地產(chǎn)項目策劃方案-預(yù)覽頁
【正文】 月動工，8月封頂。門市銷售較好，小面積中島以售后還租110年并承諾一次性補貼8年的銀行貸款利息的方式去化較快。由于其較低的價格吸引了較大部分的普通百姓投資。新亞太為中、高檔部分；女人世界為低檔部分。從目前在建的商場規(guī)劃情況可以看出，各開發(fā)商已經(jīng)開始注重商場的品質(zhì)及管理，并向著多元化方向發(fā)展。因此，根據(jù)市場需求并結(jié)合項目情況，我們將項目定位為集辦公居住、購物休閑、餐飲美食、娛樂觀光為一體的大型標志性建筑物。也只有設(shè)計方案確定了，我們才能“量體裁衣”，尋找優(yōu)點，展示優(yōu)點；克服缺點，彌補不足。l 售樓處的籌建售樓處是產(chǎn)品展示的場所，是買方與賣方溝通的平臺，更是體現(xiàn)項目形象及開發(fā)商實力的重要組成部分。“形”即“形象”，屬于銷售道具范疇，是具體的物質(zhì)部分；“神”即“精神”，屬于企業(yè)文化范疇，是抽象的理念部分，他要靠銷售部全體人員來實現(xiàn)。在規(guī)劃設(shè)計方案前，我們將派23名前期組織人員進場，以便了解項目動態(tài)，安排工作進度，協(xié)調(diào)各項工作；規(guī)劃設(shè)計方案確定及戶外看板落成后，我們將再派23名銷售人員進場，接聽熱線、開拓市場、積累客戶；售樓處及樣板間建成后，開盤前510天內(nèi)，全體銷售人員就位，整理售樓處、熟悉市場及項目情況、進行培訓(xùn)考核，并對市場進行深入調(diào)查。為加強人員管理，提高銷售人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，更好的完成銷售任務(wù)，特對銷售人員在工作中的儀容儀表、待人接物、工作考勤、客戶接待、客戶登記、信息反饋、銷控管理、合同管理及違規(guī)處罰等方面作出統(tǒng)一規(guī)定，并嚴格執(zhí)行。因此，它們的設(shè)計風(fēng)格和理念應(yīng)充分體現(xiàn)項目特征，并具有良好的視覺效果及廣告效應(yīng)。建議一層層高6米或一層挑空，以便增加客戶的直觀感受。也便于銷售人員更形象地向客戶介紹項目情況、回答客戶提出的問題，對銷售起到事半功倍的效果。l 銷售方式此階段是銷售準備階段，也是為開盤造勢積累客戶的階段。為了達到良好的推廣效果，增加信任度，我們將摒棄當(dāng)前市場中各項目“自賣自夸”之風(fēng)格，換一種視角，主要以新聞報導(dǎo)、名人專訪等軟性文章形式闡明項目進展情況，突出賣點，逐步展開宣傳攻勢，待規(guī)劃設(shè)計方案確定后方可適時推出硬性廣告。鑒于各案商場銷售特性，為短時間達到不同經(jīng)營業(yè)態(tài)的相對集中銷售，同時保證銷售均價，培育旺盛的現(xiàn)場氣氛，引起呼市市民排隊搶購。因此，從此階段起，我們應(yīng)將全部精力放在銷售現(xiàn)場，全面坐盤銷售。4）產(chǎn)品及業(yè)務(wù)確定① 價格確定若預(yù)約情況良好，引爆時則可取價格帶中較高點價格，提高整體均價，反之則取較低點確保大量去化。3． 宣傳策略：此階段廣告宣傳推廣方式轉(zhuǎn)為以硬性廣告為主軟性文章為輔，并適時穿插SP活動的方式。１．銷售策略1） 商場預(yù)定① 預(yù)判不同經(jīng)營業(yè)態(tài)戶數(shù)配比，引導(dǎo)客戶盡可能在其欲投資行業(yè)區(qū)域購買；② 每套商服排三個順位，順位前者具有優(yōu)先選擇權(quán)。④ 銷售區(qū)域調(diào)整預(yù)定狀況良好時只需對各種業(yè)態(tài)配比作微調(diào)，使整體去化，反之則立刻引導(dǎo)客戶集中在一區(qū)域內(nèi)，確保商場今后開業(yè)成功。4）價格策略① 開盤價格的制定我們將于商場引爆前，預(yù)先制定四、五套不同的開盤價格表， 適時根據(jù)引爆當(dāng)日的來人情況決定采用哪套開盤價格，具體操作如下：a如當(dāng)日來人量達到300組以上時，我們將采用高開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格較高的作為開盤價，逐步攀升；b如當(dāng)日來人量在100200組時，我們將采用平開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格適中的作為開盤價，逐步攀升；c 如當(dāng)日來人量不足100組時，我們將采用低開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格較低的作為開盤價，逐步攀升。本階段我們將利用前期凝集的人氣，消化前期積累的客戶，并通過價格的逐步攀升讓已購客戶真正體會到升值潛力，建立良好的“口碑”效應(yīng)，進一步促進銷售。2）“口碑”效應(yīng)的合理運用我們可以通過一定的優(yōu)惠政策或以介紹費（10002000元/個）的形式調(diào)動已購客戶的積極性，為我們宣傳介紹新客戶，讓客戶成為我們的兼職銷售人員。２．宣傳策略：重點在商品促銷，以直接有力的訴求，打動消費者，以推介產(chǎn)品功能為主，選擇多種媒體組合強化攻擊，同時舉辦大型SP活動。1． 銷售策略—進一步挖掘潛在的客戶資源。一方面給其它寫字樓的租戶寄資料或上門拜訪，另一方面去游說其它臨街門市或商場中的租戶，派送ＤＭ，挖掘潛在客戶。我們將通過參加“春季房展會”再一次聚集人潮，爭取再掀銷售小高潮，將商場及寫字樓剩余部分盡可能消化掉。詳見附件一《宣傳推廣計劃表》及附件二《SP活動》。網(wǎng)絡(luò)媒體—我們可以建立自已的網(wǎng)址網(wǎng)站，使文化程度較高的意向客戶足不出戶就可一覽項目全貌。針對首府廣場而言，報紙和戶外媒體作為主打媒體是較佳的選擇；輔以廣播、電視，并在網(wǎng)上發(fā)布。４、 保證財務(wù)工作及時有效（例如：發(fā)包請款、貸款辦理、收退房款等）二00二年十二月26 / 26
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