【正文】 00247。公寓如何分配土地成本和配套設(shè)施費？ ? ①土地成本： 3000 (6000247。 ? ④ 其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 2022/6/3 72 ? ① 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 ? 。 ? 浙江省地方稅務(wù)局問題解答 .doc 2022/6/3 71 ? 十七、共同成本和間接成本四種分配方法 ? 。 2022/6/3 69 ? 功能區(qū)分原則 ? 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。 ? 有關(guān)稅收問題的公告 .doc 2022/6/3 67 ? 十六、確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象六項原則 ? 確定成本核算對象按可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則確定，由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 ? 例：工程總價款 1000萬元，甲供材 400萬元，施工方收入 600萬元。則 : ? =8000 (800005000)38000 ? =22022 ? ： ? ①視同銷售收入 =5000 =4000 ? ② 增加拆遷補償支出 4000萬元合計 4,2億元 ? 稅收所得 =8000 8000042022=22022 2022/6/3 61 ? 拆遷補償會計處理 ? 將補償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品成本計入土地成本中，重新分?jǐn)傆嬎愫怂銓ο蟪杀尽? ? 分析：安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 2022/6/3 55 ? （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2022]187號第三條第 (一 )款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 2022/6/3 52 ? 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場售價 8000元 /平米，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000萬元，總可售面積80000平米。 2022/6/3 49 第三節(jié) 企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段稅收問題 ? 1開發(fā)產(chǎn)品用于拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅檢查 ? 1開發(fā)產(chǎn)品用于拆遷補償土地增值稅處理 ? 1開發(fā)產(chǎn)品用于拆遷補償企業(yè)所得稅處理 ? 1甲供材料的會計處理與稅收處理 ? 1開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的六項確定原則 ? 1共同成本和間接成本四種分配方法 ? 1管理費用中的主要檢查項目 ? 1印花稅和房產(chǎn)稅主要檢查項目 ? 利息費用中的主要檢查項目 2022/6/3 50 ? 十二、開發(fā)產(chǎn)品用于拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅檢查 ? 國稅函 [2022]768號 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。 ? 境外單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，如果在境內(nèi)沒有代理人的，以接受方為增值稅扣繳義務(wù)人。 ? 下列情形不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)： ? 供完全在境外消費的應(yīng)稅服務(wù)。 2022/6/3 43 ? 前期工程費差異 ? 企業(yè)所得稅 : 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 ? 新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。 2022/6/3 38 ? （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利 期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。 2022/6/3 35 ? 國稅函 [2022]1003號 ? 答復(fù)海南省地方稅務(wù)局合作建房問題 《 請示 》批復(fù)如下： 鑒于該項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生 《 營業(yè)稅條例 》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。具體的交換方式也有以下兩種： 2022/6/3 34 ? （一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 ? 遼寧地稅規(guī)定 2022/6/3 32 ? 七、合作建房及營業(yè)稅和土地增值稅檢查 ? 合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)形式。土地價款的具體范圍包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款；轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款。 2022/6/3 28 ? 《 國有土地上房屋征收與補償條例 》 （國務(wù)院令第 590號） ? 第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。 ：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。 2022/6/3 25 ? 五、取得土地使用權(quán)契稅的計稅價格 ? 財稅 [2022]134號 一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。 2022/6/3 24 ? 國稅函發(fā)［ 1998］ 289號 一、在城市信用社改制為城市合作銀行過程中 ,個人以現(xiàn)金或股份及其他形式取得的資產(chǎn)評估增值數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅，稅款由銀行負(fù)責(zé)代扣代繳。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。 2022/6/3 19 ? 三、股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機關(guān)檢查關(guān)鍵點 ? ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告 .DOC ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知三 .doc 2022/6/3 20 ? ? 個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納 20%的個人所得稅 ? 個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)不得平價或低價轉(zhuǎn)讓避稅 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知 .doc ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告 .doc 2022/6/3 21 ? 四、土地使用權(quán)評估增值的稅務(wù)風(fēng)險問題 ? 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第 56條 企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。 2022/6/3 18 ? 在上述企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中，只是將其擁有的欽州公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 ? 財稅 [2022]152號 ? 納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 2022/6/3 11 ? 《 國有土地上房屋征收與補償條例 》 （國務(wù)院令第 590號） ? 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括： （一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 2022/6/3 8 ? 國稅函 〔 2022〕 277號 ? 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉 的通知 》 （國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 2022/6/3 5 ? 合法有效憑證判斷 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十九條 符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指： 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ? 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 .doc 2022/6/3 6 ? 支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證； ? 支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明； ? 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 ? 國稅發(fā) 〔 2022〕 31號 ? 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照 《 土地管理法 》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。 二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 ? 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)問題的通知四 .doc 2022/6/3 13 ? 國稅發(fā) [2022]89號 ? 購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 2022/6/3 15 ? 第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。由于受國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的影響，這兩家公司（轉(zhuǎn)讓方）于 2022年 5月將其擁有的欽州公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給中國石油化工股份有限公司和廣西壯族自治區(qū)石油總公司（受讓方）。 ? 因此，按照稅收法規(guī)規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓欽州公司的股權(quán)行為，不論債權(quán)債務(wù)如何處置，均不屬于營業(yè)稅的征收范圍，不征收營業(yè)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。 二、股份制企業(yè)用盈余公積金派發(fā)紅股屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個人取得的紅股數(shù)額，應(yīng)作為個人所得征稅。而與此不相符合的其他資本公積金分配個人所得部分，應(yīng)當(dāng)依法征收個人所得稅。 2022/6/3 26 ? 沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定： ：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。對通過 “ 招、拍、掛 ” 程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 2022/6/3 29 ? 國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā) 〔 2022〕 100號） ? 國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。 ? 土地增值稅中表述的拆遷補償支出是指 “ 凈支出 ” ，與企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。合作建房的方式一般有兩種： ? 第一種方式是純粹的 “ 以物易物 ” ，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。 ? 國稅發(fā) [2022]31號 ? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 2022/6/3 37 ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照國稅函 [2022]98號第 9條規(guī)定執(zhí)行。包括：行政管理人員工資及其福利費、辦公費、差旅費、管理部門折舊費和修理費、低值易耗品攤銷、職工工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費、各項基本保險費及住房公積金、咨詢費 (顧問費 )、審計費、稅金 (房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅 )、訴訟費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓和開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、開辦費、其他存貨盤虧