【正文】 、泰達圖書館、海關(guān)大樓環(huán)列四周，便于從事商務(wù)活動。天津開發(fā)區(qū)的城市格局隨著歷史的變遷已經(jīng)進行了重大的調(diào)整。本案的落成，將使開發(fā)區(qū)新的城市格局定型。 、世界級的規(guī)劃水平 濱海?金融街的整體規(guī)劃設(shè)計由法國AREP公司完成。 、建材標準 很多建材的選擇檔次較高，增加了本案的品質(zhì)。 、服務(wù) 本案將由國內(nèi)一流的物業(yè)管理公司——深圳長城與天孚共同管理，可以全方位滿足客戶的各項需求。 因此，本案的競爭格局主要將會由共同開發(fā)本項目的三家開發(fā)商——濱海分公司、津濱發(fā)展和中原置業(yè)形成三足鼎立的局面。 替代性產(chǎn)品競爭 目前項目輻射范圍內(nèi)，無重大在建商業(yè)樓盤，現(xiàn)有新建寫字樓明顯體量不足，難于適應(yīng)目標客戶的需求。 。經(jīng)過詳實的調(diào)研分析，進行準確的市場定位，對產(chǎn)品、價格、推廣方案作出理性的設(shè)計，相信這一切都將是我們成功攻破市場的利器。與其他三個行政區(qū)相比，便捷的交通是瑤海區(qū)重要的區(qū)位特點。 ◆ 廬陽區(qū)：是以合肥市老城區(qū)為主體，南至合肥的“翡翠項鏈”的南段——銀河、包河，東與瑤海區(qū)隔淝河相望，整個區(qū)域向西北延伸。三線：環(huán)城路沿線、長江路沿線、黃山路沿線；兩區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。樓盤整體開發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)多向中高檔樓盤發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤整體品位的上升，高檔樓盤也有較強的吸納能力。有意向在東區(qū)購房的被訪者大多屬于當?shù)鼐用瘢?，在各板塊中比例最高。有一半被訪者的家庭總收入在10003000元之間。 第三節(jié) 購房者希望在東區(qū)購什么樣的房 1. 總體而言，購房者對東區(qū)選擇差異并不大，% 2. 大多數(shù)消費者愿意購買東區(qū)的多層住宅，極少高層。同時，金融的支持、二三級市場的聯(lián)動都起到很大的作用。 （二） 周遍環(huán)境帶來的利好 明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河東側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學、郎溪小學、玻璃總廠、國風塑業(yè)、恒通批發(fā)市場、漕沖批發(fā)市場、長江批發(fā)市場。規(guī)劃在花沖公園地區(qū)建設(shè)東區(qū)市級副中心。 雖玉蘭苑等小區(qū)的人氣已經(jīng)形成，且交通等配套較全，但仍有很多人對此區(qū)域認可較低，使本案的銷售，面臨較大的阻力。 周邊商場、超市等配套設(shè)施不齊全， 臨泉路又尚未開通，距離本案最近的幾個大的超市也在長江東路上，無形給居民購物帶來不便。 …… 優(yōu)勢： 雖然玉蘭苑和斯瑞 據(jù)利好消息，臨泉路與郎溪路的將在明年6月份開通，到那時居民出行方便之極，所謂“要想富，先修路”，到時售價想不漲都不行。 （三）從本案的地理位置來看，位于東區(qū)。 （五）借“明月港灣”這樣一個比較溫馨的名字，力圖打造一個新的居住空間，使東區(qū)有新的居住模式。 以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個體業(yè)主、當?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項目的消費群體。 作為巨森在合肥市場開發(fā)的又一力作，必須進一步加強品牌的塑造 月明閣：單獨位于臨泉路南側(cè)，略顯孤立，可以通過巧妙的設(shè)計加以轉(zhuǎn)變。通過人工開鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀配置可謂巧奪天工，尤為突出。第三節(jié)、套型設(shè)計建議 一般住宅部分： 根據(jù)本次市場調(diào)研組近百份樣本的調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本地塊實際情況，我們對本項目的套型和單體面積有以下建議： 面積（㎡） 房型 比例 備注 7085 兩室 30% 位于綜合樓兩側(cè)，該地段喧鬧，故設(shè)計出面積小，價格低的房型以吸引顧客。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購房量很大，銷售周期短，資金回籠快。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶，保證上下層的采光。 在我們面前，有一個無法回避的問題，在大環(huán)境不容樂觀的東區(qū)板塊，要做一個震撼市場的小區(qū)，就必須在產(chǎn)品本身上多下功夫。細細想來，很多偉大的東西、有力量的東西、能讓人感動能讓人激動的東西除了那種揮手指方向的，的確來自細節(jié)。 n 針對合肥東區(qū)板塊人口密度高的特點，針對性的突顯低容積率； n 小廣場、假山、溪水、綠地、車庫（半地下）、供人們休閑的走廊、石椅。 n 考慮到業(yè)主對東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強安全設(shè)施，設(shè)有電子防盜網(wǎng)絡(luò)。 n 商業(yè)綜合樓一樓*層大些，其空余部分能容一輛三輪車并排加一輛自行車。不需要有壯闊的噴泉廣場，但要有點綴與林間花叢中的小品。用一些低成本的、易于栽培的植物做綠化，一樣可以取得良好的效果。小區(qū)與二十埠河為伴，引二十埠河之水，在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌；同時建議通過修改河道的寬窄和形態(tài)，控制水流速度，制造急流、緩流、靜水、形成動靜結(jié)合，錯落有致，自然與人工交融的水景，再輔以燈光、綠化欄桿等裝飾，則可形成區(qū)內(nèi)多視線、全天候的標致景觀。將整個小區(qū)大規(guī)劃的概念，分散到五個小組團中，真正做到戶戶有景，窗窗見綠使住戶安坐家中也能享受到陽光和綠意。同時每組樓宇之間有自己的花園空間，不同形式的戶外空間形成了多層次的空間環(huán)境。24小時的保安服務(wù)，柜臺式的服務(wù)中心，隨叫隨到的保潔服務(wù)讓業(yè)主盡享休閑安逸的舒適生活。 第二、樟香四季： 主要在兩棟樓的中間種上樟樹，用一種四季常青和特有的樟香來表達這種特有的意境。 第六、草木皆春： 道路、宅間綠地配合豐富的植被，營造濃濃春意，綠色天下的生態(tài)景象。按中等的綠化價位水平來算，綠化面積每平方70元，小區(qū)綠化面積為27252平米，總價為1907641元左右。 因此，本案如將幼兒園與名校連姻，充分借用名校的品牌效應(yīng)，一來可提高教育品質(zhì)，二者又創(chuàng)造良好的社會效應(yīng)，且更能提升小區(qū)知名度和美譽度；最后對于小區(qū)日后的銷售豈不是又多了一個閃亮賣點。第二節(jié) 市場不需要雷鋒，更會拋棄玩火者 如前文所言：價格是把雙刃劍，有經(jīng)驗的“劍客”控制它于掌股，殺敵于游戲之間；而對于掌握不了訣竅的人，往往不但制服不了對手，卻有可能傷到了自己。 n 一期銷售時，承諾項目二期售價將上漲6%，以吸引購買者早日落訂，將有銷售難度的部分先售出。 綜上所述： 差異化的、前瞻性的產(chǎn)品 + 卓越的品質(zhì) + 優(yōu)越的性價比 = 該產(chǎn)品的競爭力 如前所述，我們將要面對的主力客群對住宅總價的承受力是在一定范圍內(nèi)的，但他們對產(chǎn)品的性價比較為注重。在有特別的產(chǎn)品的同時，合理的價格是除了產(chǎn)品之外的又一個支點。 我們認為，在該項目中，只要價格策略制訂得當，產(chǎn)品價格必將成為保證開發(fā)商規(guī)避風險、保證投資回報的有力法寶。 c、售樓處有形象墻、展板、背投彩電。公開發(fā)售前配合銷售的宣傳資料及現(xiàn)場內(nèi)外部的整體包裝是銷售的必備工具，資料的主要內(nèi)容包括本案的地理位置、環(huán)境、整體形象等樓盤概況。 根據(jù)市場情況作出相應(yīng)的調(diào)整，包括價格、付款辦法、包裝宣傳策略等各個方面，使項目銷售成績能持續(xù)增長。 u 以“明月港灣，居家港灣”為該階段的推廣主題，做系列概念化的形象廣告，讓人們對東區(qū)地區(qū)將要出現(xiàn)的這個新項目產(chǎn)生濃厚的期待與興趣。 u 通過對明月港灣概念的全面詮釋，明月港灣生活的渲染，使目標消費群開始全面的認識“明月港灣”。 u 廣告與活動全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成。 u 進一步從容展示項目的差異性。 第五節(jié)、促銷活動 ⑴融資營銷法：即借勢打力，運用先期同區(qū)位開發(fā)商的大力宣傳，明月港灣稍加自身可挖掘的優(yōu)勢，即可上市銷售、推銷； ⑵送式營銷法：即用小贈送的優(yōu)惠吸引客戶，如送一些小型電器等等，主旨是促進客戶當時購買的欲望，而在將來也能收獲頗豐的利潤； ⑶拉銷法：定期利用明月港灣自身的優(yōu)勢，建立與社會的溝通交流，同時可通過活動獲取潛在客戶的資料，為進一步銷售打下基礎(chǔ)； ⑷口碑連銷介紹法：好的樓盤，會有人互相介紹，鼓勵已達成交易的客戶去介紹，并可給予一定的利益回饋，從而造成1:250的特殊效應(yīng)。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。 （5）女士落座時，應(yīng)用手將裙子向前攏，以免坐皺或顯出不雅。男士兩腿間距可容一拳，女士兩腿并攏，腳不要踏拍地板或亂動。 （2）行走時上身保持站姿標準。 （4）幾人同行時，不要并排走，以免影響客人或他人通行，如確需并排走時，并排不要超過3人，并隨時注意主動為他人讓路，切忌橫沖直撞。 （7）在走廊行走時，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首說聲“對不起”，待客人閃開時說聲“謝謝”，再輕輕穿過。 （11）工作時不得扭捏作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、蚹ao諍斕齲壞媒魏撾錛性諞趕隆?br / （12）上班時間不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人。 （4）他人講話時，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、敲桌子等，要做到修飾避人。 （8）不得模仿他人的語言、語調(diào)或手勢和表情。 （11）不得以任何借口*撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭辯，更不允許舉止魯莽和語言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動都必須保持冷靜。 （15）客人講“謝謝”時，要答“不客氣”或“不用謝”，不得毫無反應(yīng)。 （19）在服務(wù)或打電話時，如有其他客人，應(yīng)用點頭和微笑表示歡迎，請稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無所表示而冷落客人。 （2）談話中如要咳嗽或打噴嚏時，應(yīng)說“對不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時盡可能用手帕遮住。 （6）接電話時，先問好，后報項目名稱，再講“請問能幫您什么忙？”不得顛倒次序，要帶著微笑的聲音去說電話。不清楚的問題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以明確的回答，如碰到自己不清楚而又無法查清的應(yīng)回答：“對不起，先生，目前還沒有這方面的資料”。 （12）對客人的疑難問題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情地詢問，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。 （15）做到“五聲”，即：迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁止使用“四語”，即蔑視語、煩躁語、否定語和斗氣語。襄樊房地產(chǎn)文化節(jié)策劃方案 ☆ 省委書記俞正聲出席開幕式 ☆ 省長羅清泉出席閉幕式 ☆ 航天英雄聶海勝點燃圣火 ☆ 宋祖英高歌動荊楚 ☆ 鄂籍世界冠軍聚會十二運 ☆ 看省運抽大獎幸運無限 湖北省第十二屆運動會組委會 本屆省運會采取多地聯(lián)辦的方式，七大類58個單項的賽事歷時超過半年， 參賽選手、比賽項目、比賽時間創(chuàng)歷史之最。湖北省第十二屆運動會作為最高級別的省級賽事，具有輻射面廣、影響大的特點，眾多省內(nèi)世界冠軍和航天英雄聶海勝參與其中，將吸引省內(nèi)外媒體的廣泛關(guān)注。贊助省運會，必將是一次展示企業(yè)風采，拓展市場份額的絕佳時機，是贊助企業(yè)傳播性、效應(yīng)性、影響性最廣的一次品牌大營銷活動。 隨著襄樊房地產(chǎn)業(yè)市場開發(fā)的迅猛發(fā)展，人們對居住的需求理念也在不斷提升，生態(tài)、健康、環(huán)保、和諧居住環(huán)境需求已被眾多具有前瞻性開發(fā)商所重視。通過舉辦襄樊市房地產(chǎn)文化節(jié)、開幕式門票抽獎及名盤評比，對襄樊優(yōu)秀熱銷樓盤進行宣傳，是一次極具創(chuàng)意的襄樊地產(chǎn)項目大匯展，將會受到購房目標群體關(guān)注。 四、2006‘襄樊房地產(chǎn)文化節(jié)活動主題 精彩省運會，和諧新人居。 2006年7—9月共計四次在周五至周日晚7：30—9：30在諸葛亮廣場舉辦襄樊市房地產(chǎn)文化節(jié)納涼展會，同時舉行相關(guān)專業(yè)演出以吸引人氣。 ②《襄樊晚報》“精彩省運會 和諧新人居——襄樊房地產(chǎn)文化節(jié)”專版，每周一個整版，2006年6月～10月，每月4次。 ⑥ “精彩省運會 和諧新人居——襄樊房地產(chǎn)文化節(jié)”專版。（二）2006’“襄樊市房地產(chǎn)文化節(jié)” 健康 和諧 新人居評選活動 2006’“襄樊市房地產(chǎn)文化節(jié)” 健康 和諧 新人居的評選從參加納涼展會的企業(yè)中選出 第一步：評選內(nèi)容 2006’襄樊市健康、和諧社區(qū) 2006’襄樊市生態(tài)、環(huán)保樓盤 2006’襄樊市優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計獎 2006’襄樊市優(yōu)秀建筑設(shè)計獎 2006’襄樊市水景名盤 未參加本次2006’“襄樊市健康和諧 新人居”評選及宣傳展示活動的房地產(chǎn)開發(fā)商或樓盤不在本次評選之列。 第三步：頒獎、授牌 擬在2006年9月下旬組辦方將組織隆重的2006’“襄樊市房地產(chǎn)文化節(jié)”健康 和諧 新人居評選頒獎、授牌儀式暨答謝酒會。（三）省運會開、閉幕式門票抽獎活動 本屆省運會開幕式在可容納23000人襄樊體育場舉行，閉幕式在可容納6000人新落成的襄樊體育館舉行，冠名票務(wù)計劃29000張。 門票及節(jié)目單形式 本屆省運會為參加開、閉幕式嘉賓及觀眾準備貴賓票及普通票兩種，兩種票均由開、閉幕式節(jié)目單和門票組成。門票背面為本次門票抽獎活動實施辦法介紹。 抽獎時間 2006年10月18日（開幕式現(xiàn)場）。 兌獎辦法 獲獎人須持本人有效身份證件和省運會開幕式門票正券在抽獎結(jié)果公示10日內(nèi)到湖北省第十二屆運動會襄樊組委會辦公室兌獎，逾期視為自動棄權(quán)，獎項由湖北省第十二屆運動會組委會捐贈給希望工程。 七、活動效果預測 ，覆蓋決定財富。 ①《襄樊日報》“精彩省運會 和諧新人居——襄樊房地產(chǎn)文化節(jié)”專欄，每周一次1/2版，2006年6月～10月，每月4次。 ⑤《魅力襄樊》DM專題，第19～22期，4P/期。 對獲得 2006’“襄樊市健康 和諧 新人居”獎項的地產(chǎn)項目在《襄樊晚報》、《魅力襄樊》DM上集中公示； 襄樊日報、襄樊晚報、襄樊電視臺、襄樊電臺對2006’襄樊房地產(chǎn)文化節(jié)納涼展、門票抽獎活動及評獎活動進行廣泛報道； 參加活動地產(chǎn)項目在省運會官方網(wǎng)站上鏈接企業(yè)或項目網(wǎng)站、企業(yè)相關(guān)資訊； 對參加2006’“襄樊市健康 和諧 新人居”獲獎地產(chǎn)項目頒發(fā)獎牌，證書； 贊助企業(yè)可以選拔優(yōu)秀員工在開幕式上組成地產(chǎn)方陣，制作統(tǒng)一規(guī)格宣傳橫幅，展示企業(yè)風貌； 1提供體育場、館內(nèi)每場比賽電子顯示牌10秒企業(yè)滾動廣告顯示，不少于2次/場； 1提供開、閉幕式體育場、館外彩虹門1個、空飄球2個； 1在省運會紀念冊等印刷品上發(fā)布贊助企業(yè)的形象宣傳廣告； 1授予 “省運會特殊貢獻單位”稱號，頒發(fā)證書