某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估報告-副本-預(yù)覽頁
【正文】 9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2020 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 88% 94% 63% 流動比率（ %） 255% 157% 速動比率（ %） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢 (與上一年比較 ): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表 (單位 :萬元 ) 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 9月 資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 9798 5463 增長百 分比 2686% 57% 20% 負(fù)債增長絕對數(shù) 14990 10442 11960 增長百分比 149900% 69% 47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400 644 6496 增長百分比 233% 32% 479% 從上表可以看出該企業(yè) 2020年、 2020年總資產(chǎn)增長很快 ,2020年末比 1999年末增長了2868%,2020年較 2020年末增長了 57%， 2020年 9月總資產(chǎn)較 2020年下降 20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司 2020年 4月代 集團(tuán)在成都建行貸款 15000 萬 元，投入 “ 花園 ”開發(fā)項(xiàng)目， 2020年 3月集團(tuán)將 “ 花園 ” 的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的 15000萬元貸款。企業(yè)的流動比率 2020年是 255%， 2020年 9月是 157%，雖然 2020年較 2020年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的 %。 其他應(yīng)收款： 2020年較 2020年減少 10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資 “ 花園 ” 的 15000萬元收回。 長期負(fù)債： 2020年較 2020年減少 15000萬元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的 15000萬元，提前歸還。但2020年企業(yè)的利潤總額虧 644萬元，銷售利潤率是 %，總資產(chǎn)利潤率是 %，凈資產(chǎn)利潤率是 %，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “” 項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止 9月公司已銷售房屋接近 50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。 七、信用狀況評價 該公司至評估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額 9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項(xiàng) 目 存款 貸款 備 注 工行 支行 557 7000 11月份還款 1100萬元，無拖欠本息 行 支行 142 0 行 支行 318 2020 無拖欠本息 營業(yè)部 92 0 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合 計(jì) 2240 9000 經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川 房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好， 2020年貸款卡年審時，被中國人民銀行 分行營業(yè)管理部指定的資信評估機(jī)構(gòu)評為 AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。因此四川 根植于 這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有 52 幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403套。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。 小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。 整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 小區(qū)于 2020年 8月全面開工，截止 2020年 11月已完成 52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì) 在 2020年 12月完工交房。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條 DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為 3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完?以上各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 工程施工由成都市 區(qū)建筑工程總公司、四川第 建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級 承建規(guī)模（平方米） 成都市 區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777 成都市 建筑工程公司 16,840 四川省 建筑工程公司 壹級 12,690 成都市建 筑工程公司 15,435 成都市 區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336 成都市第 、第 建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級為壹級 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的成都 建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的成都 工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。在北京申奧成功和中國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上， 中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場， 2020年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實(shí)際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改
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