【正文】 數(shù)據(jù)來源：萍鄉(xiāng)市年鑒111852186666 22734552337001000002022003000004000005000006000002022 2022 2022 2022全 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 萬 元 ）0100020223000400050006000700080002022 2022 2022 202201000202230004000500060007000城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 城 市 居 民 人 均 年 消 費 支 出 （ 元 ）15 / 55據(jù)調(diào)查: 2022 年，萍鄉(xiāng)市居民可支配收入為 元，比 2022 年增長 1２ .1％ 。? 為促進安源新區(qū)的發(fā)展，安源區(qū)政府興建了世紀廣場，并且將世紀廣場周圍土地讓萍鄉(xiāng)及外地有實力的開發(fā)商開發(fā)大規(guī)模的住宅小區(qū)。? 由于萍鄉(xiāng)的城市綜合競爭不斷增強，投資環(huán)境不斷改善，作為江西西部樞紐城市，具有巨大的優(yōu)勢，將吸引更多的省內(nèi)外資金、企業(yè)和人才進入萍鄉(xiāng)，有利于房地產(chǎn)投資和消費的進一步擴張。將以舊城環(huán)境整治、秋收起義廣場、世紀廣場等重大基礎設施建設為重點啟動的新一輪城市建設，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了很好的機遇。? 老城區(qū)商業(yè)樓盤過多，投資者選擇過多。17 / 55數(shù)據(jù)來源:萍鄉(xiāng)市年鑒 年全社會房屋建筑面積比較綜合情況? 2022 年萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資 68074 萬元，與 2022 年相比下跌了。 ? 房地產(chǎn)投資快速增長，供給結構保持合理狀態(tài)。? 商品住宅價格合理，與居民消費結構基本相符。? 環(huán)境理念深入人心。這表明萍鄉(xiāng)市商品房住宅消費結構平穩(wěn)。? 供應地塊：市躍進北路 191 號，原權屬單位：市汽車工業(yè)貿(mào)易、配件總公司部分用地，土地面積：2371 平方米，掛牌時間：7 月 29 日至 8 月 9 日，競得時間：8 月 14 日。? 市東大街南塘里交警直屬大隊后，原權屬單位：收購儲備土地，土地面積：14311 平方米，掛牌時間：11 月 14 日至 11 月 27 日，競得時間：11 月 27 日。? 土地位置：安源區(qū)鳳凰街中山居委會；土地出讓面積： 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價： 萬元（有附加補償條件） ；競得時間：202288；競得人：市亞普科技開發(fā)公司。? 土地位置：安源區(qū)后埠街躍進北路（原再生資源公司綜合樓） ；土地出讓面積：614 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣；成交價： 萬元；競得時間：2022916；競得人：市宏達建筑裝璜工程公司。? 土地位置：安源區(qū)鳳凰街青草沖(原江液廠區(qū)內(nèi)) ；土地出讓面積： 37841 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價： 萬元；競得時間：2022125；競得人：萍鄉(xiāng)市華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、萍鄉(xiāng)市城北房地產(chǎn)有限公司。? 土地位置：安源新區(qū)井崗山大道旁邊；土地出讓面積：187356 平方米；土地規(guī)劃用途：綜合(居住、辦公、商業(yè)金融、文化娛樂 )；出讓方式：掛牌出讓；成交價： 萬元；競得時間：202215；競得人：上海廣廈 (集團)萍鄉(xiāng)安源置業(yè)21 / 55有限公司。2022 年度經(jīng)營性土地使用權出讓情況? 土地位置：安源區(qū)后埠街建設西路旁；地塊編號：TG0401 號；出讓面積：13819 平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時間：2022119；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市亞普科技開發(fā)有限公司。? 土地位置：安源區(qū)八一街八一東路；地塊編號：TG0405 號；出讓面積：1587平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時間：2022318；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市惠安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 ? 土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場路；地塊編號：TG0409 號；出讓面積：平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時間：202269；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市富源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。? 土地位置：安源區(qū)青山鎮(zhèn)水口；地塊編號：TG0415 號；出讓面積：2880 平方米；規(guī)劃用途：倉儲用途；出讓方式：掛牌；競得時間：202289；成交價： 萬元；競得人：肖本云、劉天益、巫海清。23 / 55? 土地位置：安源區(qū)八一街三里臺 181 號；地塊編號：TG0419 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時間：202296；成交價： 萬元；競得人：浙江省嵊州市八達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。? 土地位置：安源區(qū)八一街新生路；地塊編號：TG0426 號；出讓面積：平方米；規(guī)劃用途：居住用地；出讓方式：掛牌；競得時間：20221116；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市金悅置業(yè)有限公司。? 土地位置：安源區(qū)后埠街躍進北路；地塊編號：TG0503 號；出讓面積：平方米；規(guī)劃用途：商住綜合用地；出讓方式：掛牌；競得時間：2022121；成交價： 萬元：李良萍。但是近年來，市中心的住宅樓盤從來是“皇帝女兒不愁嫁”，所以也無所謂的“ 熱點” 。現(xiàn)在，城西板塊正逐漸成形，將來有更多的樓盤會開發(fā)，而且產(chǎn)品形態(tài)也越來越豐富。而在人工湖板塊，將在開發(fā)區(qū)政府的強力推動下，各類市政配套建設如期進行。項目規(guī)模 項 目 規(guī) 模 比 例 示 意 圖37%26%37%5萬 m2以 下 510萬 m2 10萬 m2以 上26 / 55根據(jù)調(diào)查分析：? 由于大盤其體量較大，因此在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大的影響，市場接受程度良好，萍鄉(xiāng)住宅樓盤以大規(guī)模的大盤較多，總建筑面積在 10 萬 m2 以上的占到了 37%。? 雖然萍鄉(xiāng)出現(xiàn)了大量高層住宅，但多層住宅仍占據(jù)著主導地位，占 67%。? 點式布局可以兼顧到更多單位的采光、日照和景觀，因此景觀較佳的東方巴黎采用了點式布局，此類規(guī)劃布局占到 19%。? 四房二廳的房型較多，占到 18%。售價分析房 型 比 例 示 意 圖5% 11%58%18%8%一 房 一 廳 二 房 二 廳 三 房 二 廳 四 房 二 廳 四 房 以 上2100 19001500 1700 150005001000150020222500老 城 區(qū) 板 塊 東 部 板 塊 西 部 板 塊 北 部 板 塊 南 部 板 塊各 板 塊 房 價 示 意 圖(單 位 :元 /m 2)老 城 區(qū) 板 塊 東 部 板 塊 西 部 板 塊 北 部 板 塊 南 部 板 塊面 積 比 例 示 意 圖14%69%17%100m2以 下 100—150m2 150m2以 上29 / 55根據(jù)調(diào)查分析：? 萍鄉(xiāng)市中心由于地價較高，因此老城區(qū)板塊房價較高，均價 2100 元/ m 2 左右。秋收起義廣場是作為萍鄉(xiāng)城的中心點來規(guī)劃的，無不蘊涵著潛在的優(yōu)勢，無不顯示了這兩個板塊的精彩，今年這兩個板塊已呈現(xiàn)出向北延伸的趨勢。7．客源分析： 客 源 層 次 比 例 示 意 圖12%20%57%11%第 一 層 次 第 二 層 次 第 三 層 次 第 四 次30 / 55根據(jù)調(diào)查分析：萍鄉(xiāng)購房者的客源分析如下表層 次 代 表 人 群 年 收 入 購 房 比 例第一層次 企業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主、政府高級官員 5 萬以上 12%第二層次 銀行職員、公務員、教師、效益較好企業(yè)職工、個體戶 2—4 萬 20%第三層次 普通工薪階層 — 萬 57%第四層次 到萍鄉(xiāng)置業(yè)外來人員 不定 11%萍鄉(xiāng)住宅樓盤特點總結：? 萍鄉(xiāng)老城區(qū)市中心住宅樓盤不多，多數(shù)住宅樓盤位于周邊的新城區(qū)。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤主力房型是三房二廳，主力面積在 110150m2 之間。百貨商店自從出現(xiàn)以來，逐步成熟并形成經(jīng)營規(guī)模，一直給萍鄉(xiāng)的零售市場帶來重要影響。2．餐飲2022 年，萍鄉(xiāng)市餐飲消費市場實現(xiàn)銷售額 萬元，比上年增長 %。? 快餐連鎖店和西餐? 目前萍鄉(xiāng)快餐連鎖店中占主導地位的是來自于國內(nèi)外的幾家快餐店，如肯德基、多美麗、麥肯基等。同時這些快餐店以青年和兒童人群作為其目標客戶，從而帶動其總體的營業(yè)額。這類設施在收費時，大多數(shù)要求消費者具有會員卡，這類建設設施的目標客戶主要是成功人士和白領。該部分如果34 / 55具有領先優(yōu)勢的話仍是有一定的市場發(fā)展前景。4．專業(yè)市場萍鄉(xiāng)的各類專業(yè)市場很多，并且近年來發(fā)展迅猛，有電腦市場、電器市場、建材市場、家俱市場、小商品市場和農(nóng)貿(mào)市場。八一路商業(yè)圈以前曾是萍鄉(xiāng)百貨商場和茶果公司等一批老商業(yè)設施匯集地，現(xiàn)在進行大規(guī)模的舊城改造，出現(xiàn)了心連心、35 / 55依天時尚等一批新商業(yè)設施，并且正在開發(fā)嘉華 show、錢源商城等商業(yè)物業(yè)。? 心連心位置分析：心連心八一店位于八一路步行街，地處繁華商圈。休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌二樓：超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。項目特色：經(jīng)營女子百貨為主，布局和規(guī)模都較佳，但由于招商不好，品牌入駐少，有大部分營業(yè)面積空缺，人流量少。項目特色：嘉華 show 是一家現(xiàn)代化的商場，可以改變萍鄉(xiāng)沒有商場的落后局面。? 萍鄉(xiāng)商城分析：? 項目處于市中心八一路商圈黃金地段，交通便利。? 肖記電器城分析： ? 項目處于市中心八一路和躍進路商圈黃金地段，交通便利。專賣店八一路商圈匯集了萍鄉(xiāng)大半以上品牌專賣店，以形成了專賣店一條街。? 國內(nèi)外更多品牌專賣店入駐八一路商圈將會是大勢所趨，萍鄉(xiāng)的品牌也將越來越豐富。北橋是萍城新區(qū)與舊區(qū)的中心紐帶，每日人流車流濟濟，眾商家都充分肯定了這里的商業(yè)價值。人流分析：從富森通過的人流來主要分為以下幾種：39 / 55? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。人流組織：北橋商圈以肯德基和多美麗人流最多，其中進入富森的人流占經(jīng)過富森的 15%左右，其中 90%左右的人流是來心連心超市購物的，10%左右的人流是來富森百貨購物的。是百貨商店+超市的模式。該區(qū)域交通便利，社會配套設施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。 交通組織：私家車、出租車、公交車。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。但是當大型商場和購物中心進入萍鄉(xiāng)之后，心連心將很快被淘汰。? 購物：這里包括來雅天購物公園購物的人群，同時包括逛街而來的人群。項目存在的弊端：41 / 55? 招商不佳，很多商鋪還空余。2）綜述北橋商圈離八一路商圈較近，并有肯德基、多美麗兩大洋快餐帶來大量人流，眾商家都充分肯定了這里的商業(yè)價值，于是在富森百貨長驅(qū)直入后，整個地帶形成一種氛圍，商業(yè)的氣息日益增強。但是由于三家商家爭奪一個市場，沒有各自加強特色經(jīng)營，一昧打價格戰(zhàn)或自相殘殺，沒有形成一個整體的商業(yè)旺區(qū)。人流分析：從洪城大廈通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作42 / 55人群。人流組織：公園路人流量不多，其中進入心連心的人流占經(jīng)過心連心的 5%左右，其中 80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。是百貨商店+超市的模式。? 專賣店躍進路匯集了大量品牌專賣店街。? 國內(nèi)外更多品牌專賣店入駐躍進路商圈將會是大勢所趨，萍鄉(xiāng)的品牌也將越來越豐富。文化路商業(yè)街的建筑設計及空間布局，在以 25 米步行路為中線，向東西兩邊擴展 30 米的范圍內(nèi)，另外還有師范路左側的拆遷補償住宅小區(qū)。? 中心廣場位于整條商業(yè)街的南端，臨昭萍東路，對面是萍鄉(xiāng)市綠茵廣場，為整條商業(yè)街的主入口，是文化路步行街的序曲，主要景觀廣場，擬設計為中軸對稱的歐式古典園林風格。? IT 電子科技廣場已大面積綠地為主，中間放置大型現(xiàn)代抽象雕塑，四周輔以花壇、棕櫚樹、休息座椅，簡潔的布置形式寓意現(xiàn)代科技日新月異、人民快節(jié)奏的生活。第三段為電子科技商業(yè)街，介于師范路與朝陽路之間。? 沿街兩側建成的店面，主體為三層高，局部重點標志性建筑為五層。? 萍鄉(xiāng)商業(yè)形態(tài)落后，沒有大型商場和購物中心，街鋪占據(jù)主導地位。45 / 55第四部分 辦公樓物業(yè)篇一. 萍鄉(xiāng)市辦公樓情況簡述目前萍鄉(xiāng)寫字樓市場持續(xù)低迷的狀況。項目概況恒隆國際大廈是萍鄉(xiāng)市首座甲級專業(yè)寫字樓，由廣東珠海市江萍金屬防腐公司投資，萍鄉(xiāng)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，法國 PRA 設計公司設計，采用金玻璃幕墻建筑形式。面積分隔主力面積從 50——190 m2。恒隆國際地址 躍進中路發(fā)展商 萍鄉(xiāng)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目描繪 負一樓為休閑超市，1—3 樓為商業(yè)裙樓，第 4 層為配套商務會所，5—15 層為純商務寫字樓總建筑面積 17000㎡辦公樓總面積 萬㎡標準層建筑面積 1000㎡層高 得房率 75％停車位 50 個電梯數(shù)量 2 部三菱電梯平均租金報價 元/ m 2/日售價 3000 元/ m 2物業(yè)管理公司 未定