【正文】 地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；車庫(kù)地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。本工程按抗震設(shè)防烈度 6 度設(shè)計(jì)。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土1） 主樓混凝土強(qiáng)度等級(jí)：C45~C30地下室混凝土：采用微膨脹混凝土內(nèi)摻聚丙烯纖維，抗?jié)B等級(jí) S8（）地下室底板、承臺(tái)及地梁混凝土強(qiáng)度等級(jí)： C35地下室其余部分混凝土強(qiáng)度等級(jí)： C35混凝土墊層：C15鋼材鋼筋： HPB235 HRB335 HRB400焊條： HPB235 鋼筋，Q235B 鋼焊接：E43 系列HRB335 鋼筋， Q345B 鋼焊接：E50 系列HRB400 鋼筋焊接： E55 系列墻體材料地下室內(nèi)墻體擬采用燒結(jié)頁(yè)巖多孔磚。用戶自由分隔墻采用輕質(zhì)墻體（重量不大于 KN/m2） 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。(2)用水量 根據(jù)計(jì)算工程最高日生活用水量約為 277m3/d，最大小時(shí)用水量為。室外綠化澆灑用水、地下室和地上 1 層生活給水由市政給水管網(wǎng)壓力直供；地上 2～8 層為給水加壓低區(qū)、由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組經(jīng)減壓后供水；地上 9～15 層為給水加壓高區(qū)由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組加壓直接供水。三、 生活排水(1)排水體制：采用雨、污水完全分流制。地下室排水經(jīng)集水井收集后用潛。 （詳水量計(jì)算表）室內(nèi)采用雨、污、廢分流。 (4)飲用水系統(tǒng)飲用水定額為 2L/人其中室外消防水量 30L/s，室內(nèi)消火栓用水量 40L/s，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 30L/s。從北面和南面規(guī)劃道路各引 DN200給水總管 1 根，并在本地塊與西側(cè)預(yù)留發(fā)展地塊內(nèi)連成供水環(huán)網(wǎng)。 以上外墻、機(jī)房及公共衛(wèi)生間等隔墻采用燒結(jié)頁(yè)巖多孔磚。而對(duì)框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計(jì)算配筋。四、 靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。五、 精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊(cè)）隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開關(guān)（品牌） ；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級(jí)瓷磚、高級(jí)衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級(jí)照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級(jí)炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。二、 電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫(kù)的出入口。四、 景觀與視覺設(shè)計(jì)園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對(duì)話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。三棟建筑南北布局，南北間距 米,其中 1樓與 23樓東西方向錯(cuò)開 30 米，避開景觀遮擋，利于自然采光通風(fēng)。地下一層層高~ 米，底層層高 米；高 2~15 層層高 米；頂層設(shè)備間層高 米，總高度 00 米（局部最高點(diǎn) 米） 。 把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá) 10天的假期，爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至 6800 元/ 平方米左右。 價(jià)格定位通過區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場(chǎng)定位價(jià)格：1） 寫字間全程均價(jià) 6150 元/平方米；2） “XX 新區(qū)興國(guó)商務(wù)樓工程”屬高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價(jià)不宜過大，樓層差相對(duì)減小（建議位置差、樓層差 5080 元/ 平方米） 。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。一、 整體樓宇的營(yíng)銷推廣面對(duì)“XX 新區(qū)興國(guó)商務(wù)樓工程”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強(qiáng)，整體物業(yè)管理把營(yíng)銷推廣作為一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。 商住功能配套設(shè)立 24 小時(shí)行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。四、 跨國(guó)公司或大型公司代表處實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。二、 一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。新經(jīng)營(yíng)思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外形象提升的要求。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。二、 商住樓有集中趨勢(shì)全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。 “XX 新區(qū)興國(guó)商務(wù)樓工程”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。 劣勢(shì)目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。二、 綠化與景觀“XX 新區(qū)興國(guó)商務(wù)樓工程”地處新山新區(qū)，在景觀方面正處于市民廣場(chǎng)西面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。目前，X 附近的星級(jí)賓館有國(guó)際大酒店、維多利亞大酒店，隨道沿明珠路、X 大道的總部經(jīng)濟(jì)園的建設(shè)，未來的商流、客流量將十分巨大。SWOT 分析的步驟：羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。 STWO 分析 STWO 分析簡(jiǎn)介SWOT 是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength） ，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness） ，機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。影響寫字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。國(guó)際政治環(huán)境、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀況等，都將明顯影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。五、 心理因素房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國(guó)際因素等次一級(jí)因素。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。3 市場(chǎng)分析 X 縣中心城市寫字樓市場(chǎng)分類研究 酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店國(guó)際大酒店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級(jí)酒店的寫字樓項(xiàng)目。周邊交通狀況良好。層頂埋深： 層厚：（5）中風(fēng)化灰?guī)r：灰色，巖心呈柱狀，風(fēng)化裂隙發(fā)育，厚層狀構(gòu)造。（3）粉質(zhì)粘土：上部灰色，下部褐黃色，硬可塑，含鐵錳質(zhì)結(jié)核，刀切面較光滑，任性中等。下部素填土主要由軟可塑狀粉質(zhì)粘土組成，該層全場(chǎng)分布，層厚為 。06′之間（3）多年平均風(fēng)速：（4）30 年一遇最大風(fēng)速：（5）最熱月月平均相對(duì)濕度：68%（6）全年雷暴日數(shù)：50d/a（7）全年主導(dǎo)風(fēng)向：北偏東 20176。（2）場(chǎng)地位置：北緯 30176。 年均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，歷年平均日照百分率為 41%，光照分配較均勻。降水季節(jié)分布特點(diǎn)：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。 ~℃ 之間，年際氣溫極差為℃。地貌類型屬于沖（湖）積平原，周圍環(huán)境良好。污水收集干管與周邊道路污水干管連接，可進(jìn)入城市污水處理廠集中處理。 建設(shè)場(chǎng)地范圍及環(huán)境項(xiàng)目選址四周城市道路（或規(guī)劃道路） 、管網(wǎng)、地形等標(biāo)高，排水方式等：該地塊位于 X 縣興國(guó)路以東，周邊有城市規(guī)劃道路。三、 人才資源X 縣 X 新區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，勞動(dòng)人口近 20 萬，多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 5000 多名。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。同時(shí) X 縣以創(chuàng)建“四張名片”為載體，大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進(jìn)一步美化、潔化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺(tái)基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地達(dá)到 924 公頃，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標(biāo)分別提高到 %、%和 平方米。 X 縣經(jīng)濟(jì)及財(cái)政的快速增長(zhǎng)，加快了城市化建設(shè)進(jìn)程。 改革開放以來，特別是近年來，X 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。因此，未來大約十年的時(shí)間，必須積極拓展城市空間，集聚城市人口，加強(qiáng)城市建設(shè)，以實(shí)現(xiàn) X 城市的高度城市化和現(xiàn)代化。以上數(shù)據(jù)客觀顯示 X 城市的建設(shè)速度是相當(dāng)快速的，城市化水平不斷提高。老城區(qū)的 X 中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、與 X．中遷建項(xiàng)目在 2022 上半年相繼完工。 建設(shè)單位情況建設(shè)單位：X 縣 X 建設(shè)開發(fā)有限公司法人代表：X地