【正文】 作監(jiān)控，保障訪客安全。對(duì)寫字樓的非工作時(shí)間管理，諸如保安、設(shè)備及能源控制亦相當(dāng)重要，需細(xì)致安排保安、工程排班及管理，并仔細(xì)核算非工作時(shí)間能源費(fèi)用及管理。由于樓宇的開放時(shí)間，一般是有規(guī)定的，所以物業(yè)管理服務(wù)必須確保在開放時(shí)間內(nèi)，大廈各設(shè)施正常運(yùn)作，提供客戶方便快捷的服務(wù)?？蛻魧?duì)這類大廈，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的清潔水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。三、物業(yè)管理要點(diǎn)憑著我公司在國內(nèi)多年經(jīng)驗(yàn)及參考了發(fā)展商提供的基本資料后，本公司建議“西外辦公樓”的物業(yè)管理方案，根據(jù)物業(yè)的不同部份應(yīng)注意以下事項(xiàng)?！?如何長期滿足業(yè)主對(duì)管理服務(wù)不斷提升的要求，如何實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的理想和承諾?！?如何安排管理公司在合乎經(jīng)濟(jì)原則下而又有效地去管理這物業(yè)，同時(shí)又能維護(hù)發(fā)展商的聲譽(yù)和投資利益。二、物業(yè)管理的計(jì)劃 就西外寫字樓而言，可以預(yù)見，西外寫字樓將會(huì)需要面對(duì)很多的問題，例如：● 如何實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主和租戶作出的承諾，以免損害公司的聲譽(yù)和投資利益。作為專業(yè)物業(yè)顧問，我們深信物業(yè)管理必須體現(xiàn)以下的主要作用：● 維護(hù)業(yè)主的權(quán)益 物業(yè)在交付使用之后，業(yè)主常面臨租戶和其他使用者的各項(xiàng)要求，包括設(shè)備和設(shè)施、管理、維修、通水、通電、通訊及通渠等等問題?！?硬件設(shè)施精良完善。項(xiàng)目規(guī)模及結(jié)構(gòu) 該項(xiàng)目為中等規(guī)模，大開間帶衛(wèi)生間及廚房，檔次較高，較適合國內(nèi)外駐京辦事處、跨國公司、政府機(jī)關(guān)、銀行等。套房內(nèi)有辦公室、文件室以及衛(wèi)生間、浴室和水房等；⑤ 六層有復(fù)式結(jié)構(gòu)辦公用房兩套，一套建筑面積為800平方米，另一套建筑面積為780平方米。第二章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目簡介 西外辦公樓是由北京外交人員服務(wù)局出資修建的一棟現(xiàn)代化辦公樓。龍福宮大廈位于東三環(huán)十里河橋，5000平方米，目前入住率已達(dá)95%。黃金花園 位于亞運(yùn)村北5公里，8萬平米公寓、住宅小區(qū)。l 物業(yè)項(xiàng)目 物業(yè)管理公司目前所管理的物業(yè)項(xiàng)目如下： 民進(jìn)中央大廈 位于三元東橋東北側(cè)，機(jī)場輔路北側(cè)，占地7000平米，總建筑面積12000平米，99年5月竣工，現(xiàn)正招租 北京御東商務(wù)樓 位于東三環(huán)京信大廈東側(cè)，面積6000平米，98年初新建成甲級(jí)寫字樓，由于有一支精良的物業(yè)管理隊(duì)伍，尤其是具有一批經(jīng)驗(yàn)豐富優(yōu)秀的營銷人員，99年底完成出租率100%，目前出租率保持95%以上。由于我們接觸項(xiàng)目時(shí)間較短，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況了解較少，故本提案主要是基于我公司多年的管理經(jīng)驗(yàn)編制而成的，所以不可避免的有關(guān)內(nèi)容與實(shí)際情況不甚符合，我們希望能有機(jī)會(huì)與貴司領(lǐng)導(dǎo)共同討論協(xié)商，共同致力于形成一個(gè)切合西外寫字樓實(shí)際情況的高水平的物業(yè)管理方案。我們非常珍視這個(gè)機(jī)會(huì)，為貴公司在西外辦公樓的經(jīng)營管理上作出貢獻(xiàn)。由于多年經(jīng)營及公司大部分員工來自酒店及物業(yè)行業(yè)，因此與同行各界，及上級(jí)單位建設(shè)部及小區(qū)辦等部門建立了良好的關(guān)系。佳日大廈位于東三環(huán)雙井主要商業(yè)區(qū)，總建筑面積10000平米，99年11月竣 工，現(xiàn)正招租。朝陽區(qū)綜合投資公司物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，目前已達(dá)到朝陽區(qū)規(guī)范小區(qū)之一。讓我們齊心協(xié)力，為我們共同的事業(yè)添磚加瓦。① 地下二層為車庫，可停放52部車輛；② 地下一層可做商業(yè)用房（約1900平方米）；③ 首層部分為辦公樓大堂，部分可做商業(yè)用房（約900平方米）；④ 二至五層為標(biāo)準(zhǔn)層，每層有四套辦公用房，其中東南角一套建筑面積為416平方米，其余三套建筑面積為384平方米。附近有地鐵及11241101011815路公交汽車?！?駕車出入及停車較為方便。而此種“投資管理”的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動(dòng)產(chǎn)投資的權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值?！?確保物業(yè)的價(jià)值和升值能力通過優(yōu)良的物業(yè)管理，物業(yè)可以獲得維修保養(yǎng)和翻新，從而維持他的價(jià)值和升值能力，并且在物業(yè)市場上占據(jù)有利位置?！?如何避免在大廈移交付使用時(shí)因工程遺漏或少量施工不合規(guī)格而產(chǎn)生業(yè)主的不滿和對(duì)發(fā)展商不利的宣傳?！?在業(yè)主裝修期間，如何維持物業(yè)的安全和整潔，避免破壞大廈結(jié)構(gòu)和避免對(duì)其他使用者造成滋擾。作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，我們很樂意與貴公司攜手合作，共同制訂和實(shí)踐這一套物業(yè)管理計(jì)劃，以便將來去應(yīng)付和解決一切的管理問題。設(shè)備管理上不只包括電梯，還有靈敏的裝備如電腦控制的大廈自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動(dòng)灑水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。大廈的外墻也需得到完善管理，它對(duì)物業(yè)的租價(jià)有很大影響。與此同時(shí)考慮提供無償服務(wù)，如派發(fā)報(bào)紙、代訂機(jī)票等。 停車場管理 現(xiàn)今停車場的設(shè)備多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運(yùn)作，采用自動(dòng)化管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更暢順，對(duì)客戶及訪客利用停車場設(shè)備有極大的益處和幫助。 管理資源的投入在預(yù)計(jì)大廈交付使用前，發(fā)展商就必須考慮委任物業(yè)管理公司，以籌備一切有關(guān)物業(yè)管理的工作，如制定大廈管理維修公約，制定管理費(fèi)用金額及其它費(fèi)用金額，如電話線費(fèi)用、電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣等，制定客戶守則，裝修指南，招聘員工及培訓(xùn)，與承建商聯(lián)系跟進(jìn)遺漏工程等等，從而確保大廈正常運(yùn)營。在發(fā)展商未交付樓宇給客戶前，發(fā)展商也須為物業(yè)管理的前期工作提供財(cái)務(wù)支援，這些費(fèi)用是用以支付入伙前物業(yè)管理公司所聘員工薪金，器材購置等。建議業(yè)主對(duì)部分設(shè)備的增添，預(yù)留中央監(jiān)控及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室等,于適當(dāng)?shù)胤?、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作安排、自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施之空間預(yù)留等。4. 員工培訓(xùn)計(jì)劃本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€的管理人員必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，而該項(xiàng)訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，也應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。5. 起動(dòng)預(yù)算根據(jù)大廈交付使用的情況，提交大廈管理起動(dòng)預(yù)算于貴公司批準(zhǔn)。本公司將為北京“西外辦公樓”提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)的預(yù)算模式作為基準(zhǔn)訂立大廈的管理費(fèi)。本司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用： 裝修樓層/單位證明/資質(zhì)證明 二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機(jī)、手機(jī)號(hào)碼 估計(jì)裝修工程日數(shù) 裝修物料運(yùn)送時(shí)間表 每日工作人數(shù) 駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、傳呼機(jī)、手機(jī)電話 裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等9. 安全控制本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無論管理人員、裝修承包商及用戶，必須遵守管理公司制定的安全守則，以防發(fā)生意外。二、 物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù) 本公司于物業(yè)落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照日起，即時(shí)提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下： 大廈管理人力資源 大廈保險(xiǎn)事宜 保安服務(wù) 清潔服務(wù) 維護(hù)保養(yǎng)服務(wù) 財(cái)務(wù)管理 處理投訴 用戶聯(lián)系及管理報(bào)告 大廈管理人力資源1） 配合物業(yè)所需，我公司將直接聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作，確保高品質(zhì)服務(wù)質(zhì)量；2） 我公司制定員工編制表，工作時(shí)間表，員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；3） 于物業(yè)正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)； 大廈保險(xiǎn)事宜本公司將按“西外辦公樓”的建筑成本，建議發(fā)展商足額投保，并建議投保的方式。3） 本司將配合發(fā)展商代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合大廈保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。2） 本公司將擬定清潔服務(wù)條款。3） 選定適合的保養(yǎng)招標(biāo)程序，由發(fā)展商核準(zhǔn)后選定合適廠商。3） 收支損益報(bào)告 每月提交物業(yè)收支損益報(bào)告與發(fā)展商批核，報(bào)告內(nèi)容包括物業(yè)所有支出細(xì)項(xiàng)及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款的對(duì)照，以供發(fā)展商了解物業(yè)財(cái)務(wù)狀況；4） 管理帳戶 本公司將在發(fā)展商指定的銀行開設(shè)物業(yè)管理帳戶，以備發(fā)展商審核各項(xiàng)開支； 除有支出需要外，所有物業(yè)管理費(fèi)將存放于專有帳戶，管理費(fèi)所獲得的利息將歸入物業(yè)管理帳戶，并僅用于物業(yè)的管理營運(yùn)； 本公司每月將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存與發(fā)展商審核。第五章 物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責(zé) 物業(yè)管理顧問服務(wù)是以提高物業(yè)管理水平為宗旨，使業(yè)主獲取最高的回報(bào)率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。實(shí)行總經(jīng)理責(zé)任制度，下設(shè)物業(yè)、財(cái)務(wù)、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門?！?選聘物料供應(yīng)商及承包商，協(xié)商服務(wù)條款及簽訂合同。三、人事管理● 協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制，各級(jí)員工薪津，福利標(biāo)準(zhǔn)。● 協(xié)助與勞動(dòng)部門聯(lián)絡(luò)，安排有關(guān)員工聘用登記事宜?！?安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部實(shí)地訓(xùn)練，配合物業(yè)交付使用期間，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為客戶及時(shí)提供高水平的服務(wù)。● 維持及不斷完善物業(yè)的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、人力資源管理和行政管理。 協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計(jì)劃，包括大修、中修、小修及翻修工程，編制修繕工程預(yù)算?！?保安、消防系統(tǒng)及車輛管理： 協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度，設(shè)定工作崗位及編制，防止大廈發(fā)生罪案?！?環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理： 建立清潔工作標(biāo)準(zhǔn)及選購清潔用品及器材。 維持綠化及園藝服務(wù)，美化環(huán)境。 協(xié)助為大廈公共地方及公共設(shè)施選定保險(xiǎn)公司，安排購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)、勞工保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)等?！?協(xié)助選用財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)及收費(fèi)形式，以便收取客戶管理費(fèi)用、公共費(fèi)用及追討費(fèi)用等?！?為物業(yè)開設(shè)必須的銀行帳戶，制訂有關(guān)收取費(fèi)用安排。因此物業(yè)管理公司將會(huì)長期需要通過培訓(xùn)、監(jiān)察、管理審計(jì)和市場調(diào)研等方法和手段不停地自我完善，不時(shí)將物業(yè)管理計(jì)劃作出合理的調(diào)度和修改。第七章 顧問服務(wù)、合作方式、效益和監(jiān)控一、 像其他服務(wù)企業(yè)一樣，物業(yè)管理已進(jìn)入多元化、系統(tǒng)化、專業(yè)化和層次化的時(shí)代。 提供專業(yè)顧問服務(wù)，幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司或業(yè)主成立附屬的物業(yè)管理中心，制定及執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃。 為物業(yè)管理公司進(jìn)行全面或個(gè)別部門的管理審計(jì)，改善行政效率及發(fā)揮公司營運(yùn)上的最大經(jīng)濟(jì)效益。 顧問服務(wù)：由2000年10月1日起直至該物業(yè)首期樓宇進(jìn)入使用期的前三個(gè)月（物業(yè)使用期設(shè)定為發(fā)展商向首期樓宇買家發(fā)出通知書之日起計(jì)），本公司每周派出至少一名的物業(yè)管理顧問與貴公司實(shí)地工作，專職負(fù)責(zé)西外寫字樓的顧問工作?！?公司委派總經(jīng)理，外交人員房屋服務(wù)公司委派副總經(jīng)理。此種管理模式的優(yōu)勢在于能發(fā)揮雙方各自的長處，相互學(xué)習(xí)，全面貫徹規(guī)范化管理，同時(shí)又克服了國有企業(yè)的“大鍋飯”一次分配定終身的弊端，兼顧企業(yè)職工就業(yè)，照顧老職工利益。 物業(yè)使用期的管理公司服務(wù)收費(fèi)建議為每月人民幣二萬五仟元（RBM25，000），每月上期支付。五、 根據(jù)物業(yè)法規(guī)，訂立合同應(yīng)當(dāng)遵守平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。 Q立體=154365=（萬元）3）其他電費(fèi)見表3電費(fèi)共計(jì)：++=2．水費(fèi)：大樓辦公時(shí)間按80T/日計(jì)，共270天，其他時(shí)間按20T/日計(jì)，共95天，J水=（80270+2085）=J排污=（80270+2085）=合計(jì)水費(fèi)：J總水=+=3．供暖費(fèi)：大樓供暖費(fèi)按24元/平方米，大樓總建筑面積為17126平方米。）2． 相關(guān)費(fèi)用：57857元（106160%。出租寫字間收入表表8樓層可出租間數(shù)可出租房間面積（m2）各層可租面積（m2）單價(jià)元/天平米每層年收入（租金）（元人民幣）1層190090082,628,0002層4416，3X384156863,433,9203層4416，3X384156863,433,9204層4416，3X384156863,433,9205層4416，3X384156863,433,9206層2800，780158063,460,200地下1層11900190042,774,000地下2層152個(gè)停車位52個(gè)停車位600元/月374,400合計(jì)22,972,280