【正文】 5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉，導致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴肅。/ r3 i) B: {% m5 r7 n* e5 ?1 Q【常見問題】有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地址不詳甚至錯誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失【對策】賣方的基本情況應以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關內(nèi)容為準?！　〕鲑u人以___________方式取得位于______________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)。建設工程規(guī)劃許可證號為________________，施工許可證號為__________。用以說明建設項目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國家有關規(guī)定，取得了有關主管部門的許可。 G2 j?！? samp。6 d7 ^3 t [% n第二條商品房銷售依據(jù)。 a1 C39。預售許可證是賣方出售標的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)。! { I。9 Z0 v+ n4 D9 r$ n6 X( Q8 J【對策】6 N39。 ^ Y4 y. P( Z　　買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：　　第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。 `39。Y　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。) J: b R4 c39。一段時間以來，建設部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。筆者曾經(jīng)代理過一個案件，房產(chǎn)管理部門和質(zhì)量技術監(jiān)督部門對同一房產(chǎn)的面積測量結(jié)論相差懸殊，而兩部門都具備“測繪資質(zhì)”，導致法院難以認定?！?000年12月28日建設部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測繪管理辦法》進一步明確：“房產(chǎn)測繪單位應當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務的《測繪資格證書》。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起5日內(nèi)，轉(zhuǎn)省級房地產(chǎn)行政主管/ l8 i9 d8 }申請甲級房產(chǎn)測繪資格的，由省級測繪行政主管部門報國務院測繪行政主 ?/ H) D* g4 m7 \% X取得乙級以下房產(chǎn)測繪資格的單位，由省級測繪行政主管部門和省級房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會公告。9 x3 ]% _。) l5 p }% w5 M0 U% I【釋義】 w$ g4 i r1 w/ P/ Y本條與原示范文本相比最大的改進是：針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀，在原來“按建筑面積計算”的基礎上，增加了“按套內(nèi)建筑面積計算、按套（單元）計算”等二種新的計價方式。只要開發(fā)商在計算標的房產(chǎn)面積時，嚴格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計算都不應損害其利益?！　‘斒氯诉x擇按套計價的，不適用本條約定。( \7 L B( \7 H$ T p y　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。1 Y1 B. J?！緦Σ摺?z* i3 M8 y% jamp。 e! M! v9 B第六條 付款方式及期限/ P2 U: _* _$ l7 `% h, }5 ]7 T C3 N買受人按下列第 種第 項方式按期付款：% z。2． 分期付款amp。 U39。 b, i6 n39。但該條的相關規(guī)定顯然過于簡單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責任。D* H% U$ r【對策】 開發(fā)商應當將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關規(guī)定詳細地向客戶說明，必要時可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。m第七條 買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理： \1 i6 o8 amp。7 t( ? S1 B5 j4 Samp。 i2. \2 pamp。解除合同時按累計應付款計算的違約金，筆者認為不宜超過１０％。 X I7 Y該商品房經(jīng)綜合驗收合格。U u39。 Iamp。 n39。 m3 K簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇“該商品房經(jīng)驗收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗收合格”作為交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。這就造成建設單位需要分別組織多個部門的驗收工作，使得驗收工作更加費時費力。第八條交付期限amp。3．$ H6 B5 O8 q1 H* T該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。 {4．5 e( J* ~0 ~/ c該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。 d% y9 j/ V, u/ P本條規(guī)定的是賣方交付標的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責事由。 r由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗收合格作為交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30天內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。但實際操作起來有一些具體問題。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計劃的實施。 n D R: D( j。. x+ gamp。v) h2. a0 uamp。9 j T( k+ z% d% }【常見問題】4 A* t% k$ b* h逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。 y: G1 H+ B: Jamp。如果出現(xiàn)逾期交房，應及時通知客戶，確屬己方責任的要積極主動承擔責任；不應承擔責任的，說明理由爭取客戶諒解。: U! Y5 q) X* S9 s/ yamp。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設施等發(fā)生變更”。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本（GF950171）的新規(guī)定。《住宅使用說明書》應當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內(nèi)容：１、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；２、結(jié)構(gòu)類型；３、裝修、裝飾注意事項；４、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；５、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；６、門、窗類型，使用注意事項；７、配電負荷；８、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說明；９、其他需說明的問題。 K由于目前商品房買賣多采用預售形式，買方在簽訂合同時和其后的很長一段時間內(nèi)，對標的房產(chǎn)的認識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎之上。0 H3 ~! K: q. E$ x: B39。 O第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。所謂權(quán)利瑕疵擔保責任，是指出賣人就標的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應當承擔的責任。建議買受人要求詳細簽訂瑕疵擔保責任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設備差價，這是參照《消費者權(quán)利保**》第四十九條的規(guī)定做出的。! U8 u39。 F T* c( ?2． ；【釋義】 本條是出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行時間的承諾，以及違法承諾的責任。買受人根本無法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過激的方式向開放商討說法。對此，開發(fā)商要有清醒的認識。9 D4 f ] o, `+ Vamp。 i( l+ M5 Tamp。很多買受人對此有錯誤認識。 x. D6 X7 X h+ E! A m2 ]+ G買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。 B5 D3 E. S% i% t6 q門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 u6 u。這些都是非常有益的嘗試。 e1 }該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)[! i2．0 }1 [4 z* t CW+ ?. \。( u+ j }39。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。 H% I) E。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項權(quán)利“約定”為歸出賣人所有。其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權(quán)利比較合理。第十八條買受人的房屋僅作　　　　　　　　使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應當與主管部門批準的用途一致。權(quán)利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務只要體現(xiàn)為分擔物業(yè)管理等方面的費用。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有關于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，《物權(quán)法》草稿中雖然已經(jīng)彌補了這一缺陷，但在物權(quán)法出臺之前，現(xiàn)實生活中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭議已經(jīng)屢見不鮮。（　 ）【釋義】：爭議解決途徑。方便、快捷。 q0 / c) O第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議：: S$ Ja39。 {1 g39。送 份，具有同等法律效力。2 f7 K E2 w* C8 x+ d2 N: |0 i【常見問題】 補充合同內(nèi)容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范。 ~6 {9 w第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。 b第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施。但國務院至今未對該問題做出規(guī)定。