【正文】 市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進(jìn)行了登記，但是未進(jìn)行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買賣協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無(wú)效，對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。原告因被告的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬(wàn)元被告應(yīng)予賠償。　?。鄯稍u(píng)析］本案系一起房屋買賣糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開(kāi)發(fā)或委托他人開(kāi)發(fā)，而系自他人處購(gòu)得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛?！痹趯徟袑?shí)務(wù)中，買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，對(duì)有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍，上引案例所涉房屋買賣正是因?yàn)檫@兩個(gè)條件的缺失而被一審法院判定合同無(wú)效，房屋買賣合同未能得到繼續(xù)履行。當(dāng)然，C為了實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但C不能通過(guò)與B簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免國(guó)家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。民法中的強(qiáng)行性規(guī)范是指不依賴于當(dāng)事人意志，而必須無(wú)條件適用的法律規(guī)范。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋[2003]7號(hào)第一條），對(duì)于前引案例系爭(zhēng)合同等類型的合同，最多是類推適用。即不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。相反，‘登記得本于債權(quán)契約而強(qiáng)制之’，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)。因合同一方原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過(guò)戶登記。2005年8月1日起施行的法釋[2005]5號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。 　　我國(guó)學(xué)者王涌博士曾提出過(guò)強(qiáng)烈批評(píng)，認(rèn)為“中國(guó)民法的實(shí)踐中，與民法有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系的，并對(duì)民法具有深刻影響的法律部門就是行政法，但是，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響，目前它對(duì)中國(guó)民法的影響在許多方面是消極的，說(shuō)得嚴(yán)重一點(diǎn)，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實(shí)踐中形同虛設(shè)，成為一堆具文。　　綜上可見(jiàn)，我國(guó)諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章，是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求制定的，所建立的制度只能滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的需要，更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。前引案例中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，如果原告請(qǐng)求被告交付該訟爭(zhēng)房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。合同簽訂后，李某支付相某購(gòu)房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用證、契證，但未交付房屋所有權(quán)證。雙方之間的房屋買賣合同損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)為無(wú)效合同。李某、相某在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，相某將自己的私房出賣給李某，系對(duì)其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分，不違背國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效行為。由于雙方未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證的交付期限和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的期限作出明確約定，李某主張相某違約并賠償3000元，缺乏有效證據(jù)，不予支持。李某身為城市居民，其購(gòu)買農(nóng)村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方訟爭(zhēng)房屋的性質(zhì)屬于城市私有房屋，并非相某所主張的農(nóng)民住宅，現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對(duì)此沒(méi)有禁止性規(guī)定不得買賣?！　法律評(píng)析]上引案例所涉糾紛雖以二審維持原判結(jié)案，但從判案理由明顯可見(jiàn)，二審改變了一審的判案理由，一審以李某購(gòu)買相某的“農(nóng)村”私房系用于個(gè)人居住，并非炒賣獲取非法利益，且國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)通知不屬行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。例如，按照憲法的規(guī)定，村民是“農(nóng)村居民”；在1998年11月4日正式頒布實(shí)施的《村委會(huì)組織法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名稱的規(guī)定還有“（本村）村農(nóng)民”、“年滿十八周歲的村民”、“本村十八周歲以上的村民”、“有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的村民”、“有選舉權(quán)的村民”、“本村有選舉權(quán)的村民”、“被依法剝奪政治權(quán)利的村民”等。由于我國(guó)的農(nóng)民是與土地及其它集體財(cái)產(chǎn)緊密相連的，村民的經(jīng)濟(jì)利益與村集體息息相關(guān)，一旦具有了本村的村民資格，就擁有了包括土地承包權(quán)、宅基地申請(qǐng)權(quán)、村集體經(jīng)濟(jì)收益分配權(quán)在內(nèi)的一切村民經(jīng)濟(jì)權(quán)益。”“村民資格的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)從實(shí)質(zhì)上加以認(rèn)定，所謂實(shí)質(zhì)，是指是否與本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)形成切身的利害關(guān)系，是否承擔(dān)了村民的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。但現(xiàn)實(shí)中卻是農(nóng)房買賣，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)房買賣禁而不止。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！钡冢ㄊ┛钪厣辏骸皣?yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。筆者完全贊同這種規(guī)定，因?yàn)檫@畢竟是符合當(dāng)前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)農(nóng)村村民生存保障及農(nóng)戶住房建造及使用宅基地的實(shí)際狀況。正如田有成先生所言：“無(wú)論立法多么神明，法律始終是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滯后性是人類社會(huì)面臨的基本事實(shí)，‘有限的’法律和‘無(wú)限的事實(shí)’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會(huì)之間，這是任何一個(gè)國(guó)家所面臨的棘手問(wèn)題?！　⒁?jiàn)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條的規(guī)定?！　∈飞袑捪壬赋?，“強(qiáng)行法得為效力規(guī)定與取締規(guī)定，前者著重違反行為之法律行為價(jià)值，以否認(rèn)其法律效力為目的；后者著重違反行為之事實(shí)行為價(jià)值，以禁止其行為為目的。　　參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果》，載《法學(xué)研究》2004年第3期，第97頁(yè)。　　王涌的博士論文：《私權(quán)的分析與建構(gòu)》第3章第4節(jié)，轉(zhuǎn)引自應(yīng)秀良：《違反行政法強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力探討——以〈房地產(chǎn)管理法〉為研究對(duì)象》，載《法律適用》2004年第3期，第47頁(yè)?！　⒁?jiàn)憲法第一百一十一條。　　張?zhí)燧啠骸懂?dāng)前農(nóng)民自建住房確權(quán)案件的審理難點(diǎn)及思考》，載《政治與法律》2002年第6期，第