【正文】 爭態(tài)勢綜述 北部新區(qū)擁有開闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進(jìn)入，上千畝成片開發(fā)的超級大盤正在成為重慶樓市里引人注目的焦點(diǎn)。 圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開園的幾大樓盤也展開了攻勢： 300 畝的和黃 重慶市低密度住宅的判定基本有兩個標(biāo)準(zhǔn)，一是指建筑密度低于 20%的住宅類型，二是指容積率指標(biāo)，就一般意義而言，高層低密度住宅容積率不大于 ；多層低密度住宅容積率不大于 ；聯(lián)排別墅容積率不大于 ；獨(dú)立別墅容積率不大于 。其旺銷的原因大致如下： 其一，按照正常規(guī)律， 5— 10 年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點(diǎn)。 二是沙坪壩板塊，主要項(xiàng)目有水天花園、翡翠湖、美茵河谷等。擁有員工 800 余名。 項(xiàng)目基本情況 位于金開大道 1111 號，金 山大道與金開大道交匯處。 費(fèi)雪爾 設(shè)計(jì)。 銷售狀況 項(xiàng)目套內(nèi)起價 5000 元 /平方米， 總價 80 萬元起。 龍湖地產(chǎn)能夠取得熱銷的成績這跟龍湖品牌的強(qiáng)大號召力不無關(guān)系，同時，龍湖地產(chǎn)剛剛獲得的“ 2020 年住宅用戶滿意度抽查測評全國第一”及“全國守合同重信用企業(yè)”稱號也給龍湖地產(chǎn)增添了巨大的市場美譽(yù)度，促成了市場對龍湖產(chǎn)品的持續(xù)追捧。藍(lán)湖郡的廣告推廣非常成功，為其帶來了良好的口碑和產(chǎn)品的附加值。 該項(xiàng)目總用地面積 500畝以上，一期開發(fā) 204畝，住宅 15棟，建筑面積 241288平方米，總戶數(shù) 1677 戶，容積率 ，綠化率 60%，建筑為 18 層和 31 層高層樓房。 小區(qū)內(nèi)有大中小三種類型的休閑廣場，社區(qū)內(nèi)及周邊有游泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、兒童游樂場、籃球活動場地、健身中心、老年活動中心、棋牌室等供業(yè)主休閑娛樂；其愛琴大道兩旁有超市、美容美發(fā)、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館等商業(yè)形態(tài)，還有龍湖巴蜀小學(xué)、巴蜀幼兒園，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施成熟。是大型超市開店首 選地址。一生幸福，值得等待。 客戶群分析 水晶酈城 定位于高收入的年輕白領(lǐng)階層 ,所以購房者中年齡普遍年輕 ,25 歲至 35 歲的白領(lǐng)和小型公司企業(yè)主是主力客戶 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ? 項(xiàng)目整體密度較低，休閑、活動空間比較大； ? 自然景觀營造較好，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較完善； ? 龍湖的品牌優(yōu)勢明顯，前期的成功開發(fā)為項(xiàng)目奠定了良好的美譽(yù)度；建筑外形、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)都具有國際一流水平。園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)云集，交通便捷，并與重慶規(guī)劃的未來使館區(qū)緊密相鄰。產(chǎn)品形態(tài)豐富，包含多層低密度板樓居住區(qū)、高層板樓休閑居住區(qū)、高層塔樓商務(wù)精英居住區(qū)等，建筑風(fēng)格為歐洲現(xiàn)代理性主義風(fēng)格。 財富中心限量推出的國際公寓一期產(chǎn)品，包括了多層板樓和小 高層板樓兩種形態(tài)。在經(jīng)營管理戰(zhàn)略上， 以 市場為向?qū)?，以資本為紐帶，以規(guī)范化的運(yùn)作模式，實(shí)施名牌戰(zhàn)略。 項(xiàng)目基本情況 魯能 ?星城位于北部城區(qū)的核心地帶，魯能 ?星城，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側(cè)，新溉路南側(cè)。社區(qū)中高層、多層、小高層多種建筑形態(tài)共存。既可觀水景又可觀北面小區(qū)中心花園，具有較好的景觀資源，故以小區(qū)主力戶型的三房及大戶型為主； B01－ B0 D01－ D04 棟 18+1 高層住宅緊鄰小區(qū)中心 花園，景觀較好，戶型為主力型三房戶型，建筑群平面呈弧形圍合狀，為減少逼壓感，頂部由中間向兩邊退臺，也豐富和柔化了建筑輪廓線。頂層加以利 用設(shè)復(fù)式大戶型。這樣的環(huán)境正是住區(qū)中不可再生、不可復(fù)制的稀缺自然資源。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位為 CBD 首席親水生活保護(hù)區(qū) 銷售狀況 項(xiàng)目起價 2800 元 /平方米，花園洋房起價 3500 元 /平方米。其麾下三大主力品牌：沙河高 爾夫、棕櫚泉國際社區(qū)、中美國際學(xué)校，均以尊貴生活、高尚品質(zhì)而聞名業(yè)界。 項(xiàng)目以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，秉承“棕櫚泉”的這一品牌所 特有的生活品質(zhì)，打造國際一流品質(zhì)建筑。銷售價格聯(lián) 六、 天湖美鎮(zhèn) 開發(fā)商背景 金科集團(tuán)， 近兩年來上升勢頭最猛，擴(kuò)張勢頭最快的本土巨頭之一。 金沙水岸三盤連開，取得驚人業(yè)績?；貣|面為加新花園 D 區(qū)，南面為金開大道（人和至機(jī)場的高速路），西面為近 250 畝運(yùn)動休閑公園，西北及北面直接與照母山植物園相鄰。 人和鎮(zhèn)立交為本市重要的交通樞紐，有國道 2 21 319 交 匯于此，是重慶市外環(huán)高速重要一站，通過外環(huán)高速可以快速達(dá)到沙坪壩區(qū)、九龍破區(qū)、大渡口區(qū)。另外，市政府還將建立大容量的城市軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長 119 公里， 其中五號線就由童家院子經(jīng)冉家壩、高家花園大橋、楊公橋、上橋至中梁山，線路長 22 公里?？傆玫孛娣e 850 畝，其中建筑占地 500 余畝，公園占地 250 畝，天然湖占地 100 畝，建筑面積 40 萬平方米。我們的設(shè)計(jì)從與自然合諧統(tǒng)一又根據(jù)不同的功能需求的相對獨(dú)立的氛圍開始，營造出獨(dú)特的山、水、人的小鎮(zhèn)風(fēng)情。 提高、擴(kuò)充現(xiàn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，充分滿足未來的生活 和發(fā)展 需求 為根本 。 三）建筑藝術(shù)化 追求美學(xué) ，注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個性和 形韻。 五）建材環(huán)?；? ，符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，避免對環(huán)境、人體的危 害。 鎮(zhèn)社區(qū) 服務(wù)中 心 ，為業(yè)主提供更貼近、 更自然、更舒 適 的生活服務(wù)。 ，提出居住環(huán)境公園化，使 “天湖美鎮(zhèn)” 成為環(huán)境優(yōu)美、休養(yǎng)身 性 、激發(fā)人生理想之地 。 營造社區(qū)整體文化的 ，滿足居住者的心里需求。區(qū)域遠(yuǎn)眺草泊散布，山脈蜿蜒，內(nèi)則人文崇尚，繁華與寧靜詩意共存，高華鋒芒不顯自露。 目前 公園已開始動工，湖泊正在整治中。 銷售價格 4000 元起?，F(xiàn)有骨干員工 100 多人，其中 80%以上的員工具有大專以上文化程度，博士、碩士、高級職稱人員占 10%以上，并擁有重慶地產(chǎn)界的部分精英作為公司的高層決策者。“同創(chuàng)網(wǎng)球及其他運(yùn)動場地建筑面積：11986 ㎡，球場配套功能面積： 450 ㎡，商業(yè)建筑面積： 2450 ㎡，會館建筑面積：18100 ㎡，同創(chuàng)奧韻相關(guān)指標(biāo)，總用地面積： 60050 ㎡，住宅建筑面積： 188555㎡，商業(yè)建筑面積： 8007 ㎡，車庫建筑面積： 9517 ㎡，幼兒園建筑面積： 1800㎡。 以運(yùn)動為主題的產(chǎn)品規(guī)劃“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)住宅區(qū)域整體設(shè)計(jì)，充分滿足現(xiàn)代人對運(yùn)動鍛煉的需要，對健康生活的渴望，對舒適居家的追求，體現(xiàn)出社區(qū)建設(shè)對社會、小區(qū)、家庭、個人的關(guān)愛，結(jié)合社區(qū)獨(dú)具的優(yōu)勢和特色，以運(yùn)動、健康為主題全力精心打造現(xiàn)代社區(qū)。合理安排各功能空間 ，實(shí)施公私分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的原則，明確各功能空間的專用性，保障戶戶均有充足的陽光和良好的視野，且在設(shè)計(jì)上有很大創(chuàng)新，幾乎每家每戶設(shè)計(jì)有入戶花園、陽光健身房，最大完善生活功能需求?！皧W韻名店街”作為主題性運(yùn)動商業(yè)步行街，充分利用奧林匹克體育公園在全市的號召影響力和“奧網(wǎng)中心”的經(jīng)營優(yōu)勢及特色，在社區(qū)大環(huán)境內(nèi)開辟商業(yè)步行街，主題經(jīng)營國際國內(nèi)知名體育品牌的體育用品、裝備，重新為重慶的體育產(chǎn)業(yè)搭建起經(jīng)營發(fā)展的新平臺?！皧W韻大道”在設(shè)計(jì)上通過雕塑、景觀、小品等的設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動之美、健康之美，表達(dá)出體育的深刻內(nèi)涵和韻味。 2020 年初，提倡以運(yùn)動、健康為主題的同創(chuàng)奧韻健康住宅試點(diǎn)小區(qū)，拋出了一個以體驗(yàn)為主線的全年?duì)I銷計(jì)劃 ——— 2020 走進(jìn)奧韻體驗(yàn)營銷計(jì)劃。 3 月底，奧韻業(yè)主 再次出發(fā)，背負(fù)沉重的行軍裝備，在江津中山古鎮(zhèn)開始了兩天的戶外拓展體驗(yàn)，露天宿營、穿行山林、山間野炊； 4 月，二期品質(zhì)樣品房開放； 5 月底，與高新區(qū)聯(lián)合舉辦慶祝 “ 六一 ” 節(jié)目匯演、亞洲杯倒計(jì)時儀式在同創(chuàng)奧韻之光城市陽臺舉行 ? 對于如此頻繁地制造體驗(yàn)活動，這不僅是目前營銷手法上的一大突破，同時也是同創(chuàng)奧韻倡導(dǎo)體育地產(chǎn)主題的重要表現(xiàn)形式，是項(xiàng)目對生活方式的一種塑造。 “ 重慶陽光 100 國際新城 ” 秉承 “ 創(chuàng)造居住文明、傳播時代文化 ” 的開發(fā)理念，特約世界 5 大著名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（澳大利亞 DCM、德國 GMP、日本安 騰忠雄、法國 PL、丹麥 SHL）加盟競標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，鑄造中國房地產(chǎn)的全新經(jīng)典，為重慶城市建設(shè)再創(chuàng)輝煌。 社區(qū)內(nèi)有各種休閑場所、運(yùn)動場地，社區(qū)周邊有南濱路商業(yè)街，各類配套設(shè)施完善。 聚焦新興城市地帶，聚焦新興白領(lǐng)階層。 “ 為年輕的重慶，為重慶的青年！ ” 激昂得有點(diǎn)讓人發(fā)暈的氣魄，蠱惑了一群又一群重慶人 —— 據(jù)說尚未開盤，重慶陽光 100 的意向性客戶已逾千。經(jīng)營業(yè)務(wù)以建安和路橋施工、市政建設(shè)、房地產(chǎn) 開發(fā)為主業(yè)，涵蓋工程設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、木制品加工、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等行業(yè)。此外，集團(tuán)并經(jīng)營多間高級酒店。每幢別墅均設(shè)有前后私家花園與私家車庫；更擁有重慶 首創(chuàng)之私家升降機(jī)。 綠寶型別墅：建筑面積約 351 平方米，運(yùn)用意大利經(jīng)典設(shè)計(jì)理念，以金黃色為主色，與紅、白、藍(lán)互相搭配，其特有的回形圖案在房間中隨處可見。 比華利豪園會所，位于比華利豪園的顯要位置，外型高低有致，空間方正對稱，功能分區(qū)完美。還有 SPA 香熏生活館、保齡球場、雪茄吧、沙狐球室、兒童游樂室連室外游樂場，即使足不出戶，亦可享受無盡精彩生活。 本項(xiàng)目包括了法蘭西、維多利亞、歌特堡以及大和等多種建筑風(fēng)格，全部為追求高品質(zhì)生活的成功人士量身定做，是純正的高尚貴族生活社區(qū)。 高爾夫別墅親近自然卻不遠(yuǎn)離繁華，高速公路和北濱路的暢通，讓佰富 這個在香港鵬利中心、北京名都園、玫瑰園等高檔樓盤當(dāng)家的物管公司，其絕大部分資深員工有著多年的五星級酒店管理經(jīng)驗(yàn)。 可以預(yù)測的是，佰富高爾夫別墅的出現(xiàn)，應(yīng)該會給重慶住宅的高端市場帶來震撼 十二、金科天籟城 開發(fā)商背景 金科集團(tuán) 它的建成將對完善光電園區(qū)的整體功能和城市形象起到重要的作用。 近年來，重慶市重心北移，加快了天籟城地區(qū)的基建。 美社的北面，北部新區(qū)就規(guī)劃有一個國際級醫(yī)院。 銷售情況 天籟城 美社 一期熱銷原因分析 一是產(chǎn)品的成功定位。目前重慶的小區(qū)規(guī)劃重 “ 表 ” 輕 “ 里 ” ，缺乏對居住者的人文關(guān)懷，鄰里之間沒有溝通，難以交流。為了打造優(yōu)質(zhì)居家環(huán)境，天籟城不惜投入重金，在教育上斥 3500 萬巨資引入重慶巴蜀，在交通上投入近 3000 萬元引入 465 路等多條公交線路，每隔 6 分鐘經(jīng)過天籟城小區(qū)。 天籟城 融科智地 在鴛鴦鎮(zhèn) 圈地 1000 畝 ，其具體定位和規(guī)劃尚未出臺 。 二、北部新區(qū)及其它競爭樓盤銷售力分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 價格水平 開盤時間 交房時間 藍(lán)湖郡 聯(lián)排別墅、獨(dú)立 別墅 5000元 / M2起 2020年 2月 一期 2020年 棕櫚泉 國際花園 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 5000元 / M2起 2020年 7月 25日 一期 2020年 保 利集團(tuán) 獨(dú)立別墅 未定 2020年 未定 魯能星城 小高層 一期均價 3400 2020年 6月 15日 一期 2020年 藍(lán)山湖 聯(lián)排別墅 未定 2020秋交會 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房 4000元 / M2起 2020年 8月 一期 2020年 財富中心 小高層、高層 3700元 / M2起 2020年 7月 3日 水晶酈城 小高層 3180元 / M2起 2020年 8月一期 2020年 4月二期 一期 2020年 佰富高爾夫 別墅 獨(dú)立別墅 10000元 / M2起 2020年 8月 一期 2020年 比華利 獨(dú)立別墅 10000元 / M2 2020年 4月 17日 2020年 大川水岸 聯(lián)排別墅 最低 2900元 / M2 2020年 5月 2020年 9月 獨(dú)立別墅 最高 5500元 / M2 翡翠湖 聯(lián)排別墅 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 110萬起 獨(dú)立別墅 180萬起 2020年 2020年 陽光 100 多種建筑 形態(tài) 未定 2020年底 一期 2020年底 通過分析我們可以看出各個樓盤的開盤時間幾乎都集中在今年，各項(xiàng)目 的一期竣工和交房時間都集中在 2020 年底和 2020 年。從物業(yè)管理公司來看，由開發(fā)商自身成立的物管公司和專業(yè)物管公司各占 50%左右的比例，可以看出目前重慶的物管方面重視程度明顯不及沿海城市，物管的專業(yè)性有待提高。風(fēng)臨洲、天池林海、陽光 100、武夷濱江 江北區(qū) 魯能天籟城、金科星城 CBD 首席親水生活保護(hù)區(qū) 棕櫚泉國際花園 未定 中安翡翠湖 2522110510一月 二月 三月 四月 五月 六月 月 重慶晨報 重慶經(jīng)濟(jì)報 重慶商報 重慶晚報 總計(jì) 一月 1 1 二月 1 1 三月 1 1 2 四月 1 1 2 五月 2 2 1 5 六月 2