【正文】 池等等。對此沒有具體的處罰條例，不僅可能打亂購房者的計劃，而且侵犯了購房者的合法權(quán)益。(5)關(guān)于價格、收費(fèi)、付款額方面的條款在一般合同中，價格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢。上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。標(biāo)明項(xiàng)目位置時，一定要具體、明確，如*市*區(qū)*街*號*花園* *號樓**房。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：(1)購房者不按期交款；(2)開發(fā)商不按期交房；(3)面積變動超過約定幅度；(4)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、保修不到位；(5)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；(6)公共設(shè)施不到位；(7)宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)?！额A(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《房屋認(rèn)購書》條款較簡單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況，來規(guī)避法律，購房者不可忽視這一點(diǎn)。形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。消費(fèi)者在訂立定金條款時，應(yīng)當(dāng)把握這樣5個問題：(1)定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效；(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。；(2)直接向所購物業(yè)所在地的國土分局了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況；(3)要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。在購買前必須認(rèn)真核對所購買房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否與許可證上注明的內(nèi)容相符。(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。換句話說購房者必須自己知道添加哪些條款，而拒絕哪些對自己不利的條款。購房者要求開發(fā)商證實(shí)土地使用權(quán)是否抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等情況。(5)要確定產(chǎn)權(quán)證的取得時間，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證的放準(zhǔn)確時間。(7)要補(bǔ)充一些合同文本中未提及的稅務(wù)和權(quán)利問題。為了避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商常在購房合同的免責(zé)條款中寫入“除不可抗力因素外，應(yīng)于某年某月某日前交房”字樣。但因?yàn)橛行┵彿空咴诮患{定金時，未與開發(fā)商在認(rèn)購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達(dá)成一致時，購房者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款時，購房者往往比較被動。這樣，開發(fā)商在逾期交房時往往依據(jù)購房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。因此建議購房者在簽訂購房合同時一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位。17．買房殺價方法(1)不要表露對物業(yè)有好感。(5)不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)要求降價。(9)實(shí)在談不下去，抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個有強(qiáng)烈購買欲的客戶。(13)告之物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。(17)告之自己沒有代理行，直接與開發(fā)商交易能免傭金。(21)先選一個比較次的單元把價格談好再要求以同樣的價格買更好的單元。18．售樓員對待選房者的常用伎倆談判時售樓員常用的策略如下：(1)不知道策略營銷人員在遇到有備而來的購房者常用此法。(3)事前行銷營銷人員常利用房屋定價先低后高的規(guī)律，在計劃漲價前先告訴客戶，房子馬上就要漲價了，再不決定可就錯過良機(jī)了。比如以較低的首期款和代為辦理購房按揭等優(yōu)惠條件付款買房，而購房者一旦交了第一筆錢，就等于將人質(zhì)送到他的手上，其后只能被動挨宰。如某開發(fā)公司在售房時稱因房地產(chǎn)市場不景氣，為周轉(zhuǎn)資金，以成本價出售積壓房，并承諾后續(xù)配套設(shè)施很快完成。(7)“拍賣”策略我們在房屋銷售處有時會看到這一場面，當(dāng)買賣洽談過程中，營銷人員的呼機(jī)或手機(jī)不時響起，而對話內(nèi)容一定與這棟房子有關(guān)。其實(shí)營銷人員是利用人們的心理特點(diǎn)：大家都想買的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個投標(biāo)者，那無疑更是物以稀為貴了，豈有坐失良機(jī)之理，即使貴點(diǎn)也認(rèn)了。(2)沉默是金有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼后加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較被動，所以購房者在洽談時要盡量保持沉默，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，這樣可以始終處于比較有利的位置。購房者和家人在不同時間分別和不同的銷售人員談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價格成交。首先，購房者要看一下是否真漲，其次要看一下漲多少，有些發(fā)展商明著漲價，其實(shí)暗中放折扣。(9)搜集信息，廣泛聯(lián)絡(luò)前面提起過售樓人員向買方出示客戶來訪記錄，購房意向書等，說明多少人來看樓，多少人有購房意向，公開掛出售樓成績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金即將成交。購房者上門談判時乘坐的交通工具與服飾具有同樣的功效。一般第一次正式談判不要安排在上午，因?yàn)樯衔缡蹣侨藛T精力充沛，期望也高，不容易遷就買方。同時在購房合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個人不得獨(dú)自占用。兩者對分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。其目的是保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利和合法利益，盡可能地避免糾紛，減少訴訟。合同當(dāng)事人向公證機(jī)關(guān)提出辦理公證申請，填寫公證申請書，并提供有關(guān)材料。(3)出具公證文書。(2)房地產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用證(期房)。(6)內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售(出售)合同(商品房首次交易)或房屋買賣合同(二手房交易)。(10)其他應(yīng)提供的材料。具體如下：(1)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實(shí)，對外銷售期房一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言在合同被宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息，最后判決書上的權(quán)利也無法變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。更為嚴(yán)重的是，還可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使購房者購買的超面積部分商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。(4)發(fā)展商對房屋設(shè)計作單方面重大調(diào)整目前使用的格式合同對這一開發(fā)商的重大違約責(zé)任的約定不夠合理，僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。(6)公司名不符實(shí)購房者在購房前要查清開發(fā)商的背景、主管部門、注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商資格證書等情況。(8)宣傳價格大量縮水。2002年6月25日，國家七部委聯(lián)合下發(fā)了經(jīng)國務(wù)院同意的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)中違紀(jì)、違規(guī)、違法行為采取了相應(yīng)的措施，通過整頓，不法行為得到了一定的遏制，堵塞了一些漏洞。在交付房款的時候，可能還要交一些其他款項(xiàng)，雖說和房款相比是小額。(1)征收范圍及納稅人。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。29．按揭貸款的基本程序如何一般情況下，按揭貸款的基本程序如下：(1)購房者根據(jù)和開發(fā)商的協(xié)議，在規(guī)定日期內(nèi)到指定銀行申請貸款。(5)《房地產(chǎn)抵押貸款合同》與《房地產(chǎn)預(yù)售合同》簽定后，購房者還應(yīng)會同貸款銀行到房屋所在地公證部門和房地產(chǎn)管理部門辦理公證和抵押登記手續(xù)。如深圳發(fā)展銀行規(guī)定，抵押人自愿提早繳付部分或全部款項(xiàng)時，須提前一個月以書面形式通知抵押權(quán)人并經(jīng)認(rèn)同，且應(yīng)給予抵押權(quán)人相當(dāng)于部分或全部款項(xiàng)一月利息之補(bǔ)償金。一次性付款需要籌集大筆資金且損失此項(xiàng)資金的利息，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。但是分期付款隨著付款期限的延長，利率也會越高，房款比一次性付款的款額高。但是辦理按揭手續(xù)繁瑣、限制較多、費(fèi)用高。自然因素如火災(zāi)、水災(zāi)、地震等；社會因素如戰(zhàn)爭、動亂、政府禁令等。如果有屬于上面所定義的不可抗力事件發(fā)生后，購房者和開發(fā)商雙方都應(yīng)積極采取措施。如發(fā)生不可抗力一方當(dāng)事人不及時采取措施或采取的措施不合理、不適當(dāng)，致使損失擴(kuò)大的，則擴(kuò)大部分不能要求免責(zé)。34．不滿18歲的未成年子女能簽購房合同嗎對于買房者來說，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的房屋買賣合同才能生效。如果父母想為子女購置房產(chǎn)，子女這時還不屬于完全民事行為能力人，就不能只簽子女的名字。36．是否可與開發(fā)商的“售樓部”、“代理部”、“經(jīng)營部”簽合同法人的分支機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營部、銷售部、售樓處，不能作為合同主體，不具備訂立合同的行為能力。據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)中檔住宅車位買斷價約在10～15萬元左右，高檔小區(qū)或中心地段的地皮資源稀缺，將來車位價格還要看漲，故紛紛采用買斷了事。38．開發(fā)商承諾送花園、露臺、家具、汽車可信嗎為了促進(jìn)房屋銷售，有些房產(chǎn)商使出搭送的手段，這實(shí)際上是一種變相降價的做法。實(shí)際上開發(fā)商在送的背后，已將房價提高。購房者當(dāng)然可以不接受賣方的搭送，與開發(fā)商協(xié)商直接要求降低相應(yīng)的房價，因?yàn)榇钏偷臇|西不一定會讓人滿意。通常做法是將商品房出售給購房者，購房者一次性支付全部房價款，開發(fā)企業(yè)陸續(xù)或若干年后將購房者支付給開發(fā)企業(yè)的房價款全部返還給購房者。未竣工的商品房，即期房，售后包租，對購房者造成的風(fēng)險更大。拆零銷售實(shí)質(zhì)上是誘導(dǎo)購房人對預(yù)期收益回報的增值進(jìn)行投資，這具有相當(dāng)大的風(fēng)險，含有一定的非法集資性質(zhì)，一旦市場變化，可能導(dǎo)致購房者得不到預(yù)期的升值回報甚至本息，也得不到完整的產(chǎn)權(quán)?！卑凑罩腥A人民共和國擔(dān)保法第三十三條、第四十九條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條之規(guī)定，設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人在債權(quán)得不到清償時，對房地產(chǎn)折價、拍賣或變賣所得價款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；而且，在抵押人未通知抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓抵押物，其轉(zhuǎn)讓行為無效，得不到法律保護(hù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者簽訂的商品房預(yù)訂書，其內(nèi)容較簡單，一般只對房間號、商品房銷售面積及價格等方面作簡單的約定，然后就規(guī)定購房者應(yīng)付定金多少，在幾天內(nèi)來簽訂預(yù)售合同，如不簽訂合同就視為購房者違約，定金不予返還。一旦開發(fā)項(xiàng)目流產(chǎn)，消費(fèi)者最多只能得到開發(fā)商承諾的退還定金(如開發(fā)商攜款潛逃另當(dāng)別論)。一旦交了定金，在簽訂合同時，消費(fèi)者就失去了主動權(quán)，只能簽訂開發(fā)商已經(jīng)擬定的合同。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是買方市場，消費(fèi)者有足夠的選擇余地，對于售樓小姐們的花言巧語不可輕信，免得弄出一些不必要的麻煩。許多消費(fèi)者被誤導(dǎo)認(rèn)為該時間就是人住商品房的時間。實(shí)際上，通知看房，交付鑰匙，開發(fā)商單方面開出入戶通知書，都不是真正意義上的房屋交付。一般來講，這個問題購房者較容易忽視，或者雖然提及，卻因發(fā)展商口頭的再次承諾而未在購房合同中予以明確。但是如果想從根本上解決這類問題，最好注意如下兩項(xiàng)：①在發(fā)展商向購房人推薦按揭貸款條件時，就應(yīng)該把未得到銀行批準(zhǔn)后的付款方式規(guī)定在合同中。因此商品房買完整產(chǎn)權(quán)的觀念不可動搖，決不可輕視完整產(chǎn)權(quán)的重要性。開發(fā)商持原建房的土地權(quán)屬證明、規(guī)劃許可證明、商品房銷售許可證明、售房合同、付款發(fā)票及房屋平面圖等原始材料代理購房者申請，集中辦理已銷售房屋的產(chǎn)權(quán)登記。按照有關(guān)規(guī)定，一些稅費(fèi)應(yīng)由商品房買賣雙方各按一定比例承擔(dān)，但是一些開發(fā)商卻在商品房銷售合同中規(guī)定全部由購房者支付。還有一些開發(fā)商在代理購房者交納稅費(fèi)的過程中，自行硬性搭進(jìn)一些收費(fèi)，如辦證手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、附加費(fèi)等，這類收費(fèi)無法規(guī)依據(jù)，屬于一種亂收費(fèi)行為，理應(yīng)抵制。實(shí)際上，建設(shè)部1998年發(fā)布的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，明確了正常使用情況下商品住宅各部位，部件的保修規(guī)定，具體保修內(nèi)容和保修期規(guī)定如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年，門窗翹裂，五金件損壞1年，管道阻塞2個月，衛(wèi)生潔具1年，燈具電器開關(guān)6個月。商品房銷售合同中注明的使用年限與其土地使用證上注明的年限是一致的，但大部分的商品房不可能馬上銷售完畢，商品房銷售廣告作了4～5年，有的甚至已爛尾了十年又啟動。40．購房簽約律師提示：商品房銷售陷阱的對策購房者在簽訂合同，付了首期款后，意味著購房者已行使完了自己選擇的權(quán)利，也就是說購房者在購房后續(xù)活動中，只能按合同履行自己的義務(wù)，并期望對方也會按合同約定履行義務(wù)，從而使自己獲得應(yīng)有的權(quán)利。④商品房面積及誤差的處理方式。(2)簽訂商品房銷售合同的注意事項(xiàng)①主要內(nèi)容全面，無遺漏、無沖突。除非當(dāng)事人對該項(xiàng)條款是否切實(shí)履行沒有強(qiáng)烈要求。③公平，無隱瞞事項(xiàng)。購房者處于劣勢地位，開發(fā)商出于自己一方利益的考慮，有能力也有動機(jī)在銷售合同中埋下幾處伏筆，旨在將來履約過程中有利于自己，不利于對方。如果購房者對此提出修改要求，開發(fā)商應(yīng)該心平氣