小戶型項目營銷策劃方案-預覽頁
【正文】 一、市場定位 9二、案名定位 9三、客戶群定位 9租賃目標客源（使用者） 9投資者 9邊緣客戶群 9四、形象定位 10五、宣傳推廣定位 10第三部分 差異化建議 11第四部分 營銷推廣策略 12一、總策略 12二、同區(qū)域物業(yè)競爭策略 12三、項目推廣時機與條件 12A、入市時機選擇的要素 12工程進度及形象 12銷售期的連續(xù) 13配合外部條件 13其他準備工作就緒 13相關(guān)合作單位的確定 13B、開盤前工作 13現(xiàn)場環(huán)境 13資料準備 14宣傳與媒體（媒體計劃書另附） 14四、銷售階段劃分與分期運做策略 14銷售階段劃分 14價格策略及推售方案 15第五部分 包裝方案建議 16一、現(xiàn)場包裝建議 16建筑主體包裝建議 16樣板房參觀路線包裝建議 16營銷中心包裝建議 16二、樣板房包裝建議 16位置選定 16樣板房數(shù)量及房型建議 17樣板房裝修風格建議 17附表：各項目精裝修標準 18 第一部分 小戶型市場分析一、小戶型市場概述隨著06年90/70政策的落實,長沙市接下來一兩年的小戶型供應量會逐步放大。然而07年隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺及美國次貸危機引發(fā)全球性金融危機的爆發(fā),08年開始房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的低迷。三、小戶型項目的價格分析由于06年90/70政策的落實，所以造成原本對于城市繁華度要求極高的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)了遍地開花的局面，二環(huán)、及至于三環(huán)外的小戶型項目都不少，所以造成了定價的幅度也差異很大。代表樓盤有天心華庭、新青年公寓、 印象天心和建鴻達華都。C：泛核心區(qū)（38004400元/平米）：除核心區(qū)、次核心區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)的長沙五個區(qū)域內(nèi)樓盤。四、總結(jié)根據(jù)對長沙市小戶型項目的市場調(diào)查研究，小戶型市場的基本市場情況如下：供應情況長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重供過于求現(xiàn)象，90平米以下小戶型產(chǎn)品，較其他面積區(qū)間產(chǎn)品供過于求現(xiàn)象更為嚴重，供過于求現(xiàn)象最為突出。純小戶項目主要分布在伍家?guī)X四方坪、芙蓉路沿線、五一商圈以及鐵道學院周邊。成功項目謀房博客的小戶型產(chǎn)品銷售較為成功，其主要依托項目地段優(yōu)勢（臨近商學院），同時考慮到高分攤率對小戶型銷售的抗性，謀房博客對小戶做了飄窗（全送）、陽臺（算半面積），不算面積。毗鄰瀏陽河，而且此地段交通方便、生活配套成熟；216。 項目交房時間將至，消除了客戶對期房的抗性。 對于投資性單身公寓而言，本項目有相當大一部分戶型過大(55㎡及83㎡的戶型)；216。 項目的廣告投入較少,加上新都酒店事件在客戶的心里造成了尾盤的印象；216。 三百八十四套單一的投資性產(chǎn)品對市場的承受壓力很大。 宏觀經(jīng)濟的逐步企穩(wěn)及反彈,會漸漸增強國民的消費信心；216。 由于90/70政策的落實,造成小戶型的供應量加大,影響項目的銷售進度；216。 屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級”的一類型人士；216。 其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報；216。物業(yè)管理特色216。 體現(xiàn)歐洲管理特色：嚴格的管理制度，嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L；216。 聯(lián)合服務(wù)中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運及票務(wù)服務(wù)；216。 商 務(wù) 服 務(wù) ：代理住戶打字、復印、傳真及其它咨詢；216。第四部分 營銷推廣策略一、總策略品牌推廣、戰(zhàn)略聯(lián)盟、市場占位——利用新都酒店的四星級品牌管理及香港戴德梁行品牌優(yōu)勢聯(lián)合，提高企業(yè)與項目品牌高度，強勢出擊，形成品牌沖擊力，占領(lǐng)市場高地。二、同區(qū)域物業(yè)競爭策略唯一性策略：深化打造產(chǎn)品與配套，我們獨特的賣點是不可復制的或是復制也來不及的。配合外部條件產(chǎn)品推出后如能夠利用分次開盤、與新都簽約會（造勢）、品牌商家簽約會、產(chǎn)品說明會、家裝設(shè)計現(xiàn)場會、中秋業(yè)主聯(lián)誼會、房交會、交房入伙等等時機，進行活動營銷迅速擴大戰(zhàn)果和影響力，是一種高效率、低成本的營銷手段，并且可以不斷的制造高潮和小高潮，在較少的成本條件下達到較好的宣傳效果。與新都簽約會（造勢）方案確定品牌材料商家及裝修公司簽約會方案確定產(chǎn)品說明會方案確定四、銷售階段劃分與分期運做策略銷售階段劃分銷售時段的劃分是根據(jù)市場銷售規(guī)律、工程進度及形象配合、現(xiàn)實銷售條件對銷售階段的影響而對項目推廣的總體安排，由于實際情況的不可預估性，后期的策略應根據(jù)本項目的實際銷售情況、工程進度以及同期市場競爭狀況再進行相應調(diào)整?，F(xiàn)結(jié)合各時間節(jié)日擬定如下（實際推盤數(shù)量視實際銷售情況及客戶蓄水情況結(jié)合銷售季節(jié)規(guī)律而定）：第一次開盤：推出四層（58樓）64套， 第二次開盤：推出六層（914樓）96套，第三次開盤：推出六層（1520樓）96套，第四次開盤：推出四層（2124樓）64套，第五次開盤：推出四層（2528樓）64套， 以上安排主要考慮了對回款速度、價格策略及規(guī)避市場不確定風險的結(jié)合，以求可以全面的試探市場，繼續(xù)深挖掘本項目的價值點，使之價值最大化，亦有利于提高項目的可控性；同時保持客戶對項目的新鮮感，為階段性造勢提供基礎(chǔ)。因此，樣板房的位置需設(shè)置在1棟的較高樓層，由于2棟共二十四樓，所以樣板房建議設(shè)在二十五以上。樣板房裝修風格建議編號面積房主具像描述風格描述A㎡外地來長的白領(lǐng)階層人士（如廣電、民航、汽車4S公司員工），一直在為事業(yè)打拼，想在快節(jié)奏的工作后有一個可以找回當年夢想的生活，多一個自我的小空間，更多一點心理和藝術(shù)享受。英國式：貴族氣概；濃重英國貴族風情，采用大量雕花家私，絨質(zhì)布料和蕾絲輕紗雙重窗簾，有關(guān)家私全部采用胡桃木深色款式；配合色彩大多采用金色、金粉色、香檳金色、蜜糖色等，小件配飾也都采用金色或黃色，在局部使用條紋配飾，營濃郁異國風味，射燈打光，小幅鏡框里是梵附表：各項目精裝修標準鉑宮1500元/平米精裝標準東鵬陶瓷地面號稱采用了300元/平米的造價成本位置項目做法或品牌臥室及客餐廳天棚墻紙墻面墻紙地面生活家介于長沙市一環(huán)和二環(huán)之間，項目總占地917畝，總建筑面積110萬平方米，一期占地390畝，（其中首次開發(fā)55畝），, 綠化率55%，規(guī)劃戶數(shù)567戶，一期目前已經(jīng)交房入住。內(nèi)墻：高級乳膠漆天花：高級乳膠漆，帶石膏角線。●住宅衛(wèi)生間地面：主要采用“東鵬(DONGPENG)”防滑地磚及天然石材?！褡≌瑥N房地面、內(nèi)墻：“東鵬(DONGPENG)”優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻
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