工業(yè)地產(chǎn)投資趨勢觀察-預(yù)覽頁
【正文】 其關(guān)注的重點(diǎn)。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應(yīng)主動出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。由于目前跨國公司集中于靠其強(qiáng)大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點(diǎn)的關(guān)鍵。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉儲等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場地區(qū)與開發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對投資者是巨大的吸引力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù)，讓來到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被許多投資者越來越重視的事情。近年來，跨國公司在我國投資的一個(gè)趨勢是規(guī)?？焖僭鲩L，且本地化采購率不斷提高，因此需要巨額資金支持。投資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮10年甚至更長的時(shí)間的經(jīng)營?！ ”姸嗤赓Y企業(yè)以更快的速度在中國建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。、商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別l 土地使用年限不同。住宅地產(chǎn)主要依靠建設(shè)完畢后銷售回籠資金；商業(yè)地產(chǎn)的模式比較靈活有多種組合方式例如租賃與出售多種組合，視具體情況而定。l 發(fā)展背景不同。工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商除了要有良好運(yùn)營土地和資金的實(shí)力外還要具備更加專業(yè)、復(fù)雜的后期運(yùn)營管理能力，這種管理能力不僅是局限在物業(yè)管理上更多地是強(qiáng)調(diào)配和制造商進(jìn)行生產(chǎn)所具備的專業(yè)化技能。工業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)處于起步階段風(fēng)險(xiǎn)防范體系還未成熟并且國內(nèi)開發(fā)商普遍經(jīng)驗(yàn)不足；所以投資風(fēng)險(xiǎn)較傳統(tǒng)項(xiàng)目而言風(fēng)險(xiǎn)較大。來自鏈家地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，今年前8月，%， 首次超過了住宅。”海爾地產(chǎn)董事長盧鏗對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。 CRRC的研究報(bào)告顯示，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本大大低于普通住宅，處于“價(jià)格洼地”。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“工業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)不在于批發(fā)土地，而在于后期運(yùn)營，并最終達(dá)到資產(chǎn)證券化?！ 昂柕禺a(chǎn)目前已擁有15個(gè)工業(yè)園區(qū)，”2011年8月11日，盧鏗告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，“以后打算每年增加5個(gè)，主要根據(jù)海爾集團(tuán)的需要，比如物流、海爾產(chǎn)品的區(qū)域覆蓋等，從這些角度去選址?！北R鏗說?！北R鏗說。 世茂集團(tuán)給《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者的書面材料顯示，海峽建投的業(yè)務(wù)為兩岸城市建設(shè)、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的投資與運(yùn)營。 許榮茂眼中的商機(jī)來自“十二五”期間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。 海峽建投成為世茂集團(tuán)開拓工業(yè)地產(chǎn)的新嘗試，但包括瑞士信貸在內(nèi)的評級機(jī)構(gòu)一度為此下調(diào)了對世茂的評級。另一家電巨頭TCL，便攜手萬通進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)?！ 肮I(yè)用地價(jià)格一直都不高，但專門投資工業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)公司在市場上卻拿不到地?！ CL便是如此?！ ?010年7月30日，萬通與TCL簽署《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》?！ ≈槿耸勘硎?，對TCL而言，土地持有超過10年，升值很多。鄭沂說，與擁有大量工業(yè)用地又只打算做精主業(yè)的制造企業(yè)合作，是萬通做工業(yè)地產(chǎn)的切入點(diǎn)。即萬通將土地買下后，還會出租給TCL以外的其他企業(yè)，引進(jìn)其他企業(yè)的任務(wù)當(dāng)然落在萬通身上。經(jīng)過一年運(yùn)營，園區(qū)其他部分分租給了美的、速必達(dá)物流等公司，出租率從一年前的60%增長到90%。在美國REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)產(chǎn)品的市場份額排名中，寫字樓、零售與工業(yè)地產(chǎn)都曾各領(lǐng)風(fēng)騷?！薄 」I(yè)地產(chǎn)隱憂 地產(chǎn)調(diào)控的趨緊是房企轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)的大背景，而政策對產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的許可則是另一推手?！ ‘a(chǎn)業(yè)園的擴(kuò)張帶來了工業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)，但繁榮背后潛藏隱患。 “由于工業(yè)土地價(jià)格較低，不少開發(fā)商采用以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益?！ ”R鏗對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者分析，目前工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)開發(fā)用地分幾種情況?！肮I(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)非常大，很多企業(yè)并不愿意在配套上耗費(fèi)太多成本。CRRC報(bào)告顯示，一線城市由于工業(yè)用地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，工業(yè)用地價(jià)格普遍大幅上漲，%。工業(yè)用地的低成本，甚至促成了非地產(chǎn)企業(yè)的入場?！ ?jù)媒體披露，2007年富士康與武漢高新區(qū)管委會簽訂投資協(xié)議后，其旗下公司以接近底價(jià)的價(jià)格拿下了距工業(yè)園5公里的兩幅土地，樓面地價(jià)分別為790元/平方米和560元
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