【正文】 意防止約定不明，留下隱患或者查看不細(xì)而誤入陷阱。 這既是購房人的一個(gè)基本知情權(quán)， 也是今后解決爭議的主要依據(jù)。 　　附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。 　　附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。在簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括交房時(shí)間、驗(yàn)房程序、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。 公攤面積：房屋公攤面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋建筑面 積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有可能相等，也有可能不相等。 招數(shù) 3 產(chǎn)權(quán)證辦理日期具體到日 在合同中要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦下來的日期， 一定要具體到年月日。還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。 購房者在簽訂合同時(shí)， 可以讓開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積分別明確地寫出來， 并且要求開 發(fā)商在合同中附一張整棟樓或項(xiàng)目的公攤平面圖。 另外，可在購房合同中加上“出售人保證‘五證’的真實(shí)性，因真實(shí)性導(dǎo)致退房，出售人雙倍返 還已付房款”即可。 招數(shù) 10 約定轉(zhuǎn)民用電日期 交房時(shí)，水、電、氣等都應(yīng)達(dá)到正常使用條件，但交房時(shí)所用的電往往是臨時(shí)用電，應(yīng)在合 同中約定臨時(shí)用電轉(zhuǎn)為民用電的日期。 若出現(xiàn)“非出賣人的原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、 重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的”等免責(zé)條款，購房人不應(yīng)接受。此范本是推薦范本，不是強(qiáng)制實(shí)行的范 本。 誤區(qū) 4：按揭房拿不到房產(chǎn)證 許多按揭買房的業(yè)主認(rèn)為，在沒有還清貸款之前，是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。 誤區(qū) 6：維修基金、契稅都交開發(fā)商 許多購房者在收房時(shí)， 都被開發(fā)商要求先交納維修基金、 供暖費(fèi)、 契稅等費(fèi)用之后才給鑰匙， 其實(shí)這幾項(xiàng)費(fèi)用都是由開發(fā)商代收的， 購房者可以不選擇將這些費(fèi)用交給開發(fā)商。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱： 其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進(jìn)行精心搭配。一般而言，剛開始銷售(開盤)時(shí)，開發(fā)商往往一般總會把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。其四，設(shè)置訂金陷阱。因?yàn)?，我們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。 為避免購房人吃虧上當(dāng)，我們提出防止陷阱的對策如下： 第一，要有強(qiáng)烈的法律意識。 其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。 再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。 最后，要學(xué)會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。簽訂購房合同八大注意事項(xiàng) 第一項(xiàng)：關(guān)于五證 第一項(xiàng)：關(guān)于五證 陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證 主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能 取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。依據(jù)合同開發(fā)商并未違 約，買受人也起訴無據(jù)。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理： 如果實(shí)測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的 3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié) 算，超出 3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測面積少于暫測面積，買 受人據(jù)實(shí)結(jié)算。 對策： 五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證， 所以五證不全就免談。 如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因， 導(dǎo)致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第 1 種的處理方式及 違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。還將公告辯為書面通知， 以推托自己的責(zé)任。 第五項(xiàng)： 第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置 陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時(shí) 該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。 第六項(xiàng)： 第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押 陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。要求開發(fā) 商將合同在房管局備案。否則，開發(fā)商就不得出售房 屋。買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。然而法律也沒明確具體 范圍。 賠償買受人從簽訂此購房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。 因此， 在購買前了解商品房的有關(guān)知識和注 意事項(xiàng)。 購買者在購買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定： 已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其 建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而 保證商品房預(yù)售的合法性。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地 使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許 可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。 例如合同中可以約定由于一定的自然事件， 如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房 的責(zé)任。如選擇訴訟還是仲裁。 不符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房， 不得向買受人收取任何預(yù)訂款 性質(zhì)費(fèi)用。 （二）商品房基本情況； （三）商品房銷售方式； （四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾 和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比在 3%以內(nèi) （含 3%） 部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足； 超出 3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。分別由房管局國土資源局建 設(shè)局規(guī)劃局主管. 后才簽字. 三是你說的最小面積 108 平方一般不構(gòu)成問題,因?yàn)閮蓚€(gè) 70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu),不針 對每個(gè)開發(fā)商. 四是交房時(shí),先驗(yàn)房后辦手續(xù) 一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗(yàn)收單》 辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序， 但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓 房狀況未明”等字樣。而《住宅使用說 明書》則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作 出的相關(guān)說明。 《竣工驗(yàn)收備案表》 對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用， 只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后， 發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。 其后， 還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少， 您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或 區(qū)局直屬測繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測表》，做到心知肚明。 第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。 建議， 購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候， 將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多 少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署， 所收的定金 應(yīng)予退還。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì) 審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了， 而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)， 去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。 還有一個(gè)基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂?很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房 地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者 一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。 第一， 應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去， 這是維護(hù)購房者合法 權(quán)益的一個(gè)很重要的方式?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況 下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商 的原因， 甚至也有一些是銀行方面的原因， 也有一些是綜合的。 現(xiàn)在有很多贈與這個(gè)， 贈與那個(gè)， 實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 第六，明確退房的責(zé)任。許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂 一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之 房在預(yù)售范圍內(nèi)， 同時(shí)預(yù)售方必須是取得預(yù)售許可證的開發(fā)商。購房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補(bǔ)，按實(shí)結(jié) 算來約定面積問題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用交付即實(shí)物 交付。 簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題。 注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房。消費(fèi)者在約定時(shí)要注意違約責(zé)任的平等性。 掌握購房知識是減少風(fēng)險(xiǎn)的必要途徑，也是實(shí)現(xiàn)我們消費(fèi)者與開發(fā)商之間信息對等的必要工 具。 二、概念 ：是樓盤的平均價(jià)格，它代表著一個(gè)項(xiàng)目整體的價(jià)位水平。根據(jù)這個(gè)平均值，才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不 同等定出來的價(jià)差系數(shù)。 ：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72% 至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間。 (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅： 磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、 柱采用磚砌筑或砌塊砌筑， 樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。 、進(jìn)深、層高和凈高 (1)住宅的開間：就是住宅中房間的寬度。 (3)住宅的層高： 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓地板面或樓板面之間的距 離，也就是一層房屋的高度。建 筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 (2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 公用建筑面積計(jì)算公式： 公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間租、 售的地 下室、車棚、人防工程地下室 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)) 房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權(quán)， 主要包括對房屋的占有， 使用， 處分和收益權(quán)。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。 3)納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。 1)征收范圍及納稅人。對于購買自用普通住宅的個(gè)人減半征收契稅。簽訂購房合同的注意事項(xiàng)第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可 證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程許可證等。 第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中 權(quán)利與義務(wù)是否對等。如果選擇按套內(nèi) 建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng) 在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方 式。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交 納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾 紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。第七，在簽訂房屋買賣合 同時(shí)，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文 本，以減少一些不必要的損失。另外，在簽約時(shí)需要注意， 對于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自 己的修改意見，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn) 物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。簽訂規(guī)范的商品房買賣合同，最好請律師代 理或介入并要對合同進(jìn)行公證，確認(rèn)其法律效力。 因此建議消費(fèi)者直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同， 這樣購房者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同 的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。 四、買期房要注意建筑面積的約定。 五、買期房要約定資訊條件和時(shí)限。 為避免尷尬法律狀態(tài)， 購房者不能接受未取得 《新建住宅交付使用許可證》 的房屋使用交付。 七、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)。 九、注意約定違約責(zé)任。質(zhì)量不符合要求。 在查看土地使用合同時(shí)： 一是要審查土地的轉(zhuǎn)讓用途， 看其載明的土地用途是不是符合房屋建設(shè)條件。在購樓時(shí)，土地使用合同上一般附有該幅土地的規(guī)劃、土地使 用要求、主體建筑物的性質(zhì)、建筑覆蓋率、建筑容積率、建筑層數(shù)、綠化比率、建筑間距等 重要情況， 這樣就對所購房產(chǎn)的基本情況有了大致的了解， 對于防止開發(fā)商擅自變更規(guī)劃或 作虛假的宣傳陳述都可有據(jù)可查，發(fā)生糾紛后便于依法維護(hù)自己的權(quán)益。 要點(diǎn)二： 要點(diǎn)二：不同時(shí)間段查看樓盤 消費(fèi)者一般都會去現(xiàn)場查看樓盤情況。三是了解周邊房產(chǎn)的增值情況，以便 于對比選擇。所以，對開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料，以及 售樓小姐的口頭承諾， 一般要求其寫入合同或給予書面的承諾， 防止開發(fā)商進(jìn)行虛假宣傳或 虛假承諾。 訂金是人們對預(yù)付款的習(xí)慣稱謂， 是指在簽訂商品房買賣合同前， 在誠信基礎(chǔ)上由購房 者向開發(fā)商先行給付的商品房購房總價(jià)款中一部分款項(xiàng)， 屬于先予履行債務(wù)的行為； 而交付 “定金”是實(shí)施的擔(dān)保行為，即交付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無權(quán)要求返還定金。 對交易產(chǎn)生矛盾的附表四， 買方 應(yīng)注意如下問題： 其一，買賣合同正文部分已約定的權(quán)利義務(wù)，賣方是否在附表四內(nèi)進(jìn)行了變更。所以上述的變更是降低了房地產(chǎn)交付使 用的門檻。例如，地下停車場等。另外，有一些 收費(fèi)名目可能會存在陷阱，如合同及其他資料費(fèi)、裝修管理費(fèi)等等。 所以， 除非購房合同已經(jīng)明確約定了某項(xiàng)費(fèi)用由購房者承擔(dān)， 否則購房者在入伙時(shí)或入 伙后不