【正文】 跑步道，中間以1米寬的綠化帶隔離。 認真規(guī)劃陳涌河邊花道，利用原有地形建設一些高低起伏的小山坡，修建一個小型的迷你高爾夫球場，它的核心賣點是“社區(qū)河濱高爾夫樂園，河水潺潺，兩側碧草如茵，高爾夫樂園內設計非常小型的推桿練習場，把沿河涌的綠化和人性的需求，兩者合二為一。由于金業(yè)奧運庭與金業(yè)別墅花園前幾期的發(fā)展思路和意念不同，為此，應單獨設計一款金業(yè)奧運豪庭的標志，并加以細化，以供執(zhí)行參考。金業(yè)奧運豪庭開發(fā)計劃日程12月8日－12月25日：制定150畝銷售、策劃方針。 完成系列廣告、促銷計劃的制定； 加強廣告推廣力度； 售房部重新包裝； 售房員服裝形象設計； 確定銷售價格；42 / 42近期深圳熱賣樓盤情況名稱地點售樓部設計類型示范單位園林設計外立面物業(yè)管理配合售樓情況備注皇苑福田南路皇城廣場3374113374555較為一般，除大堂入口處的水幕墻設計之外，沒有什么過人之處大峽谷制作戶型模型設計較為新穎（弧形設計）較為變通的豪華設計石安公司設計　　　　　　　　　　　　　　　澳大利亞柏濤建筑設計有限公司PEDDLE THORPARCHIIECTS以白色為主調則以黃色為色線相配一般保安制服樓盤包裝較為成功中海華庭深圳中心區(qū)光線處理較暗，把會所的配套設施和售樓部有機地聯(lián)系起來思博一般豪華設計Belt Collins高層與多層設計有異以米黃色為主色，玻璃選 用綠玻沒有保安人員先建園林再賣樓陽光四季福田區(qū)新洲路與溪河路交匯之東南售樓部設計較為簡陋思博沒有開放美國TEAM7INTERMATIONAL彩色多變色彩較為鮮艷沒有特別橫幅的色彩搭較為搶眼金海灣花園福田區(qū)沙嘴路6400888售樓部分三個區(qū)域A、模型示區(qū)B、洽談區(qū)C、影視區(qū)其天花處理較好，與主題緊密呼應賽野 尼克示范單位較為有特色，有以海為主題；有以白色為主調的，在豪華之余，更體現(xiàn)了主人的品味美國泛亞易公司以海文化為主題以白色為主調采用玻璃陽臺有女性保安，服務員質素較高把物業(yè)管理提前進入蔚藍海岸南山后海大道3303333售樓部以白荷花為造型，配一條藍、 黃色的長廊。２、奧林匹克花園可利用的廣告資源時 間活 動5月25日澳大利亞商力部長來訪5月28日6月3日中癥狀拳擊擂臺賽(廣州中體獨家場地經(jīng)營權)6月3日7月20日6月18日廣州奧園18層物業(yè)正式推出8月1日廣州番禺奧園首期正式推出9月15日10月1日奧運會在澳大利亞悉尼舉行 以上是番禺奧園和廣州奧園已確定的共享廣告資源,實際上在具體實施中還需細化,并配合項目的銷售節(jié)奏和宣傳側重點。二、2000年番禺奧園銷售及廣告部署計劃第一階段：形象鋪墊期2000年5月8日－6月29日１．5月8日奧林匹克花園杯征文拉開整個形象宣傳的序幕，開始介紹（澳洲風情＋奧林匹克）運動休閑生活方式和澳式高尚社區(qū)的特色；２．澳大利亞商務部長來訪－－全面打出番禺奧園品牌；３．中美拳擊賽－－以社會公益角度炒作發(fā)展商，提出主品牌下兩個奧園連鎖子品牌的關系。３．7月22日以奧林匹克花園杯征文頒獎儀式引爆，開始物業(yè)的內部認購。４．宣傳重點：今年夏季來自澳洲無法抵擋的奧運魅力，戶型創(chuàng)新，一梯二戶，獨特的躍層設計，市場上最受歡迎的幾種戶型平面；奧林匹克生活方式的一系列硬件支持點，超值的價格。 （２）方式： 軟性炒作系列文章，特約供稿，并于5月8日開始登載奧林匹克花園征文比賽消息。 （３）宣傳重點 ①澳大利亞商務部長訪華的目的、行程、意義（突出番禺奧林匹克花園有關內容）； ②澳大利亞商務部長參觀番禺奧林匹克花園，盛贊奧林匹克與澳洲風情相結合的開發(fā)概念“在澳洲都沒有”（待確定），介紹澳洲的房地產(chǎn)開發(fā)和居住文化。 （２）方式； 有關比賽比賽報道都要出現(xiàn)贊助單位或主力單位－－廣州中體、金業(yè)集團的字樣或說明文字。 （３）宣傳重點： ①番禺奧林匹克花園和廣州奧林匹克花園的發(fā)展商是金業(yè)房地產(chǎn)。（2）方式和宣傳重點： 要軟性炒作文章中，內容包括含，奧林匹克品牌宣傳重點。（二）方式： 軟性文章、新聞炒作、形象廣告及促銷廣告配合，全方位媒體選擇。6工程進度及現(xiàn)場配合： 售樓部與示范單位已完成，首期推出的洋房已全部封頂，別墅示范單位及各幢抬高的地基部分做好，入番禺奧園小區(qū)的主要道路已作好，現(xiàn)場包裝已按要求完成。②方式： 系列形象廣告，并在廣州奧園的促銷廣告版面中以三分版面的比重將兩個子品牌置于奧林匹克品牌___“科學運動，健康管理”之下，分開訴求子項目，從不用方向深化詮釋主品牌。③宣傳重點： A、澳洲風情，科學運動，健康管理，盡在番禺奧林匹克花園 B、“星級享受”的心理附加值 C、小區(qū)完美的規(guī)劃設計 D、優(yōu)秀的戶型平面 E、意想不到的價格（3）引爆期：7月22（星期六）－7月27日（星期四）①目的： 強化公眾對項目的關注，綜合推介項目。（二）方式： 全方位高密度促銷廣告加軟性文章、新聞炒作，促銷活動（三）媒體： （1）廣州日報、羊城晚報、番禺日報； （2）有線電視臺（廣州、番禺）； （3）廣州電臺、交通電臺； （4）DM。 （2）可以濤派籌方式吸納炒家入市，按籌揀樓即收取定金，并贈送樓書，以相對較差的首推市場，低價入市，造成質優(yōu)價廉的良好市場形象，為第二期推出較好單元打下良好基礎。時間： （星期五）－13日（星期日）地點： 現(xiàn)場售樓部、天河及市場橋展銷點推出物業(yè)： 保留精選的100套洋房，10套別墅及前期剩余單位。見證工程質量及工程進度。 （3）籌備成立準業(yè)主委員會，建立發(fā)展商與業(yè)主的定期溝通機制，置業(yè)?？?，使之成為業(yè)主與發(fā)展商溝通的橋梁。 上述的三個階段，由于要和廣州奧園相配合及充分利用相關資源（如澳洲商務部長來訪、中美拳擊擂臺賽等）造成鋪墊期預熱時間跨度較長，增加了宣傳節(jié)奏把握的難度和廣告投入。（2）軟性文章的側重 軟性文章內容的側重在具體部署里已有詳細說明 這里要說明的是從5月份起，兩個奧園相關的廣告宣傳已經(jīng)啟動，到12月底都處于銷售期，因此軟性文章是除了活動和銷售主線外另一條營造品牌的主線。當銷售進度與物業(yè)比例不均衡時，由發(fā)展商進行協(xié)調。（3）宣傳重點緊扣 “今年夏季來自澳洲無法抵擋的奧運魅力社區(qū)”。敬請貴司不吝指正！ 中地行???項目部 000 年三月二十四日 番禺奧林匹克花園補充策劃建議廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二000年三月十六日目 錄 一、項目的取勝市場之道 １ 二、項目的概念組合 ５ （一）主體概念設想 ５ （二）具體建議 ７ 三、開盤時間的選擇 ８ 四、整合廣州奧林匹克資源 １０ （一）操作難點及解決辦法 １０ （二）實施整合的層面 １０ （三）原則 １０ （四）具體做法建議 １１ （五）敞司在整合資源中所起的作用 １１ 二０００年三月四日，敞司提交了《番禺奧林匹克花園全案策劃書》，并在與貴司的探討過程中，進一步地了解了項目目前的情況，因此在前面那份相對較全面的報告基礎上，根據(jù)項目現(xiàn)狀，對貴司目前最關心的幾個關于項目規(guī)劃、開發(fā)概念的深化、市場時機的把握及整合現(xiàn)有資源作出具體的建議和說明。東面及南面為農田，無工業(yè)污染源，空氣較清新，具田園風光。行列式排布，可用于較集中綠化的空間較少物業(yè)管理水平高，管理完善，保安措施，管理全面化、智能化是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司，在支持和增加項目的賣點上不如著名公司有力，且必須在原有基礎上增加更多的附加值（如智能化等）配套較齊全且有特色，會所規(guī)模，有學校、配交通車、醫(yī)療中心、幼兒園等周邊無完善市政配套可供利用，全靠小區(qū)自身配套。有利于項目脫離與其它較小區(qū)域性市場的直接比較，而站在更高的市場高度（可以是廣州市甚至是整個華南地區(qū)）向市場傳達“我們的地位是無可比擬的”項目信息。超額利潤的只能來源于控制成本、縮短開發(fā)周期以及增加樓盤的附加值。(4)引領別墅類社區(qū)生活方式的更新。 綜上所述，“澳洲風情園”揉合了規(guī)劃建筑特色、奧林匹克生活方式、體育與澳洲文化相融合的文化品味及最適宜居住的環(huán)境特色，達到了形式與內涵的統(tǒng)一。 ３、澳洲的城市規(guī)劃及適宜居住程度名列世界前列。 ７、項目會所體育休閑配套應有盡有，處處體現(xiàn)運動休閑的生活享受。健康一靠邊營養(yǎng)，二靠運動，三靠良好的心理狀態(tài)；而環(huán)保一靠環(huán)境本身的質量，二靠新技術，新材料減輕對環(huán)境的污染。３、物業(yè)管理：為住戶提供星期的物業(yè)管理與服務，增加了品牌含金量和心理附加值。 (2)會所前綠化布置，從側面體現(xiàn)本項目的形象及檔次； (3)工地圍墻：體現(xiàn)本項目的規(guī)模及渡假山莊的形象； (4)現(xiàn)場售樓部：側面體現(xiàn)項目的形象及風格； (5)現(xiàn)樓售樓部：給客戶較直觀的感覺，豪華的裝修標準體現(xiàn)本項目的檔次及渡假山莊的形象。（敝司正循多種途徑查閱相關資料）奧運村多數(shù)住房為34層花園別墅，樓房之間小溪穿、樹木繁茂、鳥語花香、空氣清新。貫穿小區(qū)的規(guī)劃路、所有的小區(qū)路以各州花、州樹、草坪為主體造景，形成鮮花森蔭道。 可供選用的樹種有：桉樹、合歡樹、假山毛樺等。因此番禺奧園的規(guī)劃主體也應遵循以上所述。 8月1日開盤，無論是規(guī)劃、工程建設及銷售準備都可以更充分，有更高市場接受度的把握?；蛘?月份開盤前充分考慮到在其它大盤的強銷期爭取積累客戶資源。 誠如在《全案策劃》里所述，2000年項目面臨的競爭是相當激烈的。 香港和廣州、番禺是兩個市場，其市場特點、推出時間的影響因素是完全不同的，如果僅為節(jié)約不影響到大局的小量成本，而喪失市場先機，浪費了可能爭取到的客戶資源，加大了推廣的難度和成本，將會是一個因小失大的遺憾。 （五）敝司在整合資源中所起的作用 １．人員的整合：起用參與廣州奧園策劃和銷售的全部人員； ２．廣州奧園資源的運用 (1)廣告資源共享： ①名稱（奧林匹克）、LOGO、標準色、核心廣告語（運動就在家門口）、核心品牌競爭力（科學運動、健康管理）及傳播的形式感等全面統(tǒng)一，并賦予具項目特色的詮釋：如澳洲風情； ②運動型健康型社區(qū)：從廣州奧園的“中國首個體育社區(qū)”到番禺奧園的“華南首個澳洲風情的運動休閑型生活社區(qū)”； ③陽光健身工程：從廣州奧園的“全國首個”到番禺奧園的“中國陽光健身工程試點社區(qū)”。爆發(fā)期：以促銷廣告配合展銷會 兩個奧園聯(lián)合出廣告，廣告版面內容以統(tǒng)一品牌主題不同促銷訴求。 第二階段充分利用2000年悉尼奧運會資源揉合“奧林匹克生活方式、澳洲”組概念進行促銷，第三階段則在“科學運動，健康管理”的基礎上作了一個品牌的提升－－生活價值更精彩。珠江三角洲經(jīng)濟特點主要體現(xiàn)在輕工業(yè)、旅游、貿易、金融等為主，逐漸成為南方經(jīng)濟的中心。接踵而來的就是中國政策進行宏觀調控，大量縮小貸款發(fā)放，房地產(chǎn)業(yè)從93年初波峰跌入深谷；但由于珠江三角洲（特別是以廣州為中心）的房地產(chǎn)商品的購買集中在私人身上，影響和波及程度相對小些（內地及其它沿海城市房地產(chǎn)商品的消費集中在單位或集團購買力上的。 （3）9699年底，別墅開始復蘇到走向正常的發(fā)展階段，能使別墅項目走向正常化的原因：：①經(jīng)濟的反彈；②國家銀根入松貸款；③利息不斷下調刺激消費；④9899年珠江三角洲為一國民經(jīng)濟能達到10％的目標，政府支持房地產(chǎn)業(yè)為重點項目之一及帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此類樓盤建立在實力雄厚的發(fā)展基礎上。本人認為2000年房地產(chǎn)聚集熱點之一為別墅盤，原因有以下幾點： ①銀行按揭可能延長至30年； ②香港經(jīng)濟進一步穩(wěn)定與恢復狀態(tài)； ③汽車一族逐步增多（由于有銀行按揭及進一步刺激購車政策； ④個別墅在房地產(chǎn)界已享有很高的聲譽，造就了一定的市場效應，再加上華南碧桂園、海逸豪庭、君蘭高爾夫社區(qū)、穆天子山壓等將在2000年大力推盤，將會形成很大的聲勢； ⑤中國加入世貿的影響； ⑥城市污染進一步惡化，別墅需求相應增加（此發(fā)展趨勢）。 二沙島背景是相對雜亂的住宅小區(qū)和廠房，但其有一個位置優(yōu)勢在廣州市中心且珠江上的一小島，此地段大部分由廣州城建總開發(fā)，首先是將基礎設施、環(huán)境創(chuàng)造一流，然后抓住三點啟動市場和造就市