【正文】 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，一旦產(chǎn)品陷入同質(zhì)化的境地，則會(huì)加大樓盤(pán)的銷(xiāo)售阻力，競(jìng)爭(zhēng)的壓力迫使開(kāi)發(fā)商們不斷開(kāi)辟新的細(xì)分市場(chǎng)，并努力開(kāi)發(fā)出具有差異性特色的產(chǎn)品，創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)進(jìn)一步激發(fā)了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，促進(jìn)了市場(chǎng)需求的持續(xù)釋放。面對(duì)眾多房產(chǎn)產(chǎn)品，購(gòu)房者所選擇的是在科技、設(shè)計(jì)、服務(wù)理念等細(xì)節(jié)上更富有創(chuàng)新意識(shí)的樓盤(pán)。呈現(xiàn)出百花齊放的景象。商業(yè)管理和商業(yè)規(guī)劃正逐步成為其策劃的核心。 供求分析 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)商品房近年來(lái)開(kāi)發(fā)情況統(tǒng)計(jì)表33 02至07年商品房開(kāi)發(fā)狀況數(shù)據(jù)表 年份項(xiàng)目02年03年04年05年06年07年預(yù)測(cè)新開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)㎡）500510480500480500銷(xiāo)售均價(jià)26713225售價(jià)增長(zhǎng)率%%%2%%% 由表中可知，近年來(lái)長(zhǎng)春市商品房開(kāi)發(fā)量總體基本保持穩(wěn)定，02年至04年商品房售價(jià)略有下降， 05年開(kāi)始有上揚(yáng)趨勢(shì)，06與07年快速增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)和外來(lái)投資是“寫(xiě)字樓”客戶(hù)的主要來(lái)源，長(zhǎng)春市從2000年起，第三產(chǎn)業(yè)增加值逐年以遞增，截止2004年末，長(zhǎng)春市有中小型20000余家，外資企業(yè)2300余家，世界500強(qiáng)企業(yè)40余家，且其仍然在以年10%的速度增長(zhǎng)，另?yè)?jù)調(diào)研得知長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓與私企的比例約為34平方米：1家，面臨長(zhǎng)春已逐漸成為東北亞貿(mào)易圈的核心城市，企業(yè)形象提上日程，辦公地點(diǎn)開(kāi)始從住宅小區(qū)到現(xiàn)代化寫(xiě)字樓，這一轉(zhuǎn)變拉動(dòng)了寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)；同時(shí)急劇增長(zhǎng)的商業(yè)需求著實(shí)把長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)燒得火旺，促進(jìn)了商鋪的增加，另外商鋪投資的收益率為10%至20%，有的甚至達(dá)到30%以上，這一利潤(rùn)的誘惑更讓各大小企業(yè)紛紛在城市中心或新興商業(yè)區(qū)大興土木。目前出現(xiàn)的空置主要是由于供求錯(cuò)位導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性空置。長(zhǎng)春市政府南遷，將帶動(dòng)南部房地產(chǎn)的發(fā)展，政府也會(huì)逐步規(guī)劃此區(qū)域城市建設(shè)，土地供給面積理應(yīng)大大增加。可以預(yù)見(jiàn)，2007年的長(zhǎng)春樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將發(fā)生大幅度調(diào)整，呈現(xiàn)中低檔樓盤(pán)比重大幅度提高，寫(xiě)字樓和商鋪等高檔樓盤(pán)顯著增加的特點(diǎn)。這在一定程度上顯示出長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)育完善，在不斷走向成熟。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)將被進(jìn)一步細(xì)分，有效需求將逐步得到釋放。棚戶(hù)區(qū)改造工程的啟動(dòng)，在很大程度上刺激了二手房市場(chǎng)的發(fā)展，激活了原本冷清的二手房，進(jìn)而帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。住宅建設(shè)已開(kāi)始呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)。這意味著長(zhǎng)春未來(lái)新的經(jīng)濟(jì)政治中心也將由中部轉(zhuǎn)向南部，更大力度地向城鄉(xiāng)結(jié)合處的邊緣區(qū)域傾斜。目前，凈月生態(tài)城建設(shè)、長(zhǎng)春市南部新城建設(shè)及市政府南遷給凈月開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。在眾多的市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品中，綜合 類(lèi)產(chǎn)品尤其是目前在長(zhǎng)春尚屬空白的“CBD項(xiàng)目”將成為市場(chǎng)中備受青睞的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。上班一族。由于臨近長(zhǎng)春市最大的商業(yè)區(qū)，周邊從商人員的密度很大，尤其是在各百貨商場(chǎng)的從商人員，數(shù)量居長(zhǎng)春首位?！伴L(zhǎng)春市CBD”主要銷(xiāo)售方向有三方面：（1）商鋪部分：可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格存在著彈性極強(qiáng)的空間，關(guān)鍵在于賣(mài)場(chǎng)的定位是否符合市場(chǎng)需求，未來(lái)的商業(yè)氛圍能否吸引廣大的經(jīng)營(yíng)者及投資商。此外，不排除有客戶(hù)將商住樓轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公、居住一體的辦事處功能。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析長(zhǎng)春市商品房特別是寫(xiě)字樓正處于“成長(zhǎng)期”，其發(fā)展呈現(xiàn)盎然生機(jī)的景象，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要從以下兩方面考慮：有開(kāi)發(fā)商鋪、寫(xiě)字樓與商住樓實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)地產(chǎn)公司自2004年以來(lái)長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片興旺，商業(yè)與辦公一體寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量劇增。近年來(lái)亞泰開(kāi)始涉足于“商住一體樓”、“寫(xiě)字樓”和“商鋪”，取得了一定的成績(jī)，相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了亞泰鼎盛國(guó)際、亞泰豪苑、亞泰國(guó)際商務(wù)公寓等寫(xiě)字樓項(xiàng)目，成功運(yùn)營(yíng)了杏花苑和桃花苑周邊的商鋪，其發(fā)展前景一片光明。 在2006年6月，萬(wàn)達(dá)如果萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)商鋪與寫(xiě)字樓，將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊，使得商住樓與寫(xiě)字樓的價(jià)格下降。與此CBD項(xiàng)目臨近樓體層數(shù)7層26層總套數(shù)㎡；㎡400套銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）均價(jià)初步定6000起價(jià)4800，朝向好的地方高達(dá)7000車(chē)位情況地上有臨時(shí)車(chē)位20個(gè)，地下A區(qū)2層，B區(qū)3層有車(chē)位495個(gè)地下車(chē)位300個(gè)，部分出售，部分出租交房情況現(xiàn)房，今年8月一期交工現(xiàn)房，08年5月入住交房標(biāo)準(zhǔn)裝修房公共部分精裝，辦公部分為毛坯房出售比率未預(yù)售登記中上表中可以看出，“亞泰鼎盛國(guó)際、世紀(jì)鴻源”銷(xiāo)售形勢(shì)一片大好，因其地理位置為長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展的黃金地段，現(xiàn)已經(jīng)分別銷(xiāo)售了60%、70%左右，地段周?chē)鷿撛诘目蛻?hù)已得到了滿(mǎn)足。而“長(zhǎng)春盛世城”地理位置優(yōu)越，開(kāi)發(fā)的一期項(xiàng)目為商鋪和寫(xiě)字辦公的具有商業(yè)風(fēng)格的標(biāo)志性現(xiàn)代建筑，㎡，是一集休閑購(gòu)物、文化娛樂(lè)、特色餐廳、辦公等多功能于一體的綜合性項(xiàng)目，最大的優(yōu)勢(shì)是“靠近南湖與歐亞，建筑的層數(shù)不高，且引進(jìn)了沃爾瑪這一大型商團(tuán)”，二期開(kāi)發(fā)的是高層商住樓，剛好其樓盤(pán)構(gòu)想與本CBD項(xiàng)目相近。不難發(fā)現(xiàn)城市中心區(qū)域由于在地位上有優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是商務(wù)圈地帶還是發(fā)展中的商務(wù)地帶，其市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景都非常廣闊。且此地與長(zhǎng)春三大商業(yè)圈形成輻射狀，成為輻射中心。 項(xiàng)目的建設(shè)條件氣候條件南關(guān)區(qū)區(qū)屬大陸性氣候，年平均氣溫4．8度，平均降雨量為619．4毫米，平均日照2532．6小時(shí)，無(wú)霜期為136天，盛行西南風(fēng)，春風(fēng)較大。供、排水條件供水：生活及消防用水,均由原稅務(wù)學(xué)院供水系統(tǒng)提供。交通條件此地交通四通八達(dá)，有眾多公交車(chē)經(jīng)過(guò)，如：6路、9路、17路、104路、111路、258路、306路等。 優(yōu)勢(shì)（Strength）誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、打造精品的理念可樹(shù)立別具一格的項(xiàng)目形象目前房地產(chǎn)市場(chǎng)豪強(qiáng)林立，有些開(kāi)發(fā)商以很快的速度實(shí)施擴(kuò)張，但往往容易使消費(fèi)者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商與之恰成鮮明對(duì)比。如此規(guī)模目前整個(gè)長(zhǎng)春的商業(yè)界比肩者寥寥（萬(wàn)達(dá)沃爾瑪、長(zhǎng)百影城購(gòu)物中心、卓展、亞泰富苑、歐亞商都和時(shí)代百貨有可比性），規(guī)模上的超大型使商品和服務(wù)功能有更大的組合空間，可贏(yíng)得國(guó)內(nèi)外商家看好，能滿(mǎn)足市場(chǎng)更廣泛的服務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)在客觀(guān)硬件上具備了一個(gè)最重要的先決條件。 劣勢(shì)（Weakness）長(zhǎng)春市在至2020年的城市規(guī)劃中，南關(guān)區(qū)政府沒(méi)有指出加強(qiáng)“商業(yè)圈”的建設(shè)，本項(xiàng)目計(jì)劃未來(lái)成為“商業(yè)圈”將面臨很大外在競(jìng)爭(zhēng)壓力。本項(xiàng)目規(guī)模之大，本地塊兒位于市中心，升值潛力非常大。 37 第5章 項(xiàng)目建設(shè)方案第5章 項(xiàng)目建設(shè)方案 項(xiàng)目組成本項(xiàng)目由2座寫(xiě)字樓（各21層）、2座商住樓（各24層）及商業(yè)裙房（地下地上1至4層）和地下車(chē)庫(kù)（地下3至2層）組成綜合樓一座，總建筑面積27萬(wàn)m2。 總平面布置方案 總圖方案建設(shè)地塊為原長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院舊址，總規(guī)劃用地面積為35000 m2，其中，建設(shè)用地面積為28704m2。平面布置方案整體平面布局成“四合院”形式，為爭(zhēng)取最大的商業(yè)空間和延展面，擬平行于地塊寬度方向——人民大街布置寫(xiě)字樓，南北角各一棟；商住樓布置在岳陽(yáng)路一側(cè)，南北各一棟；商場(chǎng)裙房布置在寫(xiě)字樓與商住樓兩兩之間，地上4層。硬化路面采用石材及步道磚結(jié)構(gòu)。 總平面指標(biāo)詳見(jiàn)表5－2表52 總平面指標(biāo)表序號(hào)名 稱(chēng)單 位指標(biāo)備 注1總占地面積㎡35000　2建筑面積萬(wàn)㎡27地下3層，地上229層地上建筑物面積萬(wàn)㎡　地下建筑物面積萬(wàn)㎡　3建筑物占地面積㎡24752中央花園占地㎡10400寫(xiě)字、商住樓占地㎡143524道路及停車(chē)場(chǎng)面積㎡3809水泥砼、石材及人行步道磚結(jié)構(gòu)5綠化面積㎡14352　周邊綠化㎡3952含草坪、樹(shù)木等中央花園㎡10400花草、綠化、水體景觀(guān)6綠地率％41　7建筑容積率％600　8建筑系數(shù)％　9停車(chē)場(chǎng)輛934按35㎡一個(gè)停車(chē)位計(jì)算地上臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)輛78　地下車(chē)庫(kù)停車(chē)場(chǎng)輛856　 建筑造型建筑造型為“四合院”形狀，且四角高層，人民大街一側(cè)南北各一棟25層寫(xiě)字樓，岳陽(yáng)路一側(cè)南北各一棟29層商住樓，中間由4層商業(yè)裙房聯(lián)接。各功能區(qū)面積、層高等情況詳見(jiàn)表4－3。墻體采用節(jié)能墻體，并達(dá)到建筑節(jié)能50％要求。裙房商場(chǎng)設(shè)中央空調(diào)，并采用全空氣低速送風(fēng)系統(tǒng)。二是裙房（1～4層），按商場(chǎng)功能設(shè)計(jì)。四是高層寫(xiě)字樓（5～25層），按產(chǎn)權(quán)式高檔辦公樓功能設(shè)計(jì)。因此，本項(xiàng)目在方案研究過(guò)程中擬采取有效措施，以降低能耗，節(jié)水節(jié)能，提高其利用率。商住樓中，淋浴系統(tǒng)采用一臺(tái)“恒溫混水閥”帶動(dòng)多套淋浴噴頭同時(shí)工作，使冷熱水自動(dòng)混合為恒溫用水，并可單路供水，從而節(jié)水節(jié)能。有利于保溫層的通風(fēng)散濕。 電氣采用計(jì)量表出室，控制箱入戶(hù)形式，控制箱內(nèi)設(shè)一個(gè)照明回路四個(gè)帶漏電保護(hù)的插坐回路，分別為空調(diào)、衛(wèi)生間、寫(xiě)字樓（或商住樓）和裙樓商鋪專(zhuān)用。項(xiàng)目建成后的主要污染物有以下幾種：污水：主要是生活污水；垃圾: 主要是生活垃圾；噪聲：主要是由車(chē)輛與人群產(chǎn)生；灰塵：主要是由車(chē)輛與人群產(chǎn)生。噪音主要來(lái)自項(xiàng)目周?chē)慕煌ㄔ胍艉晚?xiàng)目施工中的噪聲。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，委托伊物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)管理，全面負(fù)責(zé)小區(qū)綠化，回收可再利用的垃圾，保持小區(qū)清潔衛(wèi)生，營(yíng)造一個(gè)良好生態(tài)環(huán)境。 滅火器設(shè)置依據(jù)《建筑滅火器設(shè)置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ40—90）要求，本項(xiàng)目建筑滅火器配置場(chǎng)所的危險(xiǎn)等級(jí)為中危險(xiǎn)級(jí)，滅火器配置將依據(jù)場(chǎng)所危險(xiǎn)等級(jí)、火災(zāi)種類(lèi)、保護(hù)面積、滅火級(jí)別等確定滅火器和消火栓的種類(lèi)、數(shù)量、放置距離和形式，滅火器要設(shè)置在明顯和便于取用且不影響安全疏散送往地點(diǎn)、以有效撲火初期火災(zāi)，減少危害。室內(nèi)消防給水環(huán)狀管網(wǎng)的進(jìn)水管和區(qū)域高壓或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)的引入管不應(yīng)少于2根。商場(chǎng)樓梯間設(shè)置水帶，每根水帶的長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò)25m。室外消火栓數(shù)量設(shè)置按40M的范圍考慮，南北各設(shè)計(jì)4個(gè)消火栓、東西各設(shè)計(jì)兩個(gè)，據(jù)每個(gè)消火栓用水量10 L＼s—15 L＼s等要求，初步計(jì)算需設(shè)置室外消火栓12個(gè)，擬采用地下式，、。 室外消防給水利用商住樓與寫(xiě)字樓的給水系統(tǒng)，室內(nèi)消防用水量不應(yīng)小于10L/s，需設(shè)置消火栓和水槍。且應(yīng)保證相鄰兩個(gè)消火栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。其消火栓和水泵接合器具體方案的確定在初步設(shè)計(jì)時(shí)考慮。進(jìn)風(fēng)井道為平時(shí)結(jié)合，戰(zhàn)時(shí)排風(fēng)利用樓梯作為排風(fēng)口。建筑的層頂均設(shè)置避雷帶或避雷針。 51 第9章 項(xiàng)目運(yùn)作第9章 項(xiàng)目運(yùn)作本房地產(chǎn)項(xiàng)目公司由 “吉林宏基置業(yè)有限公司”組織機(jī)構(gòu)中選拔人員組成，董事會(huì)仍為公司董事會(huì)，董事會(huì)下設(shè)立各部門(mén)，共同參與管理，使本項(xiàng)目健康穩(wěn)定發(fā)展。工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)批、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等建設(shè)的全過(guò)程，保證項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量。新聘員工要達(dá)到考試合格后方可上崗。項(xiàng)目公司職能組織機(jī)構(gòu)圖項(xiàng)目公司董事會(huì)董事長(zhǎng)（1人）策劃部工程部銷(xiāo)售部財(cái)務(wù)部物業(yè)管理部總經(jīng)理（1人）財(cái)務(wù)總監(jiān)（1人） 53 第10章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃第10章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)總體規(guī)劃的安排，確定本建設(shè)項(xiàng)目周期為四年，即2007年1月至2010年年末，獲得銀行貸款后合作各方簽訂開(kāi)發(fā)合同，并用一個(gè)季度完成開(kāi)工準(zhǔn)備，兩年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)，根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)分析預(yù)售開(kāi)盤(pán)后兩年內(nèi)可以售完，但為了確保資金流動(dòng)，擬定銷(xiāo)售期為三年?！伴L(zhǎng)春市CBD項(xiàng)目”建設(shè)寫(xiě)字樓2棟、商住樓2棟，總建筑面積為27萬(wàn)㎡，其中地下車(chē)庫(kù)3萬(wàn)平方米、（，）、。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金忽略。前期工程費(fèi)主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察、籌建開(kāi)辦與可研編制等費(fèi)用，其中，按照取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)取建筑安裝工程費(fèi)的3%，%，%～1%。其它費(fèi)用，詳見(jiàn)下表 表11—1 其它費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1臨時(shí)用地2臨建費(fèi)3工程保險(xiǎn)費(fèi)%的建安工程費(fèi)4施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制 %的建安工程費(fèi)5合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6招標(biāo)代理費(fèi)%的建安工程費(fèi)7總承包管理費(fèi)8合同公證費(fèi)9施工執(zhí)照費(fèi)10工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)118%的建安工程費(fèi)11工程監(jiān)理費(fèi)405按建筑面積15元/按建筑面積15元/㎡計(jì)算12竣工圖編制費(fèi)%的建安工程費(fèi)合計(jì)管理費(fèi)管理費(fèi)按工程開(kāi)發(fā)成本（即前六項(xiàng)和公共配套設(shè)施費(fèi)）的3%計(jì)取。本項(xiàng)目遵循下述原則：土地費(fèi)用在項(xiàng)目第1計(jì)算期期初支付完畢。銷(xiāo)售費(fèi)用，項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的第一年按50%支出，第二、三年分別按25%支出（即以后的銷(xiāo)售期平均投入）。(詳見(jiàn)附錄2 “投資計(jì)劃與資金籌措表”) 61 第12章 工程招標(biāo)根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)定》及《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的規(guī)定，對(duì)本項(xiàng)目所涉及的地質(zhì)勘察、工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程施工以及設(shè)備采購(gòu)等相關(guān)工作均采取招投標(biāo)制，在招標(biāo)過(guò)程中嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》。如建設(shè)單位在招標(biāo)過(guò)程中弄虛作假或在招標(biāo)活動(dòng)中違反項(xiàng)目審批部門(mén)的核準(zhǔn)事項(xiàng)，由項(xiàng)目審批部門(mén)和有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)按照國(guó)辦發(fā)[2000]34號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位依法進(jìn)