14第十四章電子教案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 老新村和老城區(qū)住宅的管理。（一）住宅小區(qū)的管理特點(diǎn)（1）結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性。 小區(qū)的公用設(shè)施也是系統(tǒng)配套，不可分割的，（2）產(chǎn)權(quán)的多元性。 產(chǎn)權(quán)的多元化特征又導(dǎo)致單個(gè)業(yè)主要求的個(gè)性化，因而造成住宅小區(qū)管理的復(fù)雜性。（4）內(nèi)涵的社會(huì)性。（2）自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合。（4）經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益、心理效益相結(jié)合。2．精神文明建設(shè)（1）注重精神文明建設(shè)，制定有居民精神文明建設(shè)公約；（2）小區(qū)內(nèi)居民能自覺(jué)遵守住宅小區(qū)居民公約及各項(xiàng)管理規(guī)定；（3）文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同建設(shè)文明住宅小區(qū)；（4）社會(huì)化服務(wù)質(zhì)量好，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競(jìng)賽。6．園林綠化（1）住宅小區(qū)的公用綠地、庭院綠化和街道綠化合理分布；（2），綠地率達(dá)到30%，綠化覆蓋率達(dá)到25%以上；（3）有綠化專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施管理。第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)的管理l 商業(yè)物業(yè)主要由辦公樓和零售商店二大物業(yè)類型組成。 它們的設(shè)施設(shè)備比較先進(jìn)、復(fù)雜；178。一、辦公樓物業(yè)的管理（一）辦公樓的含義及分類1．辦公樓的含義l 辦公樓是提供給人們商業(yè)經(jīng)營(yíng)和辦公用的物業(yè)。178。租金也是比中等稍低；178。 由一家公司占用的辦公樓與由許多家公司占用的辦公樓在物業(yè)管理上的特點(diǎn)就有不同；178。單一用途的辦公樓管理相對(duì)多用途辦公樓的管理要簡(jiǎn)單一些。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，交易量大，信息傳輸量大而快，交易成功率高，交通便捷，面談方便、商業(yè)服務(wù)設(shè)施齊全等， （2）建筑檔次高。（4）多由專業(yè)物業(yè)管理公司管理。對(duì)這樣的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，為業(yè)主獲取最大的利潤(rùn)是其全部工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，其所有工作都應(yīng)圍繞這個(gè)目標(biāo)。l 營(yíng)銷管理是保證辦公樓經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)基本組成部分，營(yíng)銷管理的好壞也是衡量物業(yè)管理水平的首要的也是終極的指標(biāo)。由于現(xiàn)代化辦公大樓規(guī)模大、客戶多，來(lái)往聯(lián)系業(yè)務(wù)的人很多、客人問(wèn)訊等工作量相當(dāng)大務(wù)。（4）消防。178。l 辦公大樓各種設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)保證大樓的正常使用非常重要，也會(huì)影響大樓及物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。 辦公大樓進(jìn)出人員多，人員的層次相對(duì)較高178。2．零售商業(yè)的分類l 零售商店有各種類型，178。l 從物業(yè)管理角度看，單獨(dú)的小商店，通常由業(yè)主自行管理；而各類購(gòu)物中心由于其規(guī)模較大以及租戶的多樣性使得專業(yè)化的物業(yè)管理顯得非常必要。l 購(gòu)物中心的物業(yè)管理與其他物業(yè)管理的不同點(diǎn)是：其他物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象只是物業(yè)的業(yè)主或用戶，而購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象既有業(yè)主、用戶（承租的商人），還有用戶的顧客。 顧客希望得到舒適、安全、方便的購(gòu)物環(huán)境。l 增加各商戶營(yíng)業(yè)額的主要方法，就是盡可能地增加購(gòu)物中心的人流。l 購(gòu)物中心面積大、商品多、客流量大，容易出現(xiàn)治安問(wèn)題。l 大型購(gòu)物中心人多、商鋪多，商品多，有很多易燃物質(zhì)和火源，特別是設(shè)有餐飲業(yè)的購(gòu)物中心更會(huì)增加引發(fā)火災(zāi)的危險(xiǎn)。 組織一支業(yè)余消防隊(duì)，加強(qiáng)消防演練， （6）方便的內(nèi)外交通以及足夠停車場(chǎng)。l 購(gòu)物中心要有足夠的停車場(chǎng)地，對(duì)自行車、助動(dòng)車可以提供免費(fèi)的停車管理，不要給顧客來(lái)此購(gòu)物造成任何不必要的心理障礙。l 對(duì)購(gòu)物中心外部所轄地段要安排專門(mén)人員隨時(shí)清掃，保持整潔的外觀，優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境。 特殊的促銷活動(dòng)。178。2．購(gòu)物中心的租賃管理l 物業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心的租賃管理工作包括以下幾個(gè)方面：（1）為承租商戶提供購(gòu)物中心的可行性研究（2）大型的購(gòu)物中心需要以較優(yōu)惠的租金吸引幾家支柱性的承租商戶（3）承租商戶的選配要達(dá)到最佳組合 （4）需進(jìn)行調(diào)查分析覆蓋地區(qū)人們的需求類型及需求能力（5）確定切實(shí)可行的租金（6）對(duì)有意向的承租商戶的詳細(xì)了解，特別要了解他們對(duì)所從事行業(yè)的熟悉程度以及以往經(jīng)驗(yàn)、銀行信用等方面的信息（7）對(duì)于續(xù)租優(yōu)先權(quán)條款的制定要特別謹(jǐn)慎。 一般對(duì)大客戶或支柱性的客戶不要給與太大的靈活性，而對(duì)小客戶可以在續(xù)租的優(yōu)先權(quán)內(nèi)容上給與較大的靈活性。178。178。（二）工業(yè)物業(yè)的分類（1）按照適用性分類，工業(yè)物業(yè)可以分成普遍性、特殊性和單一性3類。這種企業(yè)的物業(yè)位置通常分布在能夠較快、較經(jīng)濟(jì)地接觸到消費(fèi)者的地區(qū)。所以這些物業(yè)一般集中在能提供大量操作人員而勞動(dòng)力價(jià)格低廉的地區(qū)。 近便的交通設(shè)施和合適的原材料資源決定了這些工廠的位置，178。 由于生產(chǎn)線和倉(cāng)庫(kù)規(guī)模不大，設(shè)計(jì)上沒(méi)有太多的特殊要求，輕工業(yè)物業(yè)可以適用各種用途。178。 工業(yè)園區(qū)近30年來(lái)在很多國(guó)家有了很大的發(fā)展。 一些工業(yè)用戶對(duì)寬敞辦公室的需要216。 或者提供一種可以根據(jù)需要作不同分割的空間216。178。 二、工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)（1）資本投資量大。物業(yè)管理者為自己所管理的物業(yè)選擇合適的租賃對(duì)象，是其作為工業(yè)物業(yè)管理者最重大的責(zé)任。（2）水、電、煤氣等資源的確保供應(yīng)。l 有毒有害、易燃易爆物品的管理運(yùn)輸，l 三廢的排放和處理（4）物業(yè)易損耗，維修量大。l 從企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值以及技術(shù)保密的角度來(lái)看，都需要加強(qiáng)安全防范措施；l 危險(xiǎn)品的管理l 全面地加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作，將其作為工作的重中之重。l 工業(yè)物業(yè)一般建在城郊的接合部或郊區(qū)，離商業(yè)中心較遠(yuǎn)，使員工的生活有
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