【正文】 處理工作。、培訓(xùn)工作。，并定期或不定期進(jìn)行抽查。 負(fù)責(zé)更新與維護(hù)售樓軟件系統(tǒng)。負(fù)責(zé)審核項目營銷準(zhǔn)備階段、銷售階段的營銷策劃方案、重大營銷活動、售樓處/樣板間示范區(qū)的選址/包裝/開放、重要合作單位甄選的審核與監(jiān)督執(zhí)行工作。負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)營銷指標(biāo)的制定及各項目公司年度/半年度/月度認(rèn)購指標(biāo)、簽約指標(biāo)、回款指標(biāo)的審核、調(diào)整和監(jiān)控。其核心職能是集團(tuán)整體及項目公司營銷指標(biāo)制定與管理、策劃專業(yè)管理、銷售專業(yè)管理、營銷研究與培訓(xùn)、企業(yè)/項目品牌維護(hù)、客服管理等。本營銷管理制度旨在從制度上保障“地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理組織機(jī)構(gòu)”的科學(xué)、持續(xù)、穩(wěn)定、高效運作。為滿足銀豐地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱“地產(chǎn)集團(tuán)”）品牌化經(jīng)營的戰(zhàn)略發(fā)展要求，進(jìn)一步規(guī)范和提升銀豐地產(chǎn)集團(tuán)的營銷管理水平，特制定銀豐地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理制度。本部營銷管理部是地產(chǎn)集團(tuán)營銷工作的執(zhí)行部門，負(fù)責(zé)營銷管理的日常工作，執(zhí)行地產(chǎn)集團(tuán)下達(dá)的營銷指令，指導(dǎo)和監(jiān)督項目公司的營銷工作。二、本部營銷管理部權(quán)責(zé)1 地產(chǎn)集團(tuán)及項目公司營銷指標(biāo)的制定與管理 負(fù)責(zé)各項目銷售貨量統(tǒng)計及推售管理。2策劃專業(yè)管理負(fù)責(zé)組織各項目的《定位報告》的評審。3銷售專業(yè)管理。（《認(rèn)籌協(xié)議》、《認(rèn)購協(xié)議》、《商品房買賣合同》）的審核及監(jiān)督執(zhí)行工作。（如定位、定價、開盤等）的研究與培訓(xùn)。、協(xié)調(diào)各項目公司媒體關(guān)系維護(hù)。、任命、晉升的審核。負(fù)責(zé)編制及上報項目公司年度/半年度/月度營銷費用計劃與實際執(zhí)行情況，確保控制營銷費用支出在地產(chǎn)集團(tuán)要求范圍之內(nèi)。負(fù)責(zé)編制及上報項目營銷準(zhǔn)備階段、銷售階段的營銷策劃方案、售樓處/樣板間示范區(qū)的選址/包裝/開放、重大營銷活動、重要合作單位甄選方案，并依照地產(chǎn)集團(tuán)批復(fù)執(zhí)行。負(fù)責(zé)審核及上報購房客戶特殊要求（簽約退房、認(rèn)購?fù)朔?、換房、更名、延期付款等）、銷售特別優(yōu)惠價格折扣及大單銷售申請，并依照地產(chǎn)集團(tuán)批復(fù)執(zhí)行。5企業(yè)/項目品牌維護(hù)，并依照地產(chǎn)集團(tuán)要求執(zhí)行。第三章 地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理制度1 參與拿地階段策劃，本部營銷管理部需協(xié)助項目發(fā)展部，就所研究項目的客群定位、產(chǎn)品定位、價格定位、開發(fā)周期出具初步意見，為拿地決策提供相關(guān)依據(jù)?！俄椖慷ㄎ粓蟾妗吠瓿珊?，項目公司營銷部參與項目相關(guān)設(shè)計任務(wù)書的擬定，提出關(guān)于“規(guī)劃設(shè)計”、“產(chǎn)品設(shè)計”、“建筑設(shè)計”、“景觀設(shè)計”、“示范區(qū)設(shè)計”、“泛光照明設(shè)計”、“售樓處及樣板間裝修設(shè)計”等方面的設(shè)計建議，提交項目公司設(shè)計部撰寫相關(guān)設(shè)計任務(wù)書，經(jīng)本部營銷管理部、總工辦確認(rèn)后實施。，指品牌或營銷實踐中涉及到的物料制作單位，如展位制作公司、沙盤制作公司、印刷廠、噴繪公司、宣傳片制作公司、效果圖制作公司等。，于每年6月底前、12月底前進(jìn)行匯總更新并上報本部營銷管理部；本部營銷管理部于7月中旬和次年1月中旬出具全集團(tuán)合作單位資源庫供所有項目公司參考。、整體推售策略（分地塊、分產(chǎn)品組合）、推廣策略（推廣階段劃分、媒體組合、推廣主題等）、銷售操作執(zhí)行預(yù)案（價格策略、客戶策略）、項目包裝策略（工地、售樓處、樣板間、示范區(qū)）等。 項目公司營銷部編制及上報階段性營銷策劃方案，經(jīng)項目總經(jīng)理審批后，上報本部營銷管理部，經(jīng)核準(zhǔn)后方可執(zhí)行。，并對報樣、雜志樣稿、印刷品、戶外媒體發(fā)布照片進(jìn)行存檔備查。階段性營銷策劃方案如遇市場變化及競爭變化等原因確需調(diào)整時，應(yīng)由項目公司營銷部將調(diào)整后的方案上報地產(chǎn)集團(tuán)，經(jīng)本部營銷管理部核準(zhǔn)通過后方可執(zhí)行?！赌甓葼I銷總案》中詳細(xì)闡述，月度推廣計劃應(yīng)在《月度營銷策略》中詳細(xì)列出，《月度營銷策略》中未列明的臨時增加的推廣計劃，須單獨以O(shè)A的形式上報本部營銷管理部審批通過后方可執(zhí)行。7 項目銷售管理 項目公司營銷部負(fù)責(zé)銷售準(zhǔn)備工作的組織和實施，各項銷售準(zhǔn)備工作必須按《銷售準(zhǔn)備工作控制指引》的規(guī)定要求進(jìn)行，本部營銷管理部則針對項目的銷售準(zhǔn)備工作給予監(jiān)督、指導(dǎo)。，經(jīng)本部營銷管理部審批通過后方可執(zhí)行。＜30日，項目營銷部上報項目總經(jīng)理審批通過執(zhí)行；延期付款≥30日，上報地產(chǎn)集團(tuán)，經(jīng)審批通過后方可執(zhí)行。 項目待售房源收取意向金或定金之前30日，項目公司營銷部須完成相應(yīng)的認(rèn)購協(xié)議書、認(rèn)籌協(xié)議書的起草；項目待售房源首次開盤前一個月，項目公司營銷部須完成商品房買賣合同及補充條款的起草，包括明確交房標(biāo)準(zhǔn)、明確交房日期、明確物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等。 銷售價格的制定《價格報告》，經(jīng)項目總經(jīng)理審核后，上報至地產(chǎn)集團(tuán)，經(jīng)審批通過后方可執(zhí)行，售價相關(guān)的批文須在本部營銷管理部、項目公司營銷部、項目財務(wù)部、項目綜合部同時存檔備查。 銷售價格的調(diào)整，并與項目公司營銷部進(jìn)行溝通，在溝通后確認(rèn)需要進(jìn)行價格調(diào)整時，須于7日內(nèi)，對欲調(diào)整的房源進(jìn)行重新定價，報地產(chǎn)集團(tuán)，審批通過后按新價格表執(zhí)行。 銷售臺賬上需要明確每一套房源的受控狀態(tài)（認(rèn)購、已售、暫時封存、預(yù)留、還建、借用、出租、退房再售等），任何一套房源受控狀態(tài)發(fā)生變化，銷售臺賬需要即時更新。 銷售文員須以“日、周、月”為周期與項目財務(wù)部核對銷售臺賬，須保證銷售臺賬的絕對準(zhǔn)確無誤。 ，是貸款類客戶貸款資信前置審查資料是否齊全的責(zé)任主體，是貸款類客戶及時補足購房首付款的催繳責(zé)任主體；項目公司財務(wù)部是貸款類客戶在簽訂貸款合同后，催收銀行及時放款的責(zé)任主體。 交房工作的兩個最關(guān)鍵的時間節(jié)點是：交房起始時間（按合同約定）、交房至95%的時間。、來訪客戶及成交客戶的信息資料庫，每月一次分析潛在客戶和成交客戶的構(gòu)成及變化趨勢，為及時調(diào)整營銷方案提供必要的信息支持。，將更新后的客戶信息資料庫報本部營銷管理部備案。（營銷推廣費用的8%用于地產(chǎn)集團(tuán)品牌運營及績效激勵。編制屬代理公司的人員，其費用歸于咨詢代理費中的銷售代理費。其他配套設(shè)施費　公交專線、學(xué)校等其他配套引入費　（四）　　　 咨詢代理費　策劃咨詢費　就營銷策劃、產(chǎn)品銷售等咨詢其他公司的費用，以及向相關(guān)機(jī)構(gòu)購買營銷數(shù)據(jù)或資料發(fā)生的費用。在費用發(fā)生前上傳合作單位簽署的合作合同并錄入ERP系統(tǒng)。10銷售工具、銷售物料、禮品管理、產(chǎn)品定位、客群定位的不同，合理地設(shè)計、制作、采購相關(guān)的銷售工具/銷售物料/禮品，既要達(dá)到宣傳推廣或促銷的目的，又要杜絕浪費，對營銷費用要進(jìn)行合理控制。，經(jīng)營銷管理部負(fù)責(zé)人審核后，通過OA在地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部公布。，本部營銷管理部可同所有項目公司（項目）協(xié)調(diào)，從其年度營銷費用中抽取一定的比例（原則上不大于其年度營銷推廣費用的5%），來支持集團(tuán)品牌推廣活動，項目公司應(yīng)從大局出發(fā)予以支持、落實。，項目公司營銷部應(yīng)積極維護(hù)集團(tuán)品牌、項目品牌形象，對于項目所在地媒體危機(jī)事件與公關(guān)危機(jī)事件及時向本部營銷管理部預(yù)警，并在營銷管理部的指導(dǎo)下，第一時間采取必要措施，將負(fù)面影響降到最低。15重要會議管理：項目定位、銷售價格及調(diào)整、營銷指標(biāo)及調(diào)整、年度/半年度營銷費用指標(biāo)及調(diào)整、特殊營銷費用/預(yù)算外營銷費用、年度/重大營銷方案、重要合作單位甄選、企業(yè)品牌推廣等。：發(fā)起會議的主體需于會議召開前7日將會議邀請發(fā)至綜合部并抄送本部營銷管理部，提前3日將匯報材料上報至本部營銷管理部備案。，若未造成嚴(yán)重?fù)p失，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷部負(fù)責(zé)人扣3分?！朵N售合同》，項目公司營銷負(fù)責(zé)人扣2分；銷售合同簽署出現(xiàn)失誤，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負(fù)責(zé)人扣1分。，每發(fā)現(xiàn)一次，項目公司營銷負(fù)責(zé)人扣1分。，若未造成嚴(yán)重?fù)p失，每出現(xiàn)一次，項目公司營銷負(fù)責(zé)人扣1分。2）工地廣告圍擋的七個主要組成部分序號組成部分備注1基礎(chǔ)圍擋支柱混凝土預(yù)埋基礎(chǔ)部分2防濺墻地面以上500MM高的砌筑防濺墻3圍擋防濺墻上的廣告圍擋主體部分，分為“廣告板”、“形象板”，廣告圍擋的具體設(shè)計形式要依據(jù)項目位置、項目檔次、項目定位、建筑風(fēng)格、周邊競品圍擋形式和檔次、街道尺度等因素來通盤考慮。7綠化防濺墻下綠化（不需要種植成片的高大喬灌木，防止遮擋廣告內(nèi)容）。2）此遮擋圍板高度不低于2米即可，主要目的是將客戶在參觀示范區(qū)的過程中將視線鎖定在示范區(qū)良好的環(huán)境氛圍內(nèi)，起到對工地現(xiàn)場的遮擋作用。5）遮擋圍板的具體設(shè)計與實施可參照以上述工地外圍廣告圍擋進(jìn)行。1）裝修設(shè)計平面圖2）裝修設(shè)計透視效果圖178。2）免費網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布178。178。178。178。2）項目官方數(shù)據(jù)發(fā)布178。178。3）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)每日瀏覽各門戶網(wǎng)站論壇，查看關(guān)于項目的帖子，如發(fā)現(xiàn)存在對自身不利或惡意攻擊的帖子，應(yīng)采取以下兩種方式處理：第一，設(shè)法聯(lián)系論壇版主，及時刪除不利內(nèi)容；第二，如無法刪除，應(yīng)及時跟帖（可發(fā)動公司其他員工）向網(wǎng)友說明情況或反駁，將輿論導(dǎo)向良性（不限于一次發(fā)帖）。1）包括：項目已購業(yè)主自發(fā)建立或潛在購房者針對欲購項目建立的。1）微信消息包括：項目各階段時間節(jié)點動態(tài)（如開工、開盤、竣工、交房等），項目營銷推廣活動（如客戶聯(lián)誼會、推廣活動、房展會、促銷活動等）。5）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)將問題處理結(jié)果，整理后定期報送本部營銷管理部備案。3）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)以普通網(wǎng)友的身份在各論壇及中發(fā)布相關(guān)事件的良性言論，引導(dǎo)輿論恢復(fù)。3）項目公司對代理公司進(jìn)行初選后，應(yīng)組織不少于三家代理公司對項目進(jìn)行初步方案提報（特殊情況下，經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)總裁同意后，可采取指定代理公司定向洽談的方式確定代理公司），提報內(nèi)容包括但不限于：市場分析、項目分析、營銷策略、公司業(yè)績、團(tuán)隊組織及合作方式等方面。2）積極配合項目公司營銷部的管理工作，完成項目公司營銷部制定的銷售任務(wù)及計劃。6）負(fù)責(zé)對客戶應(yīng)繳房款的催繳工作，并收集客戶購房、按揭等相關(guān)資料。10）及時整理銷售情況，并派專業(yè)人員參與代理項目相關(guān)的聯(lián)席會議，從銷售角度為項目公司營銷部制定營銷政策提供意見和建議。1）代理公司應(yīng)將《銷售現(xiàn)場日常管理規(guī)范制度》及《專案小組成員名單》交項目公司營銷部審核備案，確定后實行。5）任何時候應(yīng)以客戶為重，不許有冷淡客戶、對來訪客戶視而不見或出言粗魯與客戶爭吵事件（現(xiàn)象）發(fā)生?！?未經(jīng)公司許可，不得私自代已購客戶轉(zhuǎn)讓樓盤，并賺取其差價；—— 對于未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶之要求；—— 未經(jīng)公司許可，任何人不得修改合同條款。1）代理公司應(yīng)將《現(xiàn)場接待流程》、《銷售說辭》等文字及圖片銷售資料報經(jīng)項目公司營銷部審核備案，確認(rèn)后開始實施。每日下班前應(yīng)在項目公司銷售經(jīng)理處登記房源變更信息。代理公司要想好嚴(yán)密的說詞，以便應(yīng)對客戶的疑問，避免因此引起不必要的麻煩。10）對于在購買過程中未及時交納房款的客戶，要及時催交房款，不履行合同約定的，必要時付諸于法律手段。2）代理公司須到項目公司營銷部登記領(lǐng)取《商品房買賣合同》，填寫完成的《商品房買賣合同》無論是否生效都必須返回至項目公司營銷部，代理公司不得留存原件。1）合作到期時，需提前至少一個月根據(jù)對方服務(wù)期內(nèi)的工作成績與表現(xiàn)初步確定是否續(xù)約，如續(xù)約，則應(yīng)開始準(zhǔn)備服務(wù)期間工作評價報告，溝通與確定續(xù)約合作條件。1）甄選的階段整個甄選過程分為六個階段，廣告公司甄選的起始時間應(yīng)該在整體項目計劃中“項目VI設(shè)計”正式開始前4550日。通過以上分析，初步海選出至少3家以上可選擇的公司（海選出的公司，在沒有正式邀請前，應(yīng)將海選出來的公司名單發(fā)給集團(tuán)營銷管理部，溝通一下意見，以防出現(xiàn)不合格或者不適宜合作的公司出現(xiàn)在邀請名單之列）。178。正式提報階段組織已按時完成《廣告整合推廣合作邀請函》內(nèi)所要求內(nèi)容的公司進(jìn)行正式提報，地產(chǎn)集團(tuán)總裁、集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人、項目公司總經(jīng)理、項目公司營銷負(fù)責(zé)人必須參會聽取各公司提報，并填寫《廣告整合推廣公司現(xiàn)場提報評價表》（）。每家公司介紹及提報宣講共40分鐘時間，雙方溝通20分鐘時間，原則上每家廣告公司提報時間控制在1個小時內(nèi)。以上兩個階段（）需要全程錄音存檔，并于會后形成《廣告整合推廣公司評選會議紀(jì)要》（）。若基于“針對項目特點必須指定某特定廣告整合推廣公司”、“項目規(guī)模小委托任務(wù)量少”、“集團(tuán)董事長或集團(tuán)總裁指定某廣告整合推廣公司”三種情況，可以不采取邀標(biāo)比稿的方式，直接選定、洽談、委托。競稿文件提交時間及提交方式178。公司公司未來的發(fā)展目標(biāo)178。公司內(nèi)部有什么體系或機(jī)制來保證出稿（服務(wù)）的質(zhì)量178。但問題不要過于尖銳或可能引發(fā)長時間討論而耽擱時間?？梢栽儐栆幌码S著市場的變化對該公司經(jīng)營有多大影響等等。1）項目公司《商品房買賣合同》須采用當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)版本。客戶所購房屋平面圖；178。補充協(xié)議；178。業(yè)主臨時公約及業(yè)主承諾書；178。商品房使用說明書；178。5）項目公司不得擅自更改合同范本和補充協(xié)議，如有特殊情況需調(diào)整合同條款，須報本部營銷管理部批示。178。 178。3）項目公司應(yīng)建立健全合同簽訂的責(zé)任制度，明確各部門人員的具體職責(zé)：178。 178。178。實施網(wǎng)上合同登記備案的項目，由公司委派并授權(quán)合同專管員到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)，并由產(chǎn)權(quán)主管部門授權(quán)帳號密碼，操作人員要確保網(wǎng)上合同登記備案錄入信息的準(zhǔn)確無誤。178。購房發(fā)票復(fù)印件；178。2） 項目公司應(yīng)設(shè)置合同專管員對銷售合同進(jìn)行專項管理，銷售合同應(yīng)按項目進(jìn)行統(tǒng)一編號，歸檔保存。2）總銷售面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃許可的規(guī)定，否則將招致政府主管部門的處罰。2）要求工程部提供基礎(chǔ)資料，主要是經(jīng)政府部門批示后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標(biāo)示，公攤部分應(yīng)細(xì)分為本層公攤、本座公攤、小區(qū)公攤、住宅/商場/停車場公攤等。按規(guī)定提供物業(yè)管理用房及其公共設(shè)施的規(guī)定；178。2）完整：各種表冊項目無缺項。3）客戶合同（商品房買賣合同及按揭合同）在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)或國土局辦理登記完畢后，公司留一本商品房買賣合同，連同上述資料一起正式歸檔。2）嚴(yán)格遵守保密制度，檔案資料非特殊批示，不允許外借。2）項目公司營銷部應(yīng)對客戶自交款的催繳負(fù)主要責(zé)任，項目公司財務(wù)部應(yīng)對貸款合同的放款負(fù)主要責(zé)任。2）為約束代理公司自覺催繳客戶欠款，所有銷售代理合同的傭金支付約定中應(yīng)明確，必須是全款到賬后，方可結(jié)算其相應(yīng)的傭金。6）未回款項到