【正文】 勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機。⑤ 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費人群引到項目消費有一定難度，而且項目面對一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對項目有一定影響。而不以整體形象展現(xiàn)，本項目的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積 51809 平方米，建筑規(guī)模較大。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪15 / 74又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站） ，檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米 150250 元（營業(yè)面積） ，其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。而預(yù)計到 2022 年年底，將會有接近 53 萬平方米的商場新面積落成（見下表）8 / 74商場未來供應(yīng)表開業(yè)年份 中山 沙河口2022 年 3 月~12 月 229，000 110，8002022 年 72，500 16，0800總計 331，500 271，600占百份比 55% 45%大連市主要已開業(yè)商場一覽表編號項目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場管理形式1 天津街百貨大樓（北樓）中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨1 天津街百貨大樓（南樓）中山 天津街中段 1930 3，000 4 無 百貨2 大連商場 中山 青泥洼橋 20 年前 40，000 4 1 百貨3 新友誼商店 中山 人民路 2 號 1988 3，000 2 1 百貨4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990 年以前7，500 3 無 店鋪5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990 年以前5，400 6 1 百貨6 中興大廈 中山 友好街 42號199006 35，000 7 2 百貨7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨8 友誼商城 中山 人民路 2 號 199602 12,000 6 2 百貨9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪11 富麗華酒店商場中山 人民路中段 1998 年以前2,000 1 1 店鋪12 先施秋林(百貨) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨9 / 7413 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場199808 147,000 5 3 百貨14 邁凱樂大連商場中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場199905 50,000 1 無 店鋪16 時代購物中心 中山 港灣街 7 號 199906 13,800 6 1 百貨17 巴黎之春購物中心中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場202204 17,000 無 1 百貨連店鋪19 奧林匹克購物廣場西崗 人民體育場北奧林匹克廣場202204 35,000 無 2 百貨連店鋪20 大連百盛購物中心沙河口西安路 199712 28,000 5 1 百貨21 家樂福 沙河口黃河路與西安路交叉口202201 13,000 6 無 百貨22 華聯(lián)超市 甘井子金三角 202207 15,000 1 無 超市連店鋪23 通發(fā)毅電子商場沙河口黃河路 663號202203 30,000 3 無 店鋪24 廣榮商城 沙河口黃河路 667號202206 27,000 6 無 百貨25 全景超市 沙河口沙河口區(qū)臺山202201 5,500 2 無 超市連店鋪26 長江廣場 中山區(qū)長江路 123號202205 1,700 2 無 店鋪27 新瑪特購物廣場中山 青山街 1 號 202210 148,000 8 2 百貨連店鋪28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū)202205 60,000 5 2 百貨29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨30 大連世界貿(mào)易大廈中山 同興街 25號202210 21,000 7 20 百貨31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū)24,500 6 1 百貨32 金座廣場 中山 中山路 47號30,000 5 1 百貨連店鋪33 大世界商業(yè)中心沙河口五一廣場 202205 71,000 4 2 百貨34 成吉思汗國際購物中心沙河口中山路 552號160,000 4 1 百貨10 / 7435 榮德國際商城 西崗區(qū)奧林匹克廣場202210 32,000 無 2 百貨36 科技廣場美食城沙河口黃河路與西安路交匯處202205 7,800 3 無 店鋪223 市場售價及租金反映現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。213 商場相對比較集中聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。212 超市效應(yīng)步入 2022 年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在， “危機”就是危險中存在著機會，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。2大連市的商業(yè)分析21 市場回顧211 國營商場同合資商場共存1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬人，分 6 個行政區(qū)，3 個縣級市。合資商場的進入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。進入 2022 年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費群體。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性” ，華聯(lián)的進入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。222 未來商業(yè)供應(yīng)大連市正在興建或?qū)涑傻纳虉鲰椖恐饕性谥猩絽^(qū)及沙河口區(qū)。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。12 / 74※現(xiàn)場氣氛是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場。※商品布局樓層 商品種類 主要商品品牌地下一層地上一層各種建材及散件 （未定）家裝二層房地產(chǎn)交易市場銀帆陶瓷潔具 宏明水具廚具三層廚房設(shè)備 雅迪爾四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè)五層 精品家具 羅馬家具233 大連奧林匹克購物廣場位置： 大連人民體育場北開業(yè)日期 ： 2022 年 4 月商場總樓面面積： 35，000 平方米14 / 74樓層： 地下二層?xùn)|西廣場租金： 元/M 2/天；負(fù)二層： 元/M2/天※現(xiàn)場氣氛商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。w、color18男裝女裝地下二層餐飲都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉(zhuǎn)壽司婚紗攝影東廣場珠寶時尚經(jīng)典茶店眼鏡店藥房家具精品廊西廣場化妝品天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集總結(jié)：大連市經(jīng)過多年城市規(guī)劃，對交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局。項目基本指針如下：項目內(nèi)容 數(shù)量總規(guī)劃面積（M 2） 27900㎡（不含 X 區(qū)）總建筑面積（M 2） 129279㎡區(qū)域 占地面積 （M 2） 住宅面積 （M 2） 公建面積 （M 2） 容積率 覆蓋率 （%）A 區(qū) 21750 9712 B 區(qū) 3600 10950 C 區(qū) 29500 14300 D 區(qū) 22620 6214 16 / 74E 區(qū) —— 10633 X 區(qū) —— —— —— ——總計 27900 77470 51809 32 項目 SWOT 分析 S——項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈——青泥洼隔路相對，具有較大的商業(yè)價值。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴至 40 米寬，也會成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少，這樣令到項目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項目以一個整體的形象展現(xiàn)給大17 / 74眾。④ 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項目規(guī)模較大，對招商需求相當(dāng)大，因此面對招商的壓力也大。本18 / 74項目位于市中心，正對勞動公園，項目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點，吸引大量的旅客旅游購物。⑥ 項目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，可將其設(shè)計為大連市的特色購物場所，作為大連市有代表性的購物天地。4市場定位商業(yè)物業(yè)是本項目的重頭戲，是本項目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動住宅的銷售。相對投資成本及管理成本，回報率已接近零的地步。413 超額的供應(yīng)通常都會是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn)都不離地點，地點……。華麗商場變成空置，白白浪費了經(jīng)濟資源。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。42 大連商城的形勢421 正如國內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場方面的供應(yīng)也遠(yuǎn)超市場可以隨的。奧林匹克廣場的成功也會令商戶對大連商情重新估計，而百分百投向設(shè)備完善的商場。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向。作為一個購物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進顧客的。433 在 1999 年，大連常住人口為 萬，即期人口為 萬，其中常住外國人為 5842 人。435 假設(shè)每戶人口為 3 人，大連市有 2148，666 戶。44 市場需要什么①大連市民的日常生活習(xí)慣在過去的 5 年內(nèi)起了基本的變化。對環(huán)境的訴求也有不同的期望。顧客需要也隨著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下：? 時尚的購物感覺。? 齊全的消費品種。441 商場檔次分析①大連在國內(nèi)的國民生產(chǎn)總值在 1999 年為 1007億元；較北京的 2170 億元及上海的 4035 億元；25 / 74相差甚遠(yuǎn)。③以國內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。廣州天河城的主題廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比較輕。商鋪類型除了廣場式的經(jīng)營之外，一般在商場內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個主要類別：? 主力店? 行業(yè)購物中心（專門店）? 超級市場27 / 74? 戲院? 娛樂中心? 餐飲場所? 商鋪45 本項目產(chǎn)品定位451 檔次定位■從銷售角度來講，本項目的包裝定位應(yīng)是高檔次的。 2 目針對的消費群相當(dāng)部分仍以本地年青消費為主，其總體消費能力較適合中檔消費，且中檔消費也最大程度帶動起巨大的消費人流?！?市內(nèi)旅游文化的支持大連市是一個旅游城市，每年接待國內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項目設(shè)計為一個有城市代表性、風(fēng)格獨特的購物天地，可吸引國內(nèi)外的游客慕名而來旅游購物。 ※ 對消費人群的吸引力將項目設(shè)計為一個異國風(fēng)情文化的購物天地，當(dāng)中匯聚異國特色的風(fēng)情文化，讓消費者不出國門就可以領(lǐng)略到異國的文化和民俗風(fēng)情，購買到異國特色的商品，30 / 74并同時享有身在異國他鄉(xiāng)旅游購物的新奇感覺，滿足了消費者獵奇心和玩樂天性。453 形象定位項目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內(nèi)涵，另31 / 74一方面指引策劃推廣方向，并為項目增加附加值。以市場領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。? 強化專業(yè)市場投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營 規(guī)劃，增強投資信心。D——吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進駐，增加人流及品牌效應(yīng)。國際名店城組團的“GUCCI” “華倫天奴”等牌子家居飾物珠寶玉器組團的“現(xiàn)代簡美家私” “香港周大福” “香港周生生”皮具系列：特樂路、芭迪超市：引進“屈臣氏”式精品超級市場和“家誼”式生活超市。? 建設(shè)一個下沉式廣場，將 A、B、C、X 地塊組成的負(fù)一層區(qū)域有機地連貫起來，解決項目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。? 在其它樓層設(shè)置：國際流行前線：經(jīng)營流行服飾品牌主力店、大型著名商號、鞋類形象店及其大量的時尚流行服飾。相應(yīng)的配套：在下