工業(yè)用地出讓實(shí)行彈性年限和后評(píng)價(jià)之必要性探討-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 0年長(zhǎng)年限的土地使用權(quán)限制了土地資源向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和扶持產(chǎn)業(yè)的有效配置。盡管在許多情況下，該區(qū)域的“輕紡產(chǎn)業(yè)土地效益”比其他區(qū)域的“輕紡產(chǎn)業(yè)土地效益”要高。土地單位產(chǎn)出效益將隨產(chǎn)業(yè)生命周期而發(fā)生變化。比如張江園區(qū)在建設(shè)初期，在園區(qū)北部引進(jìn)了一批制造業(yè)，如小家電制造業(yè)等。應(yīng)該通過建立評(píng)估制度及時(shí)地淘汰該類企業(yè)。土地的區(qū)域因素是指該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件（其中交通條件非常重要）、公共設(shè)施條件、環(huán)境條件。以張江高科技園區(qū)為例，從區(qū)域因素來講，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的東擴(kuò)大大地提升了緊鄰的張江高科技園區(qū)的區(qū)位條件；張江園區(qū)內(nèi)有二個(gè)地鐵2號(hào)線站點(diǎn)，該軌道交通把上海市的兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)緊密地連接起來了，60公里的城市中心城區(qū)路程地鐵只需2個(gè)小時(shí)（沒有堵車之虞）。內(nèi)生性因素始終存在，當(dāng)它發(fā)酵到一定程度時(shí)，需要有效的機(jī)制進(jìn)行解決。當(dāng)產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的土地使用比較效益低下時(shí)，國(guó)家宏觀上和外部環(huán)境要求開發(fā)區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)或二次開發(fā)（或稱作為“騰籠換鳥”）。從“土地使用比較效益低下”到“土地使用權(quán)人自愿轉(zhuǎn)讓”這個(gè)過程比較漫長(zhǎng)，可能一、二年，也可能十幾年至使用權(quán)到期，沒有確定性，糾錯(cuò)機(jī)制效率不高。這是因?yàn)橥恋乇容^效益低下并不是企業(yè)關(guān)注的問題，而是國(guó)家土地管理部門從全局比較之后關(guān)注的問題。閔行開發(fā)區(qū)在招商引資時(shí)，實(shí)行的不是一次性出讓五十年土地使用權(quán)，而是與入園企業(yè)按照營(yíng)業(yè)執(zhí)照期限簽訂場(chǎng)地使用合同，一般為15或20年。根據(jù)閔行園區(qū)其工業(yè)用地實(shí)際退出情況的統(tǒng)計(jì)，合同到期與沒到期的退出各占50%，這充分說明了這種用地制度更有利于開發(fā)區(qū)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地的集約使用，也最大可能地放大了集約使用土地帶來的綜合效應(yīng)。這類土地的增值一般不是由于企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的成果，而是在國(guó)家和上海市整體經(jīng)濟(jì)大發(fā)展對(duì)土地需求量快速增加、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施大提高的背景下，土地發(fā)生增值。通過估價(jià)技術(shù)中的剩余法的測(cè)算，其建安成本、利息和稅費(fèi)等約為3,724/平方米，利潤(rùn)為2,437元/平方米，其項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率可達(dá)到38%，是正常利潤(rùn)率的二倍。為發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供土地資源保障，以及提高土地集約利用程度等是土地管理部門服務(wù)好國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要任務(wù)之一。有效利用土地包括支持發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。關(guān)于如何對(duì)被評(píng)價(jià)為土地利用效益低下的土地進(jìn)行有效處置，目前還沒有一套行之有效的體系。如何來公平公正地認(rèn)定某宗工業(yè)用地土地產(chǎn)出效益低下？這就需要一個(gè)評(píng)價(jià)機(jī)制。根據(jù)香港的現(xiàn)時(shí)土地制度，土地出讓年期一般為50年，特殊用途也可采取靈活的年期。（2）后評(píng)價(jià)制度?！昂笤u(píng)價(jià)制度”即產(chǎn)業(yè)用地效益后評(píng)價(jià)制度，是指在土地出讓合同中明確規(guī)定：工業(yè)用地出讓一定年限后（可以是土地出讓到期日也可以設(shè)定一個(gè)周期），根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)用地效益達(dá)到所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的程度進(jìn)行評(píng)價(jià)?！皬椥酝恋厥褂媚晗?后評(píng)價(jià)”目的是能夠及時(shí)地對(duì)企業(yè)用地效益的狀況做出評(píng)價(jià)（進(jìn)而對(duì)該類產(chǎn)業(yè)用地的普遍性效益進(jìn)行研究評(píng)價(jià)），采取相應(yīng)的措施：達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的，支持（續(xù)簽）；達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，能及時(shí)的退出（不再續(xù)簽）。后評(píng)價(jià)的組織機(jī)構(gòu)可以是一個(gè)獨(dú)立授權(quán)的簽證類的機(jī)構(gòu)，也可以土地管理部門為主，包括產(chǎn)業(yè)部門、環(huán)保部門、能源部門和科技部門等組成的評(píng)審委員會(huì)。年限太短不利于企業(yè)的固定資投資回收。按此規(guī)則辦事，即保護(hù)了土地使用權(quán)人的權(quán)益，又促進(jìn)了土地資源的有效配置。后續(xù)研究的問題包括：1. 后評(píng)價(jià)的組織l 后評(píng)價(jià)組織機(jī)構(gòu)的組成l 后評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)l 后評(píng)價(jià)的程序l 后評(píng)價(jià)與土地出讓合同的銜接2. 企業(yè)對(duì)土地出讓金變動(dòng)的關(guān)注由于一次出讓的土地使用年限縮短，企業(yè)可有會(huì)關(guān)注續(xù)期時(shí)的土地出讓金價(jià)格水平。這為用地企業(yè)融資發(fā)展帶來困難。四、結(jié)束語只有設(shè)計(jì)好并執(zhí)行好“彈性土地使用年限+后評(píng)價(jià)” 制度，才能把此制度作為“有效地、動(dòng)態(tài)性地掌控開發(fā)區(qū)土地資源支配權(quán)”的工具。贈(zèng)語； 如果我們做與不做都會(huì)有人笑，如果做不好與做得好還會(huì)有人笑，那么我們索性就做得更好，來給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學(xué)，以后命玩你。最值得欣賞的風(fēng)景，是自己奮斗
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