【正文】 1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 5%以?xún)?nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額） 對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除 ： ? （ 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 10%以?xún)?nèi)。 ? 對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除 。 （二）舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為 ? 。 ? 。 三、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定 ? 所謂評(píng)估價(jià)格，指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。多選題 】 ? 下列項(xiàng)目中，計(jì)征土地增值稅時(shí)需要用評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的包括（ ）。 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 .計(jì)算步驟： （一）確定扣除項(xiàng)目 （二）計(jì)算增值額 增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額 （三）計(jì)算增值率 增值率＝增值額 247。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。 3232 100%≈ 24% ④應(yīng)繳納土地增值稅＝ 768 30%－ 3232 0＝（萬(wàn)元） （ 6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（ 4000－ 3232－ ） 33%＝ （萬(wàn)元） 要求： ，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯(cuò)在何處？ ？ 【 答案 】 分析處理如下： 、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。 （ 3）公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒(méi)有該項(xiàng)規(guī)定。 （ 2）簽訂土地購(gòu)買(mǎi)合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)款 600萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi) 50萬(wàn)元。 根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問(wèn)題： 2022年應(yīng)繳納印花稅（ ）萬(wàn)元。 ? 【 答案 】 A ? 【 解析 】 收入總額＝ 4000（萬(wàn)元） 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)＝ 220＋ 2483＝ 2703（萬(wàn)元） 增值額＝ 4000－ 2703＝ 1297（萬(wàn)元） 增值率＝增值額 247。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需 600萬(wàn)元，該房子為7成新，按 500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? （ 2）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)）于 11月 30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用 400萬(wàn)元和寫(xiě)字樓建造費(fèi)用 7200萬(wàn)元。 （ 5）售房繳納的營(yíng)業(yè)稅 800萬(wàn)元；出租房繳納的營(yíng)業(yè)稅 。 60000）＝ 700（萬(wàn)元） （ 2）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本金額＝ 400（ 12022247。增值率超過(guò) 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 【 例題 一、申報(bào)納稅程序 ? （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后 7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。 7日內(nèi) 10日內(nèi) 、登記手續(xù)之日起 7日內(nèi) 、登記手續(xù)之日起 l0日內(nèi) 【 答案 】 A 二、納稅時(shí)間和繳納方法 ? （一）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ? （二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ? （三）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 三、納稅地點(diǎn) ? 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。 （二）納稅人是自然人的 ? 當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同一地時(shí)，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 一、申報(bào)納稅程序 ? 四、相關(guān)責(zé)任與義務(wù)（了解） ? 五、進(jìn)一步做好土地增值稅的征管工作（了解） ? 六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握） 六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 ? （一）土地增值稅的清算單位 ? （二）土地增值稅的清算條件： （ 1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： ① 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的； ② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； ③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ? ；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。多選題 】 ? 下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。 ，除另有規(guī)定外，不得扣除 ，不得扣除 算要求的，不得扣除 ，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋值的 10% 【 答案 】 BC