【正文】 況現(xiàn)階段租賃價(jià)格現(xiàn)階段租賃情況深長城10萬一期2007年4月二期2008年以后三期2009年㎡未開盤一期未具體確定預(yù)計(jì)1層租金在100元/月如果不將商業(yè)地產(chǎn)從旅游項(xiàng)目概念中剝離出來，我們可以將項(xiàng)目再進(jìn)行一次定位：西南地區(qū)最大的海洋極地公園，也是即將修建的亞洲最大的海洋極地公園，這個(gè)公園所能提供的功能除了參觀游園之外，還有配套的旅游設(shè)施，如休閑、娛樂、餐飲、住宿等多功能為一體的超大型復(fù)合業(yè)態(tài)的海洋主題公園。本報(bào)告在對(duì)每種行業(yè)進(jìn)行了深度的了解之后，提出了專門針對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整建議，供貴司在進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整時(shí)予以參考。使公園的服務(wù)功能豐富化，讓消費(fèi)者有更多來這里消費(fèi)的理由。如何有效的糅合我們極地海洋世界在多業(yè)態(tài)規(guī)劃下的整體運(yùn)營，將是本案研究的另一重點(diǎn)，詳細(xì)研究，請(qǐng)參見第三章第二節(jié)。詳細(xì)研究請(qǐng)見下文。本建議書就是建立在11月16日前關(guān)于消費(fèi)者、投資者以及經(jīng)營者的調(diào)研分析基礎(chǔ)上，通過對(duì)產(chǎn)品、客群、投資與經(jīng)營等方面的研究分析，得出的定位及規(guī)劃建議。我公司在大量詳實(shí)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上（具體數(shù)據(jù)報(bào)告請(qǐng)參閱我司于2006年11月16日提交的《極地海洋世界商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》），結(jié)合項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對(duì)本項(xiàng)目整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整方案，目的是為后期的銷售、招商和運(yùn)營管理提供保障。其最顯著的特征就是業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多；商品組合的廣、寬、深度都極高；以旅游及到達(dá)型消費(fèi)為主導(dǎo)方向，通過設(shè)置旅游附屬商業(yè)及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂休閑場所、主題廣場、特色餐飲名店等覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以不同檔次的特色店、主力店、品牌店來針對(duì)消費(fèi)者各層次的需求，同時(shí)，其間也穿插各類土特產(chǎn)店以吸引域外游客。我司之前就市場、投資者、經(jīng)營者及消費(fèi)者進(jìn)行了深入的調(diào)查、訪問、研究，并對(duì)500份樣本進(jìn)行了分析。同時(shí)需要說明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對(duì)于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報(bào)告理性數(shù)據(jù)，成都商業(yè)市場發(fā)展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費(fèi)者等經(jīng)營消費(fèi)行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。我司對(duì)于每種品類的商業(yè)都進(jìn)行了一定程度的研究，對(duì)其經(jīng)營特點(diǎn)、經(jīng)營范圍及經(jīng)營特色都有一定程度的掌握。增強(qiáng)趣味性及參與性，即是主題場館的有效補(bǔ)充，又是公園的一大亮點(diǎn)。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整建議因本項(xiàng)目是一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，每種業(yè)態(tài)對(duì)于物業(yè)的要求有比較大的差異，所以這就對(duì)極地海洋世界的物業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足的相應(yīng)功能提出了很高的要求。第二章 項(xiàng)目市場調(diào)研結(jié)論分析一、南沿線商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比分析通過前期對(duì)南沿線商業(yè)情況的市場調(diào)研，我們可以看出，本項(xiàng)目不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的，僅限于南沿線這個(gè)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目，它應(yīng)是一個(gè)立足于中國西南地區(qū)或中國西部這樣一個(gè)區(qū)域概念的旅游項(xiàng)目。競爭項(xiàng)目消費(fèi)客群差異：項(xiàng)目目標(biāo)客群消費(fèi)者來源消費(fèi)者數(shù)量對(duì)商業(yè)的支撐海洋公園老、少、中、青等沒有限制旅行社團(tuán)隊(duì)、散客、西南區(qū)域的消費(fèi)者近5000人/日的消費(fèi)群體未來近10萬的常住人口主題公園（總量大，可有效支撐）、未來區(qū)域住戶（還未成熟）深長城社區(qū)居住群體周邊社區(qū)現(xiàn)常住人口不足1萬未來近3萬的常住人口未來區(qū)域住戶（還未成熟）世紀(jì)城全國各地會(huì)展及商務(wù)人群會(huì)展近1000人/日的會(huì)展人群未來近2萬的常住人口各種展會(huì)（總量多，但幾乎沒有形成有效支撐）遠(yuǎn)大荷蘭水街商務(wù)應(yīng)酬及高端消費(fèi)群體南沿線商務(wù)辦公消費(fèi)群體及城南高端消費(fèi)群未來近3萬常住及商務(wù)辦公群體南沿線商務(wù)群體、城南高消費(fèi)群體（總量少，無法支撐）嘎納印象婚慶及周邊社區(qū)消費(fèi)群體華陽周邊消費(fèi)群體及婚慶群體現(xiàn)常住人口6萬左右未來近10萬常住人口婚慶主題（總量少需求小，無法支撐）從上表所列消費(fèi)群體對(duì)商業(yè)支撐的差異上來看，本項(xiàng)目是有別于南沿線其它商業(yè)項(xiàng)目的，在客群支撐方面，除公園自然吸引的游客外，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性以及唯一性，將吸引眾多到達(dá)性或目的性消費(fèi)客群，此點(diǎn)已通過現(xiàn)有案例（南沿線的南草坪、外婆家、壅雅山房等休閑商業(yè)；南亞風(fēng)情、綠野山珍、食圣生態(tài)園、海霸王等特色餐飲商業(yè)等），將直接證明到達(dá)性或目的性消費(fèi)客群的潛力巨大。㎡34層30元/月㎡2F40元/月㎡左右世紀(jì)城12層1萬元/㎡㎡部分按營業(yè)額20%的比例進(jìn)行提成部分按營業(yè)額20%的比例進(jìn)行提成遠(yuǎn)大荷蘭水街㎡㎡左右1層80元/㎡月嘎納印象㎡㎡1層45元/月㎡2層20元/月現(xiàn)休閑娛樂餐飲區(qū)招商情況一般，購物天堂區(qū)基本空置。利用媒體進(jìn)行宣傳炒作，與商家共同舉辦各種商業(yè)活動(dòng)，并為商家組織各種主題的沙龍聚會(huì)等。而且這個(gè)項(xiàng)目本身是一個(gè)目的性消費(fèi)的項(xiàng)目，與世紀(jì)城過往型消費(fèi)又有所不同。這為本項(xiàng)目將來的成功，奠定了一定的基礎(chǔ)。中小型投資者對(duì)于商鋪價(jià)格所能接受的范圍 分析：從上面兩張圖表中我們可以看出，對(duì)本項(xiàng)目有投資意向的中小型投資者，對(duì)本項(xiàng)目所能承受的最高總價(jià)主要集中在45萬以內(nèi)，而面積主要集中在70㎡以內(nèi)，㎡左右，而這里需要強(qiáng)調(diào)的兩點(diǎn)是：（1）這些投資者都是在對(duì)本項(xiàng)目并不了解的情況下做出的判斷，本項(xiàng)目商業(yè)的賣點(diǎn)及特性還未讓其真正了解到，所以不能代表本項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值；（2）此次所調(diào)查訪問的投資者大部分都為中小型投資者，其投資能力與所能承受的價(jià)格與大宗投資者還有所不同，其投資心理主要還是以購買升值潛力為主，所以對(duì)價(jià)格的預(yù)期都會(huì)比較低。根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，本項(xiàng)目首期租金設(shè)定范圍應(yīng)在40元/㎡租金收益計(jì)算法（按6%投資回報(bào)計(jì)算）： 樓層租金價(jià)格（元/㎡其所能承受的租金范圍如下：銷售價(jià)格（元/㎡）投資回報(bào)率租金（元/㎡這說明本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，應(yīng)從市場消費(fèi)需求入手，將各種業(yè)態(tài)所占面積的比值盡量優(yōu)化。那么根據(jù)以上的測算，各種業(yè)態(tài)所占的面積比例如下：休閑娛樂餐飲：零售購物：社區(qū)配套：其它旅游配套 = ㎡：㎡：㎡：㎡業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物社區(qū)配套其它旅游配套面積41200㎡左右13700㎡左右6900㎡左右6900㎡左右本項(xiàng)目原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物水世界、電影院面積43127㎡左右22560㎡8543㎡本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例：正確的業(yè)態(tài)配比值還應(yīng)根據(jù)科學(xué)的測算方式推算出來，本報(bào)告根據(jù)現(xiàn)階段行業(yè)內(nèi)比較通用的方式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況及市場調(diào)研結(jié)果，建議本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比如下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套建議面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右總結(jié)：從以上的對(duì)比可以看出，設(shè)計(jì)之初對(duì)業(yè)態(tài)配比的考慮還是比較接近市場情況的，所以本項(xiàng)目在后期的重點(diǎn)應(yīng)該是放在業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃方面。第一階段：商家的構(gòu)成以生態(tài)、特色餐飲及生態(tài)休閑、娛樂為主。本階段，商家主要客群來源還是對(duì)主題公園的一種分流，人們主要還是為了參觀海洋極地館及相關(guān)的場館而到本項(xiàng)目來消費(fèi)，但也有部分消費(fèi)者是通過了前期對(duì)本項(xiàng)目一些商家的了解后，有目的的來進(jìn)行消費(fèi)。② 第二階段：項(xiàng)目二期的商業(yè)修建完工，隨著地鐵的開通，周邊及本項(xiàng)目住宅入住率的提高，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)組成會(huì)根據(jù)市場需求的變化而發(fā)生一定的改變。第二階段：旅游大道和板道大街這兩個(gè)板塊的商家構(gòu)成也會(huì)隨之發(fā)生一定的改變，業(yè)態(tài)組合及配比也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生改變。第二階段：商家的功能化和實(shí)用化逐漸增強(qiáng)，之前僅依托主題公園及環(huán)境而生存的商家將會(huì)逐漸向多功能化發(fā)展，隨著項(xiàng)目私密性的減弱，有部分極高端的商家會(huì)逐漸退出本項(xiàng)目。依托良好的生態(tài)環(huán)境及人造景觀、建筑風(fēng)格及特色商業(yè)，都組成了項(xiàng)目一個(gè)鮮明的主題——海洋、動(dòng)物、異國風(fēng)情。①定位闡述：“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”“體驗(yàn)型經(jīng)濟(jì)”幾乎是所有商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)提到的一個(gè)運(yùn)營概念，但是我們應(yīng)該看到，真正能夠做到體驗(yàn)型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象”也在提到體驗(yàn)型及游園型，但是其只能依托其自身所營造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個(gè)最根本的核心——真正的，能夠吸引人的主題公園?？偨Y(jié)：通過以上對(duì)項(xiàng)目定位方面的思考，我們得出了以下結(jié)論：階段時(shí)間形象定位功能定位定性第一階段未來35年“主題公園”+“休閑樂園”“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“游園經(jīng)濟(jì)”配套性商業(yè)第二階段未來510年“城市化”+“居住化”“功能化”+“實(shí)用化”功能性商業(yè)在這里我們要強(qiáng)調(diào)的是：所有的商圈在形成之初與成熟之后，不論是商家的組成還是業(yè)態(tài)的組合，還有商家的檔次，前后構(gòu)成將會(huì)發(fā)生很大的改變。千萬不能在商圈成熟之前，就對(duì)商家及定位吹毛求疵，極力達(dá)到理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實(shí)的，也是悖離市場原則的。（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）旅游大道是本項(xiàng)目的對(duì)外形象展示面，也是一期部分首先呈現(xiàn)出來的門臉部分，此部分的商業(yè)形態(tài)不僅要符合物業(yè)本身的特點(diǎn)，還直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的對(duì)外商業(yè)形象，所以在本區(qū)域的商業(yè)，必須擁有特色化及主題化，檔次還要符合項(xiàng)目整體形象的要求。 版塊三：人造船舶區(qū)（本區(qū)域?qū)?huì)修建一些人造的船舶，供商業(yè)使用）。l 特色休閑娛樂板塊 以商業(yè)自身的業(yè)態(tài)特色、項(xiàng)目環(huán)境及主題公園的帶動(dòng)，發(fā)展特色休閑娛樂商業(yè)。而對(duì)于擁有景觀或環(huán)境資源相對(duì)少一點(diǎn)，但同時(shí)具備交通便利性的商鋪，做中檔次的商業(yè)。（4）商業(yè)呈現(xiàn)階段示意圖：通過對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的全盤考慮，我司認(rèn)為在第一個(gè)階段里商業(yè)除了在滿足主題公園配套需求的基礎(chǔ)上，還應(yīng)有一個(gè)自己的特色商業(yè)區(qū)，即：通過主題公園將消費(fèi)者吸引來，還應(yīng)有特色的商業(yè)將消費(fèi)者留得住，并能夠通過商業(yè)自身的特色再次將消費(fèi)者吸引來。需要說明的是，在規(guī)劃水世界作為第二階段亮相，將使海洋公園“白日游園”的過境型旅游行為模式擴(kuò)展為“白日游園，夜晚休憩”的滯留型旅游行為模式，加大了延長商業(yè)運(yùn)營時(shí)間的可能，同時(shí)，也為海洋公園提供更多具有旅游休閑類型的消費(fèi)項(xiàng)目，將旅游客群的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，并使商業(yè)經(jīng)營利潤提高變?yōu)榭赡堋Ｋ运澜绲膯?dòng)時(shí)間，可根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握。這部分的投資群體不僅是我們的目標(biāo)投資者，還是本項(xiàng)目未來特色商業(yè)區(qū)的目標(biāo)經(jīng)營者。此處我司也建議本項(xiàng)目在營銷推廣的階段，考慮更大范圍的宣傳推廣，甚至可到一些投資能力比較強(qiáng)的城市開設(shè)外賣場。租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析本項(xiàng)目的商鋪使用目標(biāo)客群可分為三大類：品牌/主力店、南沿線有拓展需求的商家、有計(jì)劃在南沿線經(jīng)營的各類商家。這些主力店/品牌店也象定海神針一樣，能夠?qū)^(qū)域內(nèi)的商業(yè)檔次、商業(yè)形象確定下來。在圈定這些目標(biāo)商家的時(shí)候，除了看其經(jīng)營的類別、檔次及規(guī)模是否符合本項(xiàng)目的需求，還要考慮其與本項(xiàng)目的合作條件。所以這些商家也是本項(xiàng)目未來主要的目標(biāo)商家，其類型應(yīng)屬于特色店，主要分布在旅游大道臨南沿線一段及板道大街區(qū)域。他們一般都是直接與商鋪的業(yè)主之間發(fā)生租賃關(guān)系，也不在前期招商考慮之列。預(yù)計(jì)開業(yè)后的前半年時(shí)間里，每日的游客數(shù)量應(yīng)保持在3000人左右，周末會(huì)達(dá)到6000人，每個(gè)黃金周的游客會(huì)超過6萬人。第二階段：主場館開業(yè)18個(gè)月后在這個(gè)階段里，通過前期1年至1年半的經(jīng)營，大部分對(duì)海洋館有興趣的消費(fèi)者已參觀過本項(xiàng)目，游客的組成會(huì)發(fā)生很大的改變，其中旅行社團(tuán)隊(duì)的游客所占比例會(huì)達(dá)到70%以上，散客及其他消費(fèi)群體逐漸減少，形成“團(tuán)隊(duì)為主，散客為輔”的狀況。在未來5年后，項(xiàng)目及周邊住宅項(xiàng)目入住率提高后，常住人口也將是本項(xiàng)目社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費(fèi)群體。區(qū)域中心本項(xiàng)目所處的區(qū)位不但是未來連接成都傳統(tǒng)市區(qū)和未來副中心這一經(jīng)濟(jì)帶的核心環(huán)節(jié)，也是未來副中心的核心地帶。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)功能設(shè)計(jì)以市場調(diào)研為依據(jù)注重全局觀和開發(fā)商的整體利益業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)l 遵循旅游地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃科學(xué)依據(jù)及理念l 突出項(xiàng)目及商業(yè)的獨(dú)有經(jīng)營特色l 滿足市場需求、差異化、互補(bǔ)的原則規(guī)劃前應(yīng)思考的一些問題：在做規(guī)劃調(diào)整前，首先考慮以下幾個(gè)方面的問題：問題1：現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃有哪些缺陷？n 在板道大街的設(shè)計(jì)方面，沒有考慮到與主題場館的互動(dòng)性，沒有將客戶資源進(jìn)行共享，此部分的商業(yè)幾乎沒有“沾”上主題場館的“光”，能否考慮通過調(diào)整海洋公園的進(jìn)出口，改變這種“熱外內(nèi)冷”的情況？問題2：項(xiàng)目有哪些資源可以利用？n 項(xiàng)目本身擁有許多先天的條件，尤其是在綠化及景觀設(shè)計(jì)方面，后期為了吸引更多的消費(fèi)者，能否考慮充分利用本項(xiàng)目的一些自然資源？問題3：各種業(yè)態(tài)應(yīng)如何分布才能達(dá)到合理的結(jié)構(gòu)？n 經(jīng)過前期的調(diào)研分析，已得出了本項(xiàng)目比較合理的業(yè)態(tài)定位及其配比，但是如何將這些商業(yè)科學(xué)的組合在一起才能達(dá)到比較理想的效果，使其之間沒有沖突并能相互促進(jìn)？問題4：如何科學(xué)的看待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？n 對(duì)于項(xiàng)目的定位及所規(guī)劃的業(yè)態(tài)，在推向市場后，還需要一個(gè)比較長的周期才能真正呈現(xiàn)，所以能否考慮將項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)的時(shí)間進(jìn)行一個(gè)劃分，即在一定的時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)有定位與原有定位有一定的差別，待市場逐漸成熟后，再通過改變不同業(yè)態(tài)之間的比例，對(duì)商家逐步進(jìn)行調(diào)整，最終達(dá)到預(yù)期的效果？二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議通過前期對(duì)項(xiàng)目分區(qū)域的定位，我們對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃有了一個(gè)初步的概念，現(xiàn)在本章節(jié)將著重討論商業(yè)規(guī)劃方面的合理性及科學(xué)性，利用市場調(diào)研分析所得出的結(jié)論，引導(dǎo)本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃調(diào)整到最合理的狀態(tài)。 （2）休閑類：咖啡廳、茶樓（約35家，面積從300㎡到1400㎡不等）、保健按摩浴足、休閑水吧、戶外壩吧等。（6）社區(qū)配套類：超市、汽車快修美容、干洗店、藥房、生活服務(wù)類品牌店、花店、24小時(shí)便利店等。而五區(qū)3號(hào)樓的業(yè)態(tài)主要是中高檔的餐飲，