【正文】 實際認可了李某、相某之間的房屋買賣行為?！　裁判要旨]R市某區(qū)法院經(jīng)審理認為，雙方訟爭的焦點是房屋買賣合同是否有效。同年8月14日，李某向村委會交付了“村政管理費”3 000元，并實際居住使用該房屋。雙方當事人應(yīng)當按照法律的規(guī)定和合同的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。理由是：《民法通則》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力。鑒于房屋所具有的財產(chǎn)價值較大和社會影響頗多的現(xiàn)實狀況，對房屋買賣合同不宜過多地宣告無效。”故此，筆者認為，對轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認定為有效，如合同簽訂后有批準權(quán)的人民政府未予批準轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。當然，筆者認為，法釋[2005]5號的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合同而要求出賣人實際履行合同或承擔違約責(zé)任?！贝隧椩肀粚W(xué)者稱為物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則。買賣合同的效力與物權(quán)變動的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，房屋登記與房屋買賣合同相結(jié)合才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，當事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身的效力。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個案時應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時俱進，鼓勵誠實信用，維護交易安全，以彰顯司法的公平和正義。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認為，旨在控制法律行為的強制性規(guī)范僅為民事強行法中的一部分，這就是說，僅強行法中的效力性規(guī)范才對法律行為有控制意義。之所以規(guī)定該條第（6）項，是因為“房地產(chǎn)權(quán)屬證書是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明，如進入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護，不利于對當事人合法權(quán)益的保護，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。在實際操作中，A要通過與B簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶給B，B再通過與C的房屋買賣合同將房屋過戶給C，通過該程序，也避免了國家稅收的流失。再如，現(xiàn)實生活中，A將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給C，但BC之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點認為，B與A雖簽訂了房屋買賣合同且已實際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，故A仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，BC之間的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，是無效的。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點是房屋買賣合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實際履行；國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓；該規(guī)定是否為強制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？下面筆者就此問題略作評析。原告請求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有依據(jù)，不予支持。原告根據(jù)該協(xié)議請求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應(yīng)當將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項下的房產(chǎn)出租給楊克成使用?！　《?、實例研析　　據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案　?。刍景盖椋?002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告購買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購得），面積861平方米，1 580元/平方米，共計136萬元；原告在簽訂協(xié)議當日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過戶一切稅、費由雙方均擔，被告應(yīng)在一月內(nèi)負責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔違約責(zé)任等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效?！　〕鲑u房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：　　房地產(chǎn)分離出賣，合同無效?！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！　》课葙I賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力。判斷一個合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。　　產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！　￡P(guān)于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學(xué)理論上常見的典型爭議有：　　買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；　　轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？　　房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力？　　城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？　　下面，筆者將結(jié)合審判實例就上述問題進行分析。協(xié)議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關(guān)手續(xù)?！　裁判要旨]R市中級法院經(jīng)審理認為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和《山東省城