某別墅營銷方案最終版-預(yù)覽頁
【正文】 2022年大勢預(yù)判二、銷售任務(wù)和銷售節(jié)點(diǎn)三、銷售策略與銷售方案四、推廣策略與方案五、項(xiàng)目難點(diǎn)及應(yīng)對措施六、營銷費(fèi)用預(yù)算使用方案七、 2022年項(xiàng)目產(chǎn)品定位計(jì)劃一 .近期地產(chǎn)政策解讀及 2022年大勢預(yù)判347月，銀監(jiān)發(fā) [2022]59號文件 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知 》 中明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動搖。12月 9日， 國務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓 營業(yè)稅 征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年。從土地計(jì)劃完成情況看，總量成交完成計(jì)劃的 62%。預(yù)計(jì)四季度將加大推地力度。 2022年控股子公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（簡稱大龍地產(chǎn)）在滬成功上市，股票代碼 600159。預(yù)計(jì)單價(jià)超過 4萬元。11 【 競爭區(qū)域別墅市場 】? 2022年 111月，北京東北部別墅區(qū)域市場從成交產(chǎn)品類型來看，雙拼、聯(lián)排以及小獨(dú)棟別墅成交量增長迅速，占到別墅總成交量的近七成。? 09年 111月區(qū)域競爭市場成交 838套別墅，成交面積 ，成交均價(jià)19127元 /平米，總成交額 ?？墒鄯吭幢Ａ舴吭礃影彘g19 二期剩余房源中， M、 L戶型所占比例較高，剩余產(chǎn)品以大戶型、高總價(jià)產(chǎn)品為主，對客戶總價(jià)承受力要求增加，銷售壓力增大。20三 .銷售策略與銷售方案2122216。? 客戶購買動機(jī)：升值投資與自住兼顧。?二期剩余房源整體價(jià)格不再調(diào)整，按原價(jià)消化。2）推盤節(jié)奏★ 剩余產(chǎn)品消化階段（ 2022年 1月 2022年 6月）完成銷售套數(shù)：一期： 12套；二期： 14套預(yù)計(jì)總銷售額： 37782萬元預(yù)計(jì)回款額： 19200萬元★ 三期熱銷階段（ 2022年 7月 2022年 9月）完成銷售套數(shù)：一期： 2套；二期： 2套；三期： 16套預(yù)計(jì)總銷售額： 22626萬元預(yù)計(jì)回款額： 11000萬元★ 三期持續(xù)銷售階段（ 2022年 10月 2022年 12月）完成銷售套數(shù)：一期： 3套；二期： 5套；三期： 9套預(yù)計(jì)總銷售額： 21006萬元預(yù)計(jì)回款額： 10050萬元銷售節(jié)點(diǎn)與銷售計(jì)劃將根據(jù)實(shí)際情況再行調(diào)整四 .推廣策略與方案27 在 “資源整合 ”的原則下， 2022年優(yōu)山美地及格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目采用統(tǒng)一管理，聯(lián)合推廣的手段，更加充分的利用推廣資源，提高推廣費(fèi)用的使用效率，取得了較好的效果 2022年，我們將繼續(xù)現(xiàn)有模式，實(shí)現(xiàn)優(yōu)山美地和格拉斯小鎮(zhèn)兩項(xiàng)目推廣資源的整合，根據(jù)項(xiàng)目各自的銷售節(jié)點(diǎn)和任務(wù)，在最大限度上實(shí)現(xiàn)既定推廣目標(biāo)。? 綜合分析 2022年?duì)I銷推廣情況，無論從來電來訪量或是成交量分析， “ 戶外 ”“ 網(wǎng)絡(luò) ” 都是性價(jià)比較高的推廣手段，建議保持持續(xù)開展；? 短信推廣吸引客戶來訪數(shù)量雖有限，但客戶成交數(shù)量較高，表明客戶有效性高，建議在保持短信資源的精準(zhǔn)度的前提下，開展持續(xù)短信推廣；? 平面、直投、活動等推廣形式雖未形成成交，但對于擴(kuò)大項(xiàng)目市場聲音、營造項(xiàng)目市場形象、提升現(xiàn)場人氣有較大幫助，對于成交起到輔助作用，建議兼顧推廣費(fèi)用節(jié)約原則下，盡可能增加該類推廣。 slogan格拉斯小鎮(zhèn)? 提升形象價(jià)值： 以三期的價(jià)值為載體，深化和提升小鎮(zhèn)的形象價(jià)值，積極通過各種渠道開拓客戶資源，進(jìn)行細(xì)分、精準(zhǔn)推廣，開展體驗(yàn)營銷推廣、情感營銷推廣。 3年內(nèi)，可以開墾種植法律允許的各種作物（鼓勵種植具有環(huán)境價(jià)值的花草），并聯(lián)合花草售賣商提供種植指導(dǎo)。 魯能提供獎品，在各大高爾夫球場進(jìn)行格拉斯和優(yōu)山美地的冠名傳播，并在球場內(nèi)設(shè)條幅和項(xiàng)目物料展架，供取閱，并進(jìn)行發(fā)放。? 媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)硬廣召集；網(wǎng)絡(luò)軟文炒作46持續(xù)期媒體組合47媒體類型 媒體地點(diǎn) 投放時(shí)間 備注說明戶外 楊林出口、京承高速單立柱、項(xiàng)目周邊、中央別墅區(qū)單立柱 更換畫面，產(chǎn)品信息新媒體渠道的開發(fā)? “微博 ”即微型博客，也叫 “一句話博客 ”。* 增加推廣精度，提高來電來訪客戶的有效性。* 加快開展小鎮(zhèn)中心招商工作，并盡快開展小鎮(zhèn)中心裝飾工程，為銷售人員向客戶描繪小鎮(zhèn)中心商業(yè)發(fā)展前景提供情景支持。* 采用有效、靈活的促銷、促簽措施，對于意向較強(qiáng)的客戶給與適當(dāng)?shù)闹С?，確保客戶不流失。57格拉斯項(xiàng)目 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 小計(jì)廣告公司月費(fèi) 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 84網(wǎng)絡(luò) 12 12 20 14 20 12 20 15 15 50 50 20 10 10 190現(xiàn)場包裝 3 8 127 387小計(jì) 73 7 226 67 201 72 157 41 97 43 17 22 1023合計(jì) 1023萬 58優(yōu)山美地項(xiàng)目 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 小計(jì)廣告公司月費(fèi) 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 60活動 10 10 10 30戶外廣告 145 145小計(jì) 5 5 150 15 5 15 5 5 15 5 5 5 235合計(jì) 235萬59格拉斯小鎮(zhèn) 2022年?duì)I銷費(fèi)用為 1780萬元，其營銷推廣費(fèi)用為 936萬元；傭金為 757萬元（項(xiàng)目為代理銷售，費(fèi)率為 %）。功能空間設(shè)計(jì)上，強(qiáng)調(diào)主臥系列使用功能與舒適度。在 M戶型功能區(qū)間設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，設(shè)置雙主臥；二層設(shè)置男女主人房
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