【正文】 損失、董事會費、綠化費和排污費等。 2022/6/3 45 （二）營改增之后 ? 在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，是指應(yīng)稅服務(wù)提供方或者接受方在境內(nèi)。 2022/6/3 46 ? 境外單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其代理人為增值稅扣繳義務(wù)人。 2022/6/3 47 (三 )企業(yè)所得稅征稅 ? 第七條 企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定： ? (1)銷售貨物所得，按照交易活動發(fā)生地確定； ? (2)提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定； ? (3)股息、紅利等權(quán)益性投資所得，按照分配所得的企業(yè)所在地確定； 2022/6/3 48 ? (4) 轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照不動產(chǎn)所在地確定，動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)的企業(yè)或者機構(gòu)、場所所在地確定，權(quán)益性投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照被投資企業(yè)所在地確定； ? (5) 利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得，按照負擔、支付所得的企業(yè)或者機構(gòu)、場所所在地確定，或者按照負擔、支付所得的個人的住所地確定。 ? 珠海市地稅局 (珠地稅發(fā) [2022]415號 )規(guī)定，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，因此，補償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。假設(shè)稅金及附加 3400萬元。 2022/6/3 60 ? 舉例： 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價 8000元 /平米，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 ，總可售面積 80000平米。 ? 哪種方式符合會計核算要求？ 2022/6/3 62 ? ① 簽訂拆遷補償合同協(xié)議時： ? 借：開發(fā)成本 —土地征用及拆遷補償費 4000 ? 貸：其他應(yīng)付款 4000 ? ② 交付開發(fā)產(chǎn)品時 (按成本價開具發(fā)票 )： ? 借：其他應(yīng)付款 4000 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4000 ? ③ 結(jié)轉(zhuǎn)成本時： ? 借：產(chǎn)品銷售成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 2022/6/3 63 ? 十五、甲供材料的會計處理與稅收處理 ? 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。（ %） =； %= ? ⑥ 裝飾業(yè)務(wù)處理 ? 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 .doc 2022/6/3 65 費用構(gòu)成 單位 數(shù)量 單價 合計 1 直接費 100 A 人工費 20 B 材料費 60 C 機械費 20 2 管理費（ A 10 % ） 2 3 利潤（ 1+2） 10 % 4 成本（ 1+2+3） 5 各項規(guī)費 4 *% 6 稅金（ 4+5） % 4 7 費用總計 122 工程計價清單 2022/6/3 66 ? 《 實施細則 》 第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： ①提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； ? ②財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 分類歸集原則 ? 對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 權(quán)益區(qū)分原則 ? 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。 ? ③ 借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。小區(qū)另建有公共配套設(shè)施 600萬元。兩項目的預(yù)算： A為 1200萬元， B為 1000萬元，合計 2200萬元?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 2022/6/3 77 ? 注意幾個問題： ? ① 計算基數(shù)包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和視同銷售收入（預(yù)售收入） ，不包括營業(yè)外收入（固定資產(chǎn)盤盈、處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性資產(chǎn)交易收益、出售無形資產(chǎn)收益、罰款凈收入、債務(wù)重組收入、捐贈收入、政府補助收入及其他）。 ? ⑤ 企業(yè)會議發(fā)生的合理的餐費計入會議費。 前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。 2022/6/3 81 ? 辭退員工一次性經(jīng)濟補償可以稅前列支 ? 財稅 [2022]157號 個人因與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補償收入（包括用人單位發(fā)放的經(jīng)濟補償金、生活補助費和其他補助費用），其收入在當?shù)厣夏曷毠て骄べY 3倍數(shù)額以內(nèi)的部分，免征個人所得稅；超過的部分按照 《 關(guān)于個人因解除勞動合同取得經(jīng)濟補償金征收個人所得稅問題的通知 》（國稅發(fā) [1999]178號）的有關(guān)規(guī)定，計算征收個人所得稅。 2022/6/3 84 ? [網(wǎng)友 123] 現(xiàn)在的中國個人所得稅是不是只要是發(fā)給員工的福利都要納入當月的薪酬計算個人所得稅？ ? [所得稅司巡視員盧云 ] 根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定原則，對于發(fā)給個人的福利，不論是現(xiàn)金還是實物，均應(yīng)繳納個人所得稅。 ? 國家稅務(wù)總局公告 2022年第 24號 ? 企業(yè)撥繳的職工工會經(jīng)費，不超過工資薪金總額 2%的部分，憑工會組織開具的 《 工會經(jīng)費收入專用收據(jù) 》 在企業(yè)所得稅稅前扣除。高管人員境外考察培訓(xùn)費，在管理費用支出。 2022/6/3 89 ? 北京地區(qū) 單位（ %） 個人（ %） ? 養(yǎng)老保險費： 20 8 ? 醫(yī)療保險費： 10 2% +3元 ? 失業(yè)保險費： ? 工傷保險費： 根據(jù)行業(yè)范圍確定費率 ? 生育保險費： % 0 ? 公積金繳費： 根據(jù)企業(yè)的實際情況，選擇住房公積金繳費比例。 2022/6/3 91 ? 咨詢費、綠化費、差旅費、管理費范圍 ? 咨詢費支出，是指與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的技術(shù)咨詢、營銷咨詢、法律咨詢、財務(wù)咨詢、人力資源咨詢等支出。一般按照當?shù)囟悇?wù)機關(guān)制定的標準執(zhí)行；未指定標準的，參照當?shù)匦姓聵I(yè)單位差旅費標準合理處理。 ? 關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費用處理 .doc 2022/6/3 94 ? 十九、房產(chǎn)稅和印花稅主要檢查項目 ? 財稅地字 [87]第 003號 ? “ 房產(chǎn) ” 是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。 ? 關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知 .doc 2022/6/3 96 ? 印花稅處理 ? 印花稅稅率表 .doc ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強印花稅征收管理有關(guān)問題的通知 .doc 2022/6/3 97 ? 二十、利息費用中的主要檢查項目 ? 《 實施條例 》 第三十八條 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除： ? ① 非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出； ? ② 非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)。 企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出， 除符合本通知第二條規(guī)定外 ，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： （一）金融企業(yè)，為 5： 1； （二）其他企業(yè)，為 2： 1。 ? 最高人民法院關(guān)于對企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理問題的批復(fù) .doc 2022/6/3 103 ? (二 )個人利息費扣除 ? 關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問題的通知 (國稅函 [2022]777號 ) ? 一、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，應(yīng)根據(jù) 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 （以下簡稱稅法）第四十六條及 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知 》 （財稅 [2022]121號）規(guī)定的條件，計算企業(yè)所得稅扣除額。 2022/6/3 106 ? (二 )企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 與 “ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ” 金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 2022/6/3 110 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%以內(nèi)計算扣除。 2022/6/3 115 ? 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于若干稅收政策問題的公告 (公告 2022年第 2號 ) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。 ? 本規(guī)定所稱傭金，是指經(jīng)營者在市場交易中給予為其提供服務(wù)的具有合法經(jīng)營資格的中間人的勞務(wù)報酬。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 ? 在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準予扣除。 2022/6/3 122 ? 二十四、買房贈送車位（庫）、家用電器的稅務(wù)處理檢查 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銷售費用是指企業(yè)在銷售、轉(zhuǎn)讓、出租開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，包括：開發(fā)產(chǎn)品銷售前的改裝修復(fù)費、看護費、水電費、采暖費、廣告宣傳費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、專設(shè)銷售機構(gòu)工資、福利費、折舊費、修理費、差旅費及其他經(jīng)費。 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅處理辦法 .doc 2022/6/3 125 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、區(qū)、市國稅局、地稅局按下列規(guī)定進行確定 : 、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 2022/6/3 126 ? 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè) 2022年取得預(yù)收賬款4000萬元，預(yù)計毛利率為 15%。 ? 當年應(yīng)納稅所得額： 4000 15%22040100200=40。 ? 2022年完工后，會計核算結(jié)轉(zhuǎn)收入 4000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本為 3200萬元，實現(xiàn)利潤 800萬元。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。 ? 國稅函 [2022]908號：納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)以其向委托人收取的全部價款和價外費用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計稅營業(yè)額。 ? 國稅發(fā) [2022]31號：企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。以業(yè)務(wù)宣傳名義向客戶或特定關(guān)系人贈送禮品的支出，不屬于業(yè)務(wù)宣傳費