【正文】 庭項目定位高檔住宅物業(yè)管理中海物業(yè)管理有限公司目標客戶企業(yè)白領(lǐng)階層、企業(yè)主管理費 元／㎡／月周邊配套金融機構(gòu)、生活配套俱全占地面積10余畝容積率綠化率53%實用率82%建筑鳳格現(xiàn)代主義風(fēng)格園林鳳格頂層豪華空中花園規(guī)劃布局4 棟25 層單體波浪弧形聯(lián)體建筑社區(qū)配套MINI 高爾夫，假日廣場、咖啡廳、閱覽室、健身房售價最高5500元㎡最低3800元㎡均價4500元㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實用率售出率三室二廳二衛(wèi)158－180㎡82%99%四室二廳三衛(wèi)200㎡左右物管內(nèi)容影像監(jiān)控、紅外線接頭，可視對講防盜系統(tǒng)主力賣點地段、配套、品質(zhì)高促銷手段4 月1 日一4 月24 日舉辦“世界杯之旅”活動營銷主題西北湖畔、極品華宅　　　售　　價最　　　高3300 元／M最　　　低2500 元／M ,均　　　價2900 元／M ,競爭對手三：項目名稱紫　　藤　　花　　園項目定位中　　檔　　住　　宅目標客戶事、企業(yè)單位職工綠化率37 . 2 %周邊配套市政醫(yī)院、金融、保險學(xué)校俱全44000㎡建　　筑　　面　　積規(guī)劃布局正南北向整齊排列式建筑風(fēng)格現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格園林風(fēng)格以中心花園為主的周邊綠化社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點、會所、美容美發(fā)、洗衣房、咖啡屋、郵政儲蓄 月主力賣點設(shè)計規(guī)劃理念親近自然，社區(qū)內(nèi)外配套齊全營銷主題藤草花園、寧靜花園對于南項目而言，發(fā)展豪宅所面臨的市場空白比較大，產(chǎn)品的發(fā)揮空間比較大，價格空間也比較大。目標集中戰(zhàn)略認為，主攻某個特定的客戶群，必須以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更好的服務(wù)，迎臺某一特定客戶對象，從而超越更廣闊范圍內(nèi)的競爭對手?；始矣暗氖袌龆ㄎ槐硎觯?區(qū)域中心的頂級豪宅：素質(zhì)人文、優(yōu)勢環(huán)境、黃金地段、完美配套、人性化服務(wù)、高質(zhì)量、專業(yè)設(shè)計；3 、產(chǎn)品定位創(chuàng)新和超前是豪宅的生命，最新、最獨特、唯一性的東西才能產(chǎn)生高附加值，才能成為買家追捧的產(chǎn)品。差異性：本著“以人為本”設(shè)計理念，打造標新立異的“空中私家花園”豪宅，以個性鮮明、品位高尚的建筑造型、高檔豪華的配套與服務(wù)，結(jié)合立沛化精致園林，使之成為獨具空中私家花園的經(jīng)典豪宅?！锔邫n性：時尚的外部設(shè)計，豪華的內(nèi)部配置與裝飾，舒適高雅的戶型設(shè)計，管家式服務(wù)，尊貴會所配套，先進智能化系統(tǒng)等。首層全部架空6 米，3 層塔樓均為混凝土框筒結(jié)構(gòu)。本案的目標客戶為事業(yè)成功人士，現(xiàn)代、簡約的表現(xiàn)手法最能讓這些“受眾”產(chǎn)生共鳴，同時豪宅要顯現(xiàn)唯一性與獨特性，首先要賦予項目凸現(xiàn)風(fēng)格的外衣。( 3 ）風(fēng)格設(shè)計說明：　　建筑物正立面的墻身色彩和隔音玻璃窗相間，形成了墻面與玻璃的虛實對比；建筑形體的高低錯落，直線與弧形造型的結(jié)臺，頂部簡潔、清秀的柱頭和飄板設(shè)計，使整個建筑群充滿現(xiàn)代建筑的氣息；☆ 建筑形體突出簡潔明快，挺拔清秀，富有時代氣息的現(xiàn)代特色?！?建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件市身的邏輯美、材料美，色彩上采用清新現(xiàn)代的色調(diào)，以豐富多彩的設(shè)計風(fēng)格為原則。其它兩幢塔樓面積150－200 平方米。每家每戶都均有一個30－40 平方米的空中大花園。另外，小區(qū)還將建設(shè)精致的中心花園和周邊綠化帶，加上空中花園綠化，綠化率可接近100%☆ 一梯一戶――區(qū)域市場首創(chuàng)產(chǎn)品本案建筑均是一層2 房、一梯一戶，每棟樓都有一部觀光電梯（面向西北湖）與私密電梯，搭電梯既可欣賞周邊景色，又充分體現(xiàn)豪宅的豪氣。采用大廳小居室的平面布局形式，考慮中國人的家庭觀念，為家庭提供公共聚會的空間。廚、衛(wèi)水管設(shè)計采用集中設(shè)置方式開成“管并”，完美地解決了廚、衛(wèi)的防噪及美觀問題，廚柜設(shè)計以國外豪宅的方案為參考依據(jù)，設(shè)置相關(guān)電器插座，以品牌潔具作為衛(wèi)生間走管設(shè)計依據(jù)，確定標準出口位置，提高了住宅的使用檔次。陽光健身房、體能訓(xùn)練中心、空中泳池休閑平臺：咖啡廳、棋牌室、休閑茶室、書屋娛樂平臺：音樂演奏臺、舞池、業(yè)主舉辦party 的場所溝通平臺：設(shè)立高級沙龍聚會場所、“名仕俱樂部”、不定期舉辦酒會、論壇等交流活動5 、配套及裝飾☆ 隱蔽式空調(diào)機位設(shè)計空調(diào)機的布置考慮室外機的擱置、隱蔽、冷凝水的排放以及室內(nèi)機的位置安排等，并將室外機擱板設(shè)計成外立面構(gòu)圖的有機組成部分?！?分戶式中央空調(diào)給每一個業(yè)主送一套戶式獨立的中央空調(diào)，這種空調(diào)在建房的時候已經(jīng)安裝，主機裝在屋外朗之處，完全避免了各家各戶的空調(diào)機都掛在樓房外墻、有礙觀瞻的現(xiàn)象，減少噪音：☆ 中央熱水器洗手間和廚房可同時用上熱水，非常方便。地下車庫按大于1：1配置住戶車位?！　”M可能滿足5A : 5B（樓宇自動化）、CA（通信自動化）、FA（防火監(jiān)控自動化）、SA（保安自動化）?！?多種教育和家庭服務(wù)項目Intemet 網(wǎng)上沖浪、軟件下載，各重點學(xué)校聯(lián)網(wǎng)教學(xué)等?！?本案物業(yè)管理定位：“英式管家”服務(wù)“把服務(wù)變成藝術(shù)”說明：　　“管家”根源于英國，但并不是只有英國才有管家，只是英國人將此職業(yè)發(fā)揮得淋漓盡致，臻于藝市化?！　〗ⅰ盎始矣啊痹诔鞘械母邫n豪宅標志性地位，打造項目品牌，擴大開發(fā)企業(yè)的市場影響力．引領(lǐng)豪宅新的營俏理念及創(chuàng)新發(fā)展模式。項目可以在市場、在一定時間段內(nèi)的制造出空白點．在沒有競爭對手的情況下，突破市場目前的高位價格，并且適度的提高是追求尊崇感的消費者都能夠接受的?！　〉谌?，高開高走的價格策略可以塑造出物業(yè)的增值現(xiàn)象，必然能夠激發(fā)消費者的搶購欲望．基于市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，市案初步擬定的銷售價格范圍為4500－6500元／㎡，均價為5000元／㎡銷售均價比目前市場上價格最昂貴的高檔住宅每平方米還高出500 元。4 、形象包裝☆ 案名設(shè)計“在定位時代，最重要的營銷策略之一就是給產(chǎn)品起名”，好的案名，要有強烈的形象力，傳神般表達項目個性，定位與功能，而且具有強有力的傳播性。Ml （理念識別）: 是房地產(chǎn)企業(yè)整個系統(tǒng)識別的原動力。本項目的管理人員配備及組織要求就應(yīng)符合整個項目的CIS 。對本案進行強化包裝，突出其顯赫位置，讓目標客戶認識并感知到在本案安家、投資、置業(yè)是一種享受、一種榮耀和自豪，是明智之舉，是經(jīng)濟實力、身份地位、社會高尚文化的象征?！钍讋?chuàng)“星級服務(wù)模式“當每個客戶到達售樓部的“貴賓接待中心“時，首先有具備交警專業(yè)知識的保安指揮車輛停靠并為客人打開車門，將客人送進接洽中心，受到五星級酒店訓(xùn)練的接待生請客人就座，倒上茶或飲料，然后請出專業(yè)知識豐富受過良好訓(xùn)練的置業(yè)顧問讓客戶感受尊貴服務(wù)。前期以形象推廣為主，中期以功能性訴求兼形象推廣為主，后期以俏售手段兼功能性訴求為主。6 、公關(guān)活動策劃本案的公關(guān)活動是由一系列有內(nèi)在聯(lián)系的主題活動構(gòu)成，所有活動都是在遵循本項目的開發(fā)主題，結(jié)合項目的營銷策略、開發(fā)節(jié)奏的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)而周詳?shù)夭邉澓桶才拧；顒臃绞剑翰捎脙煞N試住方式，一是半月住，以半月（兩周）為一試住周期，采用祖房形式，收半月租金；二是周末住，以周五晚至周日下午兩天兩夜為一試住周期，度周末和看樓相結(jié)臺，采取度假的形式，一次取一定的費用。但要注意的是，樓盤既然為豪宅，其在選擇活動以及代言人的時候，必須注意樓盤與明星、或者是樓盤與活動方式的高度一致，所有的活動都是樓盤生活方式的展現(xiàn)，也是樓盤文化內(nèi)