【正文】 .................................................60 財務評價結論 ...................................................62第十五章 結論與建議 .....................................64四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 1 頁第一章 總論 項目簡介：四星級大酒店建設項目： ：*位于 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風景優(yōu)美的南湖，東臨**南路，占地面積 45 畝?？偼顿Y 18300 萬元，其中：建設投資 17900 萬元，鋪底流動資金 50 萬元，建設期利息 350 萬元。為國內外商貿易交流、文化交流做出貢獻。公司在**縣投資在建項目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名） ，擬建項目有皖南汽車交易市場（暫定名） ，目前公司以房地產開發(fā)經(jīng)營為龍頭，憑借多年專業(yè)運作經(jīng)驗及雄厚資金實力，成立伊始就招攬大批高素質人才公司，通過產品四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 4 頁經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機結合，形成并重點發(fā)展酒店、房產、商貿三大板塊。**縣歷史歷史悠久，當代考古證明，早在四五千年前，這里應居住著皋夷人、山越人。“陶辛水韻”被評為**市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農業(yè)旅游示范點。全縣三次產業(yè)結構為∶∶。**縣素稱“魚米之鄉(xiāng)” 。 **縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。 近年來，**縣著力推進城市化進程，按照建成**市副中心城市的目標，縣城圍繞“東擴南進”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設，爭取用三年左右時間，建成城南新區(qū)，同時，有序改造老城區(qū)。 本項目建設背景旅游經(jīng)濟是當今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產業(yè)。由于該產業(yè)是一項綜合性極強的產業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經(jīng)濟的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。所有這些給**大力發(fā)展旅游經(jīng)濟的生產和經(jīng)營提出了緊迫的要求。關注第三產業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的第一推動力的新現(xiàn)象，必須認識生產服務業(yè)和生活服務業(yè)比四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 10 頁重增大是第三產業(yè)內部結構升級優(yōu)化的重要標志，積極采取措施推進第二產業(yè)的迅速發(fā)展。2022 年我國人均 GDP首次突破 1000 美元，旅游休閑進入了一個急劇擴張期， “假日經(jīng)濟”就是一種突出表現(xiàn)。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長三角西南部，是通往風景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，合理開發(fā)利用當?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進一步增強**在省的經(jīng)濟增長極功能。目前，45 平方公里的**機械工業(yè)園東擴計劃已經(jīng)初具規(guī)模，發(fā)展將進一步加快。 本項目建設是城市副中心建設的需要“十一五”期間，是**縣經(jīng)濟黃金發(fā)展期，到 2022 年，地區(qū)生產總值達到 106 億元，年均增長 24％；工業(yè)銷售收入 150 億元，年均增長 19％；財政總收入 10 億元，年均增長 20％；固定資產投資71 億元，年均增長 26％。向東發(fā)展、向南擴張，是**縣城發(fā)展的唯一選擇。境內有 240 萬年前亞歐人類活動遺址“人字洞” 、全國重點文物保護單位中國青銅文化發(fā)祥地“大工山古銅冶遺址” 、全國重點寺廟“廣濟寺” 、中國第一座城隍廟遺址等名勝古跡。近代是全國四大米市之首，晚清時被辟為對外通商口岸，是長江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。 **襟江帶河，風光宜人。其中，**鐵畫具有三百多年歷史，為“中華一絕” ；張恒春國藥店是百年老店，藥品聞名全國和東南亞；“傻子瓜子” ，富有濃厚的傳奇色彩；奇瑞轎車，被譽為中國汽車行業(yè)的一匹黑馬。每屆會展期間，**會展中心平均人流量達 15 萬多人次，是迄今為止全國同類交易會中檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)性會展。全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 億元，比上年增長%，其中，旅游創(chuàng)匯收入 2460 萬美元，增長 %。雖然利潤的絕對額和利四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 16 頁潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。 項目周邊市場環(huán)境分析 區(qū)域特點1. 本項目建于位于省**縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風景優(yōu)美的南湖，東臨**南路。 市場分析**市星級酒店市場分析，海螺國際大酒店、漢爵陽明、鐵山賓館等四星級酒店均在**市內，對本項目影響不大，**縣境內只有一家三星級東湖大酒店，遠遠不能滿足容易增長的旅游、商務住宿條件，有著很大的市場空間。伴隨著中國加入 WTO 并且企業(yè)的業(yè)務范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會帶來大量的國際國內客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務活動（包括商務會議）對該地區(qū)高星級酒店有較大的需求，商務客源及會議客源呈現(xiàn)跳躍式增長?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當涂縣交界，西北毗鄰**市，處于省“沿邊” （沿浙江、江蘇） 、 “沿江” （沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結合點。**縣地處省的東部，**市的東南部。年平均氣溫 1516 攝氏度，無霜期每年達 243 天。 縣域經(jīng)濟基礎分析2022 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值 億元，不含基金財政收入 億元，農民人均純收入 5382 元。省重點開發(fā)區(qū)——**機械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展新的增長極和產業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。 四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 21 頁 發(fā)展優(yōu)勢**縣位于皖南北部，地處皖江城鎮(zhèn)帶上，是馬—蕪—宣經(jīng)濟核心區(qū)的重要組成部分。境內青弋江直通黃金水道長江，皖贛鐵路穿越縣城，104 省道與 205 國道在縣境西面交會，蕪宣高速（**—宣城） 、蕪馬高速（**—馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵—南陵—宣城） 、蕪雁高速（**—高淳）即將開工建設，四條高速在縣域東西南北都設有出入口，這一獨特的優(yōu)勢，構成了**縣到江浙地區(qū)的 2小時高速公路網(wǎng)絡。 四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 22 頁第五章 建設內容與規(guī)模 建設內容與規(guī)模*********位于省**縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優(yōu)美的南湖，東臨**南路，占地面積 30000 平方米?！?為短期國際、國內商務服務（標準客房） 。四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 25 頁▲ 為長期國際、國內政要服務（高級套房） 。▲ 為商務會議服務?！?為新聞發(fā)展會服務。▲ 經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術品、生活用品、文化用品、辦公用品等?！?特色經(jīng)營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等?！?根據(jù)時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。地下一層建筑面積 1270 m2 。在基地的西北角留有將來發(fā)展四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 28 頁的用地?？傮w布置了一片標準網(wǎng)球場作為酒店配套，在酒店的東西側布置了大型的停車場地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運、停車場使用。所有南面客房部都有陽臺，在此可眺望優(yōu)美的南湖風光。 結構設計 設計荷載使用荷載：根據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標準值如下：： 上人屋面 非上人屋面 辦公室及客房 KN/m 2 商場 KN/m 2 廚房、空調機房、餐飲 KN/m 2 走道、樓梯、廁所 KN/m 2 消防疏散樓梯 KN/m 2 庫房、設備用房、桑拿房按實際荷載取用。 ：主樓采用框架—剪力墻結構體系，框架抗震等級為四級、剪力墻抗震等級為三級。、高度及功能，主樓采用框架—剪力墻結構體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。鋼筋：HPB23HRB335。在總體上設置 DN150 水表一只，DN200 消防水表一只。次4 冷卻塔補充水 按冷卻循環(huán)水量 %5 車庫沖洗 3L/m3酒店：在地下一層設置生活蓄水池。高、低區(qū)內給水系統(tǒng)采用減壓閥進行豎向分區(qū)，各給水區(qū)最地用水電處靜水壓力不超過 350Kpa。（1）污廢水最高日排水量約為 500m3/d。（3）室外排水采用雨、水分流制，室內排出生活污、廢水在總體經(jīng)匯集后接如市政污水管道。本工程中，消防負荷、經(jīng)營管理用電子計算機系統(tǒng)電源，變電所、各弱電機房、酒店大堂、宴會廳、餐廳、酒店管理中心、娛樂四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 33 頁設施、廚房及主要通道等照明，變電所電源、生活水泵、主要客梯等為一級負荷；變電所排風、貨梯電力，酒店的一般客房照明等為二級負荷，其余均為三級負荷。酒店地上部分按 100W/m2計算電容量，地下部分按 35W/m2計算電容量，考慮需要系數(shù) ，功率因數(shù)補償達到 等因素。四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 34 頁本工程地處**地區(qū)，酒店按二類防雷建筑物考慮，商務中心和貴賓樓按三類防雷建筑物考慮。低壓保護系統(tǒng)采用“TN S”接零保護系統(tǒng)。酒店建立 800 門程控用戶交換機房，機房設在酒店一層電話主機房內，機房設備主要有：數(shù)字程控交換機、保安配線柜、整流電源、蓄電池組、話務臺、維護終端等組成，中繼方式采用 2 個 2 兆口。酒店營業(yè)網(wǎng)供酒店管理、酒店辦公等使用，客房網(wǎng)主要供客人上網(wǎng)使用。對餐廳廚房的機械通風系統(tǒng)，為避免串味，廚房保持負壓，煤氣灶單設排風系統(tǒng)。、熱源根據(jù)酒店空調負荷變化規(guī)律及部分負荷運行調節(jié)的要求，本工程酒店空調冷源采用高性能電力冷水機組二臺，大小機組搭配。由于項目尚沒有進行施工，場址現(xiàn)狀對環(huán)境污染影響較小且周邊無大型污染源，主要污染物為道路揚塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。項目施工期噪聲主要來自各種施工機械、設備和工程運輸車輛在運行過程中產生的噪聲。項目運營期間噪聲主要來自區(qū)域內機器設備噪音及車輛交通噪聲等。（4）每日定期灑水，防止浮沉。(3)嚴格執(zhí)行國家有關規(guī)定，使用高質量、高效率烷值汽油，以減少汽車尾氣中有害物質的發(fā)生。外窗傳熱系數(shù) K 及遮陽系數(shù) SC 符合規(guī)范規(guī)定要求。主樓標準層、裙房內盡端房間至防煙前室的距離不大于 15M，位于兩個防煙樓梯間之間的房間疏散距離不大于 30M。在一層設置消防控制室，消防控制室內設置火災自動報警屏、消防聯(lián)動控制屏及火災應急廣播和消防專用電話控制設備。本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關防火措施見建筑防火設計。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進行輔助等電們聯(lián)結。變電所電氣設備之間及設備與墻、門等的距離均滿足規(guī)定要求。對走廊等處的安裝高度低于 米的照明燈具加裝防護設施或采用安全電壓供電。飯店每層設有開水房、消毒設施，并為服務人員設置了廁所。對生活用水加裝了紫外線消毒設施。生活污水經(jīng)中水處理后進行排放，地下車庫不設洗車裝置。上述設空調場所，換氣次數(shù)為 815次/h。噪聲的控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的結構體系，為此在經(jīng)常產生撞擊、振動的部位（如客房外門、設備管道等）采取了防止結構聲傳播的措施。對客房、商場、餐廳、宴會廳、會議室等處的空調及排風管道采取了消聲處理措施。四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 48 頁10 .制定公司的基本管理制度。四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 50 頁 總會計師，遵守相關法規(guī)和財經(jīng)紀律；，包括擬定總體經(jīng)濟規(guī)劃，參與酒店經(jīng)濟決策，審核經(jīng)營投資方案，監(jiān)督檢查經(jīng)濟規(guī)劃和經(jīng)營合同的執(zhí)行；、財務收支計劃、信貸計劃，擬定資金籌措和使用方案，開辟財源，有效地使用資金；、計劃、控制、核算、分析和考核，督促各部門降低消耗、節(jié)約費用，提高經(jīng)濟效益；，利用財務會計資料進行經(jīng)濟活動分析；、會計人員的配備、會計專業(yè)職務的設置和聘任方案；組織會計人員的業(yè)務培訓與考核；支持會計人員依法行使職權；；；。 總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理辦公室是酒店的行政管理樞紐。在總經(jīng)理領導下開展業(yè)務工作，并保證各項業(yè)務計劃的正確貫徹與執(zhí)行；：在企業(yè)與政府部門、社會團體、企事業(yè)單位、重四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 52 頁要人物、新聞媒體、上級機關、同業(yè)機構的關系中架起一座相互信任的橋梁，為提高酒店的知名度和樹立良好的企業(yè)形象做好各種溝通工作、宣傳和解釋工作。 客房部客房部是為客人提供住宿服務的綜合部門，包括客房樓層、洗衣、康樂中心、美容美發(fā)中心和公共區(qū)等部門。餐飲部不公生產高質量、高標準的飲食產品，而且還是客人提供熱情、周到、細致的服務，使客人獲得物有所值、賞心悅目的就餐享受，充分體現(xiàn)酒店的管理理念。 人力資源部人力資源部是酒店進行人事、勞動、工資管理的職能部門。 工程部主要負責項目建設期間對施工現(xiàn)場、施工人員、施工機械、施工材料的管理，以確保施工質量達到如期要求。 營銷策略酒店營銷中，市場營銷是酒店經(jīng)營活動的重要組成部分，它始四星級大酒店建設項目可行性研究報告第 55 頁于飯店提供產品和服務之前，研究賓客的需要和促進酒店客源的增長，開發(fā)酒店市場的潛力，增進酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務活動，最終使酒店實現(xiàn)其預設的經(jīng)營目標。 ③以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強影響面，營造酒店的消費熱點，如邀請舉辦省市模特大賽，時裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。針對公務客人的特殊服務，為公務客人提供優(yōu)惠：如免費在客房供應一籃水果，免費提供歡迎飲料，免費使用康樂中心的設施和器材，免費參