金華房地產(chǎn)市場總結(jié)報告-預(yù)覽頁
【正文】 平，但處于近五年的最低水平。二季度開始，重點城市銷供比普遍低于1，且大部分城市持續(xù)下行。2011年，重點城市庫存量持續(xù)走高，部分城市可售面積同比增速明顯提高，武漢三季度可售面積同比增速超過60%。與歷史水平相比，2011年各重點城市出清周期相對于2008年的高位仍有一定距離，形勢相對緩和?！ ∷摹⑼恋亍鲎尶偭柯杂性鲩L，出讓總金額基本持平，住宅用地量價齊降 2011年，受調(diào)控政策影響，全國住宅用地量價全面下行，北京、上海等重點城市降幅更為顯著。2011年111月，全國133個城市住宅用地平均樓面地價為1462元/平方米，%。%，略低于全國水平，比去年全年下降33%。10月起土地推出總量開始下降，%%。預(yù)計全年計劃完成率僅在六成左右。2011年111月，%，而同期商辦用地、%%。2011年111月，%。同期，住宅用地出讓金占比為67%，比去年同期下降了10個百分點。具體來看，9月份以后商品房銷售面積增幅較快回落，10月份和11月份商品房銷售面積同比負(fù)增長。用地儲備：房企減少拿地，但三、四線城市拿地比例上升 2011年111月，比上年增長3%，增幅低于2010年同期30個百分點。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世茂、富力、龍湖、保利同比降幅均超過50%，其中世茂降幅高達(dá)85%。第二部分：金華本級市場總結(jié)一、政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境——社會經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，調(diào)控目標(biāo)如期實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)：整體經(jīng)濟(jì)保持快速增長，市區(qū)固定投資份額正在減少 ，%；，%?！ ≡诠潭ㄙY產(chǎn)投資方面，%；，%；，%。%。%；，%?！ 〗衲?月份金華市政府公布市區(qū)2011年新建住宅價格控制目標(biāo)：漲幅不超過市區(qū)城市居民人均可支配收入增長速度，將房價控制在合理水平?！ 慕衲?月份金華出臺的限購條例來看，政策結(jié)束時間為2011年12月31日，從表面看，假如沒有延伸政策時效，那么2012年金華市將不在限購范圍。二、商品房——受調(diào)控影響，波動頻繁，全年成交處于低谷市場成交：調(diào)控大背景下，成交量嚴(yán)重縮水 2011年112月，%，成交套數(shù)11802套，比去年同期縮水近六成?！ 脑露瘸山粩?shù)據(jù)來看，市場成交因調(diào)控政策的影響波動非常頻繁。同時也是住宅市場占比最大的2個月份，占比分別為91%和94%。9月份保集藍(lán)郡率先調(diào)價，臨江高層以9500元/㎡為起價推盤銷售，大大低于11000~12000元/㎡的市場預(yù)期；金華2011房博會期間金宇 由中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，12月份金華樣本住宅平均價格為7995元/平方米，%，環(huán)比跌幅居全國百城首位，比全國百城住宅平均價格（8809元/平方米）。成交套數(shù)4382套。甚至于在個別樓盤項目出現(xiàn)大幅度降價讓利的時候，剛需們在經(jīng)過計算后得出的結(jié)論是“購房者并沒有因此少付錢，反而需要承擔(dān)的還貸壓力還在上升”。供應(yīng)套數(shù)1164套；，供應(yīng)套數(shù)10368套。另外，值得一提的是今年的排屋供應(yīng)面積超過了小高層商品房，這在也是在一定程度上說明了在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，普通的商品房受到抑制，市場接受度正在接受考驗，而高端物業(yè)在市場接受度上還是比較穩(wěn)定。因此，后期市場銷售壓力正在激增。%%。在經(jīng)歷了9月和10月的低谷之后，11月開始二手商業(yè)成交也有所回升，這也符合商業(yè)市場整體走勢，后期的市場還是被看好的?！ 【徒ㄖw量來說，這輪商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張規(guī)模將達(dá)到上百萬平方米。另外，據(jù)說開發(fā)商永盛集團(tuán)正在與外商接觸洽談，有意整體出租，如果最終能達(dá)成協(xié)議，繼第一百貨、銀泰百貨兩大龍頭后，江北又將新增一個外資背景的購物中心。 在江南，蘭溪街商業(yè)步行街去年9月開街，而地處蘭溪街和李漁路交叉口上的，面積逾20萬平方米的世貿(mào)中心也已基本建成，雖然因種種原因推遲了開業(yè)時間，但既然已經(jīng)建成，那么啟動運營也將鐵板釘釘?shù)氖隆！ ≡诔菛|，萬達(dá)廣場項目正式進(jìn)駐金華金東板塊。引進(jìn)了來自臺灣的零售業(yè)巨頭——大潤發(fā)的江南華源目前，針對如此大規(guī)模的商業(yè)擴(kuò)張，有人叫好，也有人擔(dān)心，上百萬平方米的商業(yè)面積需要多少購買力來支撐成為一個大問題，如果沒有足夠的購買力，將會導(dǎo)致商業(yè)面積過剩，對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響？五、土地——土地出讓近三年最低，一半改掛牌 在最近3年金華市區(qū)的土地出讓中，2011年是土地供應(yīng)量最少的一年，2010年市國土局發(fā)布了30個商住用地土地公告，2009年最多，發(fā)布了32個商住用地土地公告，2008年略高于2011年，發(fā)布了24個商住用地土地公告，2011年最低，整年僅發(fā)布了20個商住用地土地公告?！ ∑渲谐山蛔≌玫?7宗。其中，4月份成交的1宗土地，因為位于湖海塘板塊內(nèi)，所以成為年度出讓土地樓面價最高的一個月，比之全市樓面均價高出180%，另外，11月份出讓的江南臨江小地塊成為月度唯一的1宗土地，因此樓面地價也比較高，超出全市樓面均價94%。其中3月份成交的1宗婺城板塊的地塊，成交價格只比原計劃拍賣的起始價高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金東板塊的地塊其中的1宗地塊甚至比原計劃拍賣的起始價還要低79元/㎡。 2011年金華推出27宗土地，拍賣及掛牌出讓成功的有20宗，流拍的有7宗。2010年以來，中央政府緊盯市場變化持續(xù)加碼調(diào)控，“國十條”、“國八條”等政策密集出臺，溫家寶總理等領(lǐng)導(dǎo)人也不斷強(qiáng)調(diào)中央政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。預(yù)計2012年，貨幣政策將由2011 年的“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變，但全面放松可能性不大。在降幅上，重點城市銷售均價可能將下降5%左右，其中一線城市降幅將超過10%，二線城市微降，三四線城市可能有小幅上漲?！ 〉硪环矫?，影響行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制將
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