【正文】 京津冀經(jīng)濟帶 、 亞歐大陸橋東起點 、 東北經(jīng)濟振興等諸多利好的影響下 ， 將會有所發(fā)展 ， 從而增加其對北京人與天津人的消費吸引力 。 總結(jié) 南戴河旅客消費行為特點： ?以觀光游覽為主 ?逗留時間相對較短 ?重游率不夠高 ?出游時間具有集中性 ?對海景和海洋類休閑活動的渴求 秦皇島房地產(chǎn)市場分析 秦皇島房地產(chǎn)市場總體發(fā)展狀況： ?整體市場發(fā)展狀況良好 ?宏觀政策調(diào)控起作用，避免地產(chǎn)投資過熱使本地市場有所降溫， 2022年后新開發(fā)規(guī)模明顯小于往年。 也可以迎合秦皇島當?shù)卣某鞘屑敖?jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 ， 成為秦皇島提升城市吸引力的良好契機 。 客戶分類： n 散客購買： 中產(chǎn)階層： 外企 、 機關(guān) 、 企事業(yè)單位的中高層管理者 、 藝術(shù)人士 、 媒體精英 、 自由職業(yè)者等 。 目標客戶需求特征 中產(chǎn)階層： 家庭資產(chǎn)背景充裕。 具備一定的區(qū)域情結(jié)或地緣性 。 III. 產(chǎn)品定位 ?項目市場定位及產(chǎn)品定位 ?原規(guī)劃簡評 ?規(guī)劃建議方案 ?設(shè)計建議方案 ?項目初步經(jīng)濟預算 ?配套設(shè)施建議 ?建筑 、 景觀設(shè)計師推薦及物業(yè)管理服務(wù)建議 鉆石的價值，在于它帶給人們的感受 —— 自珍自賞的情結(jié)，需要沉浸在精神的國度 國際海景公寓城正如舞臺 是在宣揚至極的品位，是在闡釋精神的圣地 精神鉆石，并非所有富豪懂得擁有 市場定位 產(chǎn)品定位 中國北方國際濱海休閑度假中心 以公寓為主要產(chǎn)品 ， 配以完備的酒店會議 、 商業(yè) 、 休閑娛樂配套及服務(wù) ， 以度假休閑 、 旅游娛樂 、 會議為主要功能的 、 多業(yè)態(tài)的 “ 城市綜合體 ” 。 建筑單體作為小戶型產(chǎn)品，可以實現(xiàn)戶戶觀海，比較可取。 住宅建筑的排布充分體現(xiàn)了戶戶有景觀的想法 。 方案四： 可以看出一定的規(guī)劃意圖 ， 建筑布局體現(xiàn)了景觀通道的概念 。可包括自用型海景公寓和投資性海景公寓，以及老年公寓幾類產(chǎn)品，滿足不同層面客戶的需求。 高檔低密度產(chǎn)品 （低層地中海式 BLOCK圍合海景公寓） 【 產(chǎn)品描述 】 海景獨棟別墅和 townhouse產(chǎn)品 ，分布在地塊的近海處，是本項目中最高檔次的銷售產(chǎn)品，總規(guī)模相對較小，突出其稀缺性和尊貴性，總規(guī)模約 12萬平米。 設(shè)計建議方案 產(chǎn)品定位 公建部分 【 產(chǎn)品描述 】 整個項目的中心部分，也是項目提升檔次和形象的主要產(chǎn)品，公健部分分為集中部分和分散部分，總規(guī)模約 10萬平米。 配套設(shè)施建議 產(chǎn)品定位 必備的生活和休閑商業(yè)配套 中 /西式餐廳 、 酒吧 、 茶吧 、 咖啡館 、 健身房 、超市 、 商場 、 購物中心； 商務(wù)中心 、 花店 、 精品服飾品店 、 美容美發(fā) 、足療 、 spa、 旅游服務(wù)中心 、 自助洗衣房； 醫(yī)療中心 、 藥店 、 保健中心； 中心公建配套包括一個五星級旅游會議酒店 ，總規(guī)模約 23萬平米 。在 “ 有房、有車 ” 之后還要有游艇，已經(jīng)成為富裕階層的共識。建議在營銷推廣當中，將其進行大力的宣傳。 水上活動場所及服務(wù)項目 —— 作為海洋度假休閑生活的必備娛樂設(shè)施，建議添置一定數(shù)量與規(guī)模的垂釣、潛水、沖浪、滑翔等設(shè)備與專業(yè)服務(wù)人員，相關(guān)內(nèi)容已在標書中注明，此處不再贅述。環(huán)球嘉年華的場地一般是向當?shù)卣饨枋褂茫顒訒r間大致在一個月到兩個月之間?；蚩筛鶕?jù)原設(shè)計進行填海造島，豐富娛樂設(shè)施，營造私人尊貴空間。 國際化 ， 高水準： 擁有現(xiàn)代酒店 、 會展中心設(shè)施 ， 聚集環(huán)渤海區(qū)域 、 國際化都市北京 、 東南乃至世界的商客 、 游客 ， 是東亞避暑度假勝地的國際化城中城； 地中海建筑風格設(shè)計 ， 為居住者締造 舒暢 、 浪漫 、 與國際同階層人士對接 的生活方式 ， 的是 上等收入階層高檔次的時尚生活 的最貼切的體現(xiàn) ， 也是居住者經(jīng)濟實力與生活質(zhì)量的一個標志 。 海濱 國際化、尊貴 規(guī)模 生活情境 營銷策略 營銷策略總體原則 “ 抓大放小 ” —— 主要針對北方城市 （ 北京 、 天津 、 唐山 、沈陽等地 ） 的高收入人群進行體驗式營銷 ， 避免在針對普通大眾的推廣上浪費精力 。 營銷策略 推廣策略建議 營銷篇 — 基本策略 — 推廣策略 營銷篇 — 實效手段 — 體驗營銷 營銷策略 營銷策略建議 銷控原則： 先 “ 小 ” 后 “ 大 ” —— 先開放小戶型住宅 ， 后開放低層公寓和別墅等大戶型住宅 ， 這樣控制可以使海岸邊景觀好的戶型有更大的漲價空間 ， 便于后期利潤的增加 。 整合形象 —— 渤海灣首席濱海度假城 目標： 以項目的整體形象為出發(fā)點 ， 開拓市場認知度 第一階段 預熱 整合營銷手段 —— 引領(lǐng)海濱度假房產(chǎn)最高品質(zhì) 目標： 全力沖擊市場 ， 以公共設(shè)施及休閑設(shè)施的真實感觀及多種營銷手段促進達成銷售指標 。 秦皇島海景豪宅拍賣會 在正式認購開始前 ， 通過 SOHU、 SINA等門戶網(wǎng)站刊登 征集項目案名 的啟示 ， 以達到宣傳產(chǎn)品的效果 。 注重體驗營銷 ， 可以適量購置 23艘 游艇 ， 作為到訪客戶觀光休閑使用 ， 或?qū)?shù)天的游艇使用權(quán)作為客戶購房的獎勵 。 利用偉業(yè)內(nèi)部 20個在售樓盤當中的 300余銷售人員 ， 對各自項目的到訪客戶進行推介 。 網(wǎng)絡(luò)及直投等媒體進行配合宣傳 。 優(yōu)惠措施 —— 配合置業(yè)優(yōu)惠卡 、 贈送門票等政策的實施 ， 調(diào)整售價 。 在客戶積累到一定程度的時候 ， 可以 組織游艇俱樂部 。 業(yè)務(wù)策略配合： 優(yōu)惠措施 —— 配合各類優(yōu)惠客戶的措施 ， 上調(diào)售價 。 適時銷控 —— 根據(jù)不同銷售時段的需要進行銷售控制 。充分利用偉業(yè)固有資源。通過該類渠道可以與頂級目標客戶群進行有效溝通。 ?差異性銷售手段： 專業(yè)建筑銷售團隊與客戶互動機制，注重銷售現(xiàn)場的展示作用 推廣策略 基本策略 與酒店管理公司合作，使客戶提前享受超級服務(wù)的營銷手段 B、體驗營銷 六星級酒店體驗之旅 與 CBD互動互補共享發(fā)展 品質(zhì)領(lǐng)地 /投資增值中心 領(lǐng)航北京城市升級 關(guān)聯(lián) 感官 思考 情感 行動 北京城市典范 /形象代表 高峰論壇會 營銷篇 — 實效手段 — 體驗營銷 只與頂級人士鋒芒相會 我們并不打算平易近人 ① 設(shè)立審查制度 限制購買人群 ,保證本項目業(yè)主的資金實力與品位水平 。 帶動后期人氣與持續(xù)關(guān)注度以及跟跟風購買效應(yīng) 。 營銷篇 — 基本策略 — 調(diào)性 推廣與銷售的調(diào)性 雄厚建筑背景 強大的 營銷顧問團隊 產(chǎn)品深度研究 品質(zhì)升級建議 具有建筑背景 專業(yè)營銷隊伍 偉業(yè)顧問 建筑團隊，專業(yè)營銷 銀泰中心 領(lǐng) 航 北 京 建 筑 新 高 度 營銷篇 — 實效手段 — 建筑營銷 A、建筑營銷 實效手段 專業(yè)的營銷隊伍 ★ 偉業(yè)顧問將派出有著豐富的該區(qū)域及高檔公寓銷售經(jīng)驗的業(yè)務(wù)體組成項目的銷售團隊。 快頻變化 ” 銷售次序：從大到小 頂級戶型售價最先公開 體現(xiàn)項目的尊貴品質(zhì) 帶動全盤價格上揚 戶型每成交一套單價提升 升值表現(xiàn)一蹴而就 造就稀缺物業(yè)抄樓熱銷的局面 為偏小戶型制造空間拉大各戶型價差 營銷篇 — 實效手段 — 價格營銷 D、品牌營銷 銀泰中心品牌樹立 漸進式品牌營銷策略 以團隊品牌作為切入點，開展品牌營銷 利用已入主的高端客戶，塑造人群品牌效應(yīng) 自身品牌的長期、永續(xù)經(jīng)營 數(shù)據(jù)庫營銷 偉業(yè)前期運作的品牌效應(yīng) 介質(zhì)營銷 人脈營銷 建筑營銷 體驗營銷 提案營銷 價格營銷 識別型全程服務(wù) 定制化業(yè)務(wù)接待 營銷篇 — 實效手段 — 品牌營銷 推行識別型全程服務(wù) 建立完善 CI服務(wù)系統(tǒng) 與項目 VI系統(tǒng)配合 ， 推出嚴格的 “ MI精神識別 ”與 “ BI行為識別 ” 的接待客戶的完整體系 【 前期與柏悅聯(lián)動 感謝聆聽