房屋買賣合同無效的重大情形及法律后果-全文預(yù)覽
【正文】 登記(物權(quán)行為)手續(xù)。未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！蛾P(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》(1992年7月9日最高人民法院)答復(fù)：房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件。如雙方在簽訂協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當(dāng)條件或期限成就時就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應(yīng)認定為有效。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。可見，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導(dǎo)致合同無效。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等。出售人應(yīng)當(dāng)對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權(quán)，因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無效?！?，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效《民法通則》第五十八條規(guī)定，下列民事行為無效：(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的。相對人可以催告法定代理人在一個月內(nèi)予以追認?！睹穹ㄍ▌t》第十三條第二款規(guī)定：不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動。第五十八條下列民事行為無效：(一)無民事行為能力人實施的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！逗贤ā返诙偃畻l：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。如果賣方將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。 遇到合同糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問 房屋買賣合同無效的重大情形及法律后果 房屋買賣合同，是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。一房屋買賣合同無效的情形那么，究竟實踐中哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?筆者結(jié)合司法實踐認為主要有以下幾種：房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓，合同無效《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。共有分為按份共有和共同共有。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。，合同無效我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。第十三條規(guī)定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民
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