【正文】 NPV＝￥829 萬元內(nèi)部收益率 IRR＝%結(jié)論:此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，但存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)商務(wù)部對(duì)北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到 2022 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米。 北京市商業(yè)體量分布情況分析 商業(yè)分布情況 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期。 朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復(fù)興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。現(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，12 / 34發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和 CBD 的次商業(yè)圈一帶。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。13 / 34 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合14 / 34服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從 1993 年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 15 / 34通過上面兩張圖的對(duì)比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部?jī)A斜的態(tài)勢(shì)，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。本項(xiàng)目所在區(qū)域是北中軸線亞奧組團(tuán)的重要節(jié)點(diǎn)。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 80016 / 34萬平米，還有 400 多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷淼男б嬉?10 倍于產(chǎn)出。交通干線示意圖 未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)挘娣e也不夠。 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到 2022 年，北京市分布在原18 / 34有交通干線的商業(yè)項(xiàng)目共有 289 個(gè)，面積總計(jì) 405 萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有 85 個(gè)，面積總計(jì) 231 萬平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2022 年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到 200—300 萬平米，因此預(yù)計(jì)到 2022 年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以20 / 34上。在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源 Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。（1） 、百貨業(yè)百貨業(yè)是亞運(yùn)村地區(qū)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，盡管本區(qū)域內(nèi)百貨檔次偏低、數(shù)量較少，但是，由于本區(qū)域住宅建設(shè)速度較快，目前已經(jīng)成為北京市重要的交通主干道。（2） 、大型超市該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購(gòu)等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營(yíng)的品牌超市。而目前隨著青鳥、錢柜這些品牌商戶的陸續(xù)進(jìn)駐，解決了區(qū)域內(nèi)相當(dāng)一部分娛樂消費(fèi)者的消費(fèi)需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內(nèi)娛樂休閑業(yè)的整體發(fā)展水平直線上升，經(jīng)營(yíng)前景十分樂觀。會(huì)議、酒店等配套也比較缺乏。正是這種客戶忠誠(chéng)度及其良好的商住氛圍保證了亞運(yùn)村商務(wù)資源24 / 34的內(nèi)斂性。（2）項(xiàng)目層高較底，對(duì)商業(yè)部分招商影響較大?！?周邊大型餐飲聚集，經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)?！趼糜稳巳骸跎虅?wù)人群。 投資估算 投資開發(fā)有限公司總投資約 300 萬元。該項(xiàng)目第 1 年對(duì)外經(jīng)營(yíng)，從謹(jǐn)慎的原則出發(fā)出租率年平均按 60%，從第 2 年開始達(dá)到正常水平 85%，并一直維持在此水平 。根據(jù)模型可得各項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：□ 稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥829＞0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。租金水平盈虧平衡分析當(dāng)租金水平低于 元/平方米/日時(shí)，稅前利潤(rùn)為零，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。敏感性分析　 2% 1%基礎(chǔ)方案1% 2%出租率 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 零售租金 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 經(jīng)營(yíng)收入 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 運(yùn)營(yíng)成本 ￥1,434 ￥1,131 ￥829 ￥526 ￥223 業(yè)主租金 ￥373 ￥601 ￥829 ￥1,056 ￥1,284 從以上敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目對(duì)運(yùn)營(yíng)成本變動(dòng)相當(dāng)敏感，相比之下，業(yè)主租金因素更為敏感。從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來看，貼現(xiàn)率為 8％時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 829萬元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于貼現(xiàn)率，說明項(xiàng)目