【正文】 址：X 縣雉城鎮(zhèn)縣前街 402 號(hào) 實(shí)踐 X 縣 X 新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要自公司成立以來，本著經(jīng)營城市的理念，先利用自有資金和借入銀行貸款將 X新區(qū)的“生地”轉(zhuǎn)為“熱地” ，按規(guī)劃要求著重體現(xiàn) X 新區(qū)最佳投資環(huán)境和最佳人居環(huán)境的價(jià)值。地上為三棟 米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。三期 3 平方公里城市設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，新區(qū)道路建設(shè)已延伸到二、三期內(nèi)。 2022 年全縣市政建設(shè)投入資金 35 億元，比 2022 年增長 %，中心城市建成區(qū)面積擴(kuò)展到 38 平方公里，建成區(qū)內(nèi)集聚人口 30 萬人，城市框架拉大至 48 平方公里，城市化率達(dá)到 56%。城市化水平達(dá)到 76%。2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件X 位于浙江省最北端，東臨太湖、西倚天目，北鄰江蘇宜興市，西接安徽廣德縣，地處長江三角洲的中心腹地，縣域面積 1430 平方公里，轄 16 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口 62 萬，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的新興城市。X 在全國綜合勢(shì)力百強(qiáng)縣和縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭力百強(qiáng)縣的排名已上升到 56 位和 62 位。城市垃圾處理廠，管液化氣站、污水處理廠等一大批公益事業(yè)項(xiàng)目相繼建成；體育館、青少年宮、游泳館等文體設(shè)施一應(yīng)俱全；省內(nèi)一流標(biāo)準(zhǔn)的大劇院、圖書館、檔案館等先后投入使用，城市綜合功能不斷增強(qiáng)。一、 基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?X 新一輪發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無限想象空間根據(jù) X 縣中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在沿 X 大道、明珠路將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。場(chǎng)區(qū)周圍有高壓電纜，能滿足項(xiàng)目建設(shè)使用過程中用電要求。 地形、地貌、水文氣象、工程地質(zhì)條件項(xiàng)目建設(shè)用地區(qū)域，地形相對(duì)平坦開闊，邊緣局部斜坡地形坡度平緩，坡度角為 5～8186。 歷年平均氣溫 ℃，氣溫年際間變幅在177。其中 3~9 月是全年降水集中期，占年雨量的 75%以上。近年冬季除部分山區(qū)地帶外，基本無降雪。（1）X 縣屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。33′120176。通過巖土工程鉆探，擬建場(chǎng)地地基主要為中風(fēng)化灰?guī)r，地基土層較簡單，層厚均勻，性質(zhì)變化大，巖土層的工程地質(zhì)特征依序分述如下：（1）雜填土：灰黃色，松散，稍濕，含鐵錳質(zhì)及少量云母，上部含植物根莖。該層全場(chǎng)分布，層頂埋深： ，層厚 。該層全場(chǎng)分布。 交通運(yùn)輸條件建設(shè)場(chǎng)地周邊都是新建的市政道路，分別是場(chǎng)地北側(cè)的忻湖路，南側(cè)為齊山西路。綜上所述，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地形、氣候、地質(zhì)、水文、市政設(shè)施等建設(shè)條件良好，能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。由于寫字樓市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。二、 經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。四、 人口因素人口因素是一個(gè)國家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。六、 國際因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。三、 交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。按照項(xiàng)目競(jìng)爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的” （即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的” （即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。圖 SWOT 分析步驟 優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊正處于興國路西側(cè)。該地區(qū)處于是城市中心熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ拿髦槁贰 大道商業(yè)圈， “依繁華存在，享都市寧靜” 。四、 項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。三、 項(xiàng)目適應(yīng)現(xiàn)代辦公需求“XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同買家的規(guī)模需要。 威脅一、 周邊有類似銷售項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)面是正在銷售中的商務(wù)公寓（利時(shí)廣場(chǎng)商務(wù)公寓） 。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。4 營銷方案設(shè)計(jì) 定位闡述1） 位置、地段和未來升值是商務(wù)廣場(chǎng)宇租、售行為重要因素， “XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動(dòng)。這里，針對(duì)兩種的心理：5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。 客戶類型分類一、 政府、科研單位實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)。三、 中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。經(jīng)分析， “XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心” 。三、 樓宇的保安與消防管理建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等） ，對(duì)樓宇內(nèi)部、外圍、停車場(chǎng)等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。 定價(jià)原則1） 應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提；2） 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭的重要手段；3） 以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系；4） 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對(duì)均衡出貨；5） 計(jì)劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。根據(jù) “低開高走”的定價(jià)原則，如開盤均價(jià) 5800 元/平方米，經(jīng)過 1 個(gè)月的客群成交、市場(chǎng)摸底試探，如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價(jià) 6000 元/ 平方米；經(jīng)過兩三個(gè)月的熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。同時(shí)同類競(jìng)品競(jìng)爭面擴(kuò)大，能夠先入為主就能搶占 15%以上的客源。二、 建筑高度辦公樓主體地上 15 層（16 層局部） ，地下一層。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)一、 總體平面布局整個(gè)項(xiàng)目地上由三棟板式高層建筑組成，除屋頂設(shè)備用房局部不同外三棟建筑基本相同。三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、水景、樹木以及草地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。四、 清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。3） 地面粗糙度 B 類 二、 主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）：1） 辦公： KN/m22） 門廳： KN/m23） 樓梯： KN/m24） 陽臺(tái)： KN/m25） 機(jī)房： KN/m26） 公共廚房： KN/m27） 公共餐廳： KN/m28） 衛(wèi)生間： KN/m29） 活動(dòng)室： KN/m210） 車庫： KN/m2三、 國家規(guī)范、規(guī)程1） 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB 5006820222） 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB 5022320223） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 （2022 年版） GB 5000920224） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5001120225） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5001020226） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5000720227） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ 9420228） 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5001720229） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》 JGJ 3202210） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 50038202211） 《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》　GB 50108202212） 《浙江省建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 DB 33/10012022 技術(shù)措施一、 抗震要求為達(dá)到國家抗震規(guī)范的要求， （即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則） ，體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。177。二、 生活給水(1)水源本工程生活、消防給水取自城市自來水。 （詳水量計(jì)算表）消防用水為 100/s。 在中部 2商務(wù)辦公塔樓地下水泵房設(shè)區(qū)域集中的生活變頻給水加壓泵組 1 套共 4 臺(tái)給水加壓泵，單臺(tái)性能為 Q=、 H=、 n=1450r/min、N=15KW、3 用 1 備、變頻控制，在地下室設(shè) 25m3 不銹鋼生活蓄水箱 2 只。(2)污水系統(tǒng)本工程最高日生活污水量約為 227m3 /d，最大小時(shí)污水量為