房地產(chǎn)眾籌模式存法律隱憂-預覽頁
【正文】 閑散社會資金整合進入社區(qū)地產(chǎn)投資，讓社區(qū)居民以持股的方式參與社區(qū)建設。只要他們有100美金，就可以買上一股，參與社區(qū)投資，享受項目回報。如果一個項目沒有達到籌資標，籌集到的款項將會如數(shù)退回到投資者手里。公眾不僅僅可以隨著這家商店的發(fā)展得到分紅，而且根據(jù)投資數(shù)額的不同，享有在店面購買商品的不同折扣和限量版禮品。”一個普通的美國投資者如果想要投資商戶，需要經(jīng)歷投資經(jīng)紀人(1%~2%的中介費)、養(yǎng)老基金(1%的手續(xù)費)、私募股權(quán)基金(2%~20%的中介費)、地產(chǎn)經(jīng)紀人(1%~3%的中介費)的層層盤剝，并且這些機構(gòu)的透明度極差，很難知曉投資人自身實際獲得的投資收益。 易信 有道云筆記 如題圖所示，美國房地產(chǎn)投資眾籌平臺Realty Mogul運營一年，其會員通過該平臺投資的房地產(chǎn)項目總價值已超過1億美元。來看華爾街日報的相關(guān)報道：房地產(chǎn)也能眾籌！——我會告訴你這是另一個發(fā)財之路嗎？譯/快鯉魚去年以前，Ed Medley從未投資過商業(yè)地產(chǎn)項目。如今他已經(jīng)投資了15個地產(chǎn)項目，這些項目的最低投資額為5000美元。美國地產(chǎn)投資人協(xié)會主席Scott Whaley表示：“人們對這種項目的興趣非常大。而如果日后這家酒店決定出售這棟大樓，Medley也會獲得分成。他表示：“我們用來投資的錢只占我們?nèi)控敭a(chǎn)的一小部分。不同的眾籌網(wǎng)站需要的眾籌金額也有所不同?！碑斎灰灿幸恍┮筝^高的地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站，例如來自紐約的Prodigy Network。做好功課專家警示，地產(chǎn)眾籌融資是一個相對教新的概念，投資人應該在投資之前做好自己的功課。不能因為看到了投資項目就認為這是一個不錯的投資季候，然后盲目參與。那么這樣的項目就十分可疑。他表示：“投資人應該仔細研究各種投資類型，然后找到最適合自己的投資類型?！痹诿绹康禺a(chǎn)眾籌或許已經(jīng)成為眾籌市場上增長最快的類別。他們的共同點是：都是北京金融界和IT界的中高層，具備創(chuàng)新意識和冒險精神。這個概念2006年由美國互聯(lián)網(wǎng)雜志《連線》率先提出，這些年催生了一批受到投資人和公眾追捧的眾籌網(wǎng)站，涉及領域多在文化創(chuàng)意行業(yè)。依托微信群眾籌買房“此次眾籌買房項目截止日是4月21日，擬募集200人，籌備建立眾籌家園小區(qū)。無論是投資還是自住，都很合適。”“這些參與者，都是我的朋友，或者朋友的朋友，沒有通過引薦的陌生人，我是不會同意加入進來的。”尹立志說，他們很多人相互都沒有見過面，只是在線上交流，頻率是每天群里有200條以上的信息。是集資建房還是眾籌買房按照尹立志的說法，現(xiàn)在眾籌家園已經(jīng)做得有模有樣了，已經(jīng)商定了戶型，確定了土地和景觀設計，九源國際建筑設計院院長江曼承諾解決小區(qū)設計，甚至已經(jīng)理順了法律條款等實際問題。北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴法治周末記者，個人集資建房更準確地應該叫合作建房，在其實際實施過程中有難邁的法律門檻，若不委托開發(fā)商，自己拿地、開發(fā)、建設都存在很大困難，涉及資質(zhì)問題；委托開發(fā)商拿地建設，又有非法集資或變相商品房買賣的嫌疑，因為集資者先支付給開發(fā)商的這筆錢，如果理解為預付房款，房子沒進入施工階段就達不到預售條件，則涉嫌違反預售規(guī)定，如果把這筆錢理解為是集資者把錢借給開發(fā)商建房，那就涉嫌非法集資了。就算你是個土豪，也許你審核也過不了，因為你不符合我們對鄰居的要求。在尹立志的“眾籌買房”項目計劃中有幾套方案。據(jù)尹立志介紹，中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會和河北中捷高新區(qū)已形成合作關(guān)系，拿地不是難題。但據(jù)滄州市委機關(guān)報《滄州日報》3月25日報道，中捷高新區(qū)3月21日在北京舉辦了中國眾籌務實論壇暨中關(guān)村辦事處揭牌儀式，旨在響應京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，不斷引入高科技精英人才。因此，3月30日，中捷高新區(qū)和中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會組織了一批有意向參與眾籌建房的買主前往中捷高新區(qū)實地考察。事實上，這是滄州推廣中捷高新區(qū)而推出的一個項目?！氨娀I買房只是探路，我們的目標是通過眾籌模式的嘗試和完善，最終成批地吸引北京中關(guān)村高科技成長型企業(yè)項目在中捷高新區(qū)落地?！敝嘘P(guān)村股權(quán)投資協(xié)會副會長易基剛表示?！拔也⒉辉谝獬蔀橐粋€噱頭中的棋子，因為也許能通過這些嘗試摸索出適合中國發(fā)展的眾籌模式的規(guī)則。的確，在尹立志的推廣文案里，第一條選擇加入的理由也是寫了“投資”。比如，提及這種形式能否叫做眾籌，中央財經(jīng)大學金融法教授黃震在接受法治周末記者采訪時透露，大多數(shù)的眾籌籌資額是小額的。尹立志認為這種模式可以效仿，昌平、燕郊、廊坊都有“招商引資”的需求，而且這是很“陽光”的事情，但并不是普適的方案。然而，在國內(nèi)卻沒有關(guān)于眾籌的明確的監(jiān)管規(guī)則。大到光伏行業(yè)的產(chǎn)業(yè)融資，小到吃飯AA，似乎都可以被稱為眾籌。這位長期關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的學者對國內(nèi)眾籌的發(fā)展狀態(tài)表現(xiàn)出一些擔憂，此前他曾表示，國內(nèi)眾籌處于“三無”(無準入門檻、無行業(yè)標準、無監(jiān)管機構(gòu))狀態(tài)。就像此次眾籌買房發(fā)起人尹立志在接受法治周末記者采訪時所說：“誰規(guī)定眾籌就一定要有特定的形式，一定是小額的？”如今，什么是眾籌，什么人可以參與眾籌項目，如何規(guī)避眾籌項目帶來的社會風險，這一系列問題在中國的法律框架下尚未有解答，而這也讓不少人思考，當越來越多的普通人參與到眾籌中來，如何避免眾籌像幾年前的PE那樣被人當作非法集資的幌子。法治周末記者了解到，“點名時間”上線兩年已接到七千多個項目提案，其中立項近千個，成功三百多個，單個籌資項目最高金額達一百多萬元。資料顯示，電站運營時間為20至25年，建成之后將是全球第一個兆瓦級分布式太陽能電站。如果該項目融資效果良好，并且合規(guī)性得到認可，預計會有更多企業(yè)進行效仿。路透社財經(jīng)記者Dan Primack在評論美國眾籌熱時表示，風投是最難獲得高收益的投資方式之一，而眾籌的投資回報率甚至比風投還低。此外，沒有特別的規(guī)定適用于眾籌監(jiān)管。我們當前互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展要注意研究和保護的知識產(chǎn)權(quán)，互聯(lián)網(wǎng)金融領域這些美國專利及相關(guān)產(chǎn)業(yè)影響，值得我們認真進行檢索和研究。擁有紐約州律師執(zhí)照的曹雪告訴法治周末記者，美國的JOBS法案允許中小企業(yè)在眾籌融資平臺上進行股權(quán)融資，回報不再局限于實物，同時也做出了一些保護投資者利益的規(guī)定。3月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人張曉軍表示，眾籌是一個新的概念，眾籌有很多種形式，捐贈、回報、股權(quán)眾籌等。2008年底，肆虐全球的金融危機不經(jīng)意間拯救了眾多中國房企；2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來超乎想象的上
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