么，這個(gè)會(huì)所就會(huì)形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運(yùn)行，帶來不良后果。 (3) 地理環(huán)境、交通情況。 從功能與特點(diǎn)來看，我們可以把當(dāng)前的會(huì)所項(xiàng)目分為三類，即康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目。 康體項(xiàng)目的特點(diǎn)是： (1) 須借助一定的設(shè)施和場所。 (3)運(yùn)動(dòng)中講究科學(xué)方法。 消閑項(xiàng)目的特點(diǎn)： (1)借助特定的設(shè)施和服務(wù)，如保齡球室、人工按摩等。 (三)娛樂項(xiàng)目的種類 娛樂項(xiàng)目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù)，使人們能積極主動(dòng)、全身心投入的、得到身 心快樂和精神滿足的活動(dòng)項(xiàng)目。(1)環(huán)境氛圍感要求強(qiáng)； 這種模式一般是房地產(chǎn)商或物業(yè)管理自主經(jīng)營，會(huì)所是總公司的一個(gè)部門，財(cái)務(wù)由總公司一起核算，不計(jì)較盈虧。這類會(huì)所比較“大眾化”。有關(guān)專家表示，現(xiàn)在會(huì)所的硬件設(shè)施都大同小異，基本上沒什么差別。多方位經(jīng)營是指會(huì)所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下，同時(shí)提供兩種以上具有協(xié)同 效應(yīng)的服務(wù)，以求達(dá)到最佳社會(huì)效應(yīng)、經(jīng)營效應(yīng)的一種經(jīng)營方式。 (1)激烈的競爭要求會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營。在這種情況下，如果沒有戰(zhàn)略思維，未能實(shí)施正確的經(jīng)營方式、經(jīng)營戰(zhàn)略，就會(huì)像沒有航標(biāo)的船只在海洋中飄蕩，隨時(shí)有被市場競爭淹沒 的可能。過去那種只設(shè)一個(gè)兵乓球臺(tái)、一個(gè)籃球架的時(shí)代已經(jīng)過去了。 現(xiàn)代會(huì)所競爭優(yōu)勢的源泉已不僅是擁有低成本的特色服務(wù)，而且需要會(huì)所的應(yīng)變能力。 其中心是 為擁有項(xiàng)目尋找新用戶、新市場。 如某會(huì)所所開發(fā)的項(xiàng)目：①改進(jìn)型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、 球拍出租和維修服務(wù)、先進(jìn)的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃、日式餐廳。 切忌： 過分偏激的項(xiàng)目高潮來得快，消亡得也快，生命周期很短。立項(xiàng)的程序應(yīng)是：確定市場目標(biāo)顧客確定會(huì)所的各方面條件及可挖掘潛力確定能否獲得配套設(shè)施設(shè)備確定能否立項(xiàng)。也有些是在中心會(huì)所基礎(chǔ)上與周邊相鄰的餐飲、娛樂等商業(yè)合作，組成“ＴＯＴＯＬ－ＬＩＦＥ”式的消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主不用支付物業(yè)費(fèi)且不會(huì)被干擾，就可以享受較好的折扣。 會(huì)所的經(jīng)營是一種文化，更是一門藝術(shù)。到目前為止，哈市普通住宅市場供應(yīng)量達(dá)到320萬平方米，截止到10月底，普通住宅銷售面積以達(dá)到210萬平方米，銷售率以達(dá)百分之七十左右，總銷售金額約40億元人民幣，銷售勢頭良好，普通住宅市場整體呈平穩(wěn)健康的發(fā)展趨勢。但由于這一類產(chǎn)品的市場需求較大，只要是地段合適、價(jià)格適中多層住宅均會(huì)有較好的銷售業(yè)績。 二、 高檔公寓市場評(píng)估與展望 哈市高檔公寓樓盤開發(fā)量在本地住宅市場中只起到輔助作用，2003年哈市高檔公寓市場供應(yīng)量占整體住宅市場供應(yīng)量的百分之二十四，目前，市場上高檔公寓的銷售價(jià)格在3300元/平方米～4500元/平方米之間，較2002年有近百分之十的跌幅。整體售價(jià)也在兩年內(nèi)下跌了百分之二十。目前，在哈市提供服務(wù)的最知名物業(yè)顧問公司為英國顯高，現(xiàn)為哈市高檔樓盤“星河．國際”提供物業(yè)顧問服務(wù)。所以目前哈市寫字樓市場出現(xiàn)短暫的市場空檔期。㎡．天，實(shí)際最終租賃價(jià)格在3～4元/㎡．天左右，據(jù)統(tǒng)計(jì)：甲級(jí)寫字樓2003年第三季度的平均租金較2002年同期的租金下跌了25%；乙級(jí)寫字樓2003年第三季度的平均租金較2002年同期的也下跌了8%；雖著市場寫字樓供應(yīng)量逐漸增加，預(yù)計(jì)2004年寫字樓總體租賃價(jià)格仍呈下滑趨勢。隨著市場供應(yīng)量的增大，寫字樓的定單式開發(fā)將成為開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的制勝法寶。已和北京商鋪的價(jià)格不相上下了。道外區(qū)靖宇街、太古街、北環(huán)路沿線片區(qū)；該區(qū)域是2003年市政府重點(diǎn)規(guī)劃危舊房改造區(qū)域，目前已基本拆遷完畢，明年將進(jìn)入正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)明年該區(qū)域住宅開工面積超過100萬米。鴻基的預(yù)計(jì)：2004年，普通住宅的市場需求依舊強(qiáng)盛，產(chǎn)品將會(huì)持續(xù)熱銷，整體房價(jià)會(huì)穩(wěn)中有升，預(yù)計(jì)價(jià)格升幅在百分之二左右。 鴻基對(duì)2004年普通住宅市場預(yù)期和展望隨著市區(qū)內(nèi)可供整片開發(fā)的土地資源的日漸減少，多層普通住宅開發(fā)趨勢已經(jīng)向近郊擴(kuò)展；三環(huán)以內(nèi)及沿線的多層普通住宅的市場供應(yīng)量及市場需求量均會(huì)有百分之十左右的增幅。其中開發(fā)區(qū)內(nèi)再建、已建的高檔樓盤數(shù)量可占到哈市高檔樓盤總數(shù)量的百分之六十左右，成為哈爾濱市名副其實(shí)的高檔住宅區(qū)。～．月 (使用面積),只相當(dāng)于北京、上海等地的普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)用，所以提供的物業(yè)服務(wù)也相對(duì)單一。三、 別墅市場評(píng)估與展望2002年以前哈爾濱市的別墅市場一直處于空白狀態(tài)，沒有真正意義上的別墅長品，直到2003年，浙江新湖集團(tuán)才正式在松花江北岸利民開發(fā)區(qū)起動(dòng)哈市第一個(gè)真正意義上的別墅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在該項(xiàng)目的帶動(dòng)下，明年將是別墅市場的預(yù)熱期，不排除會(huì)有其它別墅項(xiàng)目進(jìn)入市場。而目前，市場上在售和待建寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)東移趨勢，尤其以國貿(mào)中心、會(huì)展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)，將會(huì)未來23年內(nèi)開11個(gè)寫字樓項(xiàng)目，占計(jì)劃待建寫字樓總量73%左右，隨著投資熱點(diǎn)的集中，本區(qū)域逐步形成哈爾濱商務(wù)辦公區(qū)，區(qū)域?qū)⒓泄?0%以上商務(wù)辦公人流，CBD模式逐步浮現(xiàn)。因可售項(xiàng)目較少，所以寫字樓整體售價(jià)略有上揚(yáng)。隨著愛建、萬達(dá)這兩個(gè)項(xiàng)目數(shù)千萬元的廣告砸入，使得哈市老百姓對(duì)“ ”“商鋪投資”，“投資回報(bào)”等名詞都已經(jīng)耳熟能詳。正因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的暴利，所以才誘惑著更多的開發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)
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