【正文】 或惡意攻擊，如發(fā)現(xiàn)存在問題，應(yīng)及時(shí)發(fā)言將輿論導(dǎo)向良性。5）項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)與目標(biāo)代理公司進(jìn)行合同洽談，明確項(xiàng)目銷售代理合同談判的基本要點(diǎn)，在主要合同條款與本部營(yíng)銷管理部達(dá)成一致后，合同文本經(jīng)項(xiàng)目公司的法律顧問簽署意見后，通過(guò)OA系統(tǒng)營(yíng)銷合同審批流程上報(bào)本部營(yíng)銷管理部審批后方可執(zhí)行。3）注意保持辦公室和售樓處的整潔，嚴(yán)禁喧嘩、嬉戲、吃零食等所有破壞營(yíng)銷中心整體形象的行為，代理公司每日應(yīng)對(duì)案場(chǎng)的衛(wèi)生進(jìn)行跟蹤，日常衛(wèi)生自己保持，主要部位衛(wèi)生可及時(shí)向項(xiàng)目公司辦公室提請(qǐng)協(xié)助，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部每周必須對(duì)各售樓處的工作環(huán)境進(jìn)行一次檢查。6）代理公司不得在項(xiàng)目公司營(yíng)銷部不知情的情況下，自行銷售受控房源，否則須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果，公司將嚴(yán)肅處理。7告公司甄選流程及選擇評(píng)價(jià)規(guī)范廣告推廣公司選擇的起止時(shí)間及過(guò)程，制定出公平、公開、公正、合理的廣告推廣公司評(píng)價(jià)體系，使最優(yōu)秀的公司能進(jìn)入選擇視野，并通過(guò)一系列規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)流程和控制程序，無(wú)爭(zhēng)議地選擇出最適合本項(xiàng)目的合作單位。正式提報(bào)，原則上應(yīng)在集團(tuán)地產(chǎn)集團(tuán)所在地進(jìn)行（側(cè)面反映廣告公司對(duì)本項(xiàng)目的重視程度和合作誠(chéng)意）。廣告公司提報(bào)團(tuán)隊(duì)人員要求《廣告整合推廣公司海選、邀標(biāo)、考察記錄報(bào)告》主要內(nèi)容1)廣告公司海選的標(biāo)準(zhǔn)2)海選公司的情況介紹3)邀標(biāo)函發(fā)出后各公司回復(fù)情況及意向情況4)有意向公司的實(shí)地考察情況5)有意向公司的背景調(diào)研情況6)有意向公司的初步評(píng)價(jià)《廣告整合推廣公司現(xiàn)場(chǎng)提報(bào)評(píng)價(jià)表》內(nèi)容要點(diǎn)1)公司規(guī)模與行業(yè)地位2)以往作品或業(yè)績(jī)3)行業(yè)口碑（行業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)、以往服務(wù)業(yè)主評(píng)價(jià)）4)專業(yè)能力（對(duì)項(xiàng)目理解能力、策劃能力、創(chuàng)意能力、平面設(shè)計(jì)能力、文案能力）5)服務(wù)團(tuán)隊(duì)（主要人員經(jīng)驗(yàn)及資歷、執(zhí)行能力、溝通能力、服務(wù)及時(shí)性、主創(chuàng)人員投入精力多少）6)對(duì)本案重視程度7)所提供服務(wù)的商務(wù)報(bào)價(jià)《廣告整合推廣公司評(píng)選會(huì)議紀(jì)要》主要內(nèi)容1)會(huì)議時(shí)間2)會(huì)議地點(diǎn)3)會(huì)議目的4)會(huì)議議題5)參會(huì)人員6)會(huì)議主持7)各公司提報(bào)要點(diǎn)及商務(wù)報(bào)價(jià)8)參會(huì)人員甄選意見9)會(huì)議結(jié)論10)后續(xù)簽約工作安排《廣告公司洽談要點(diǎn)》1）A類（該公司符合公司標(biāo)準(zhǔn)時(shí)）178。二、銷售管理類工作指引1 銷售準(zhǔn)備工作1)銷售合同的確定2)銷售面積的確定3)銀行按揭事宜的確定及辦理程序的確定4)申領(lǐng)預(yù)售許可證5)網(wǎng)上備案、公共維修基金、稅務(wù)等登記備案6)其他相關(guān)工作1）MARK或LOGO TYPE的設(shè)計(jì)2）標(biāo)準(zhǔn)字體的確認(rèn)3）標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)1)接待中心的地址2)交通路線、車輛3)接待中心至工地現(xiàn)場(chǎng)沿線景觀美化（在建工地包裝，預(yù)留用地指引）4)接待中心風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置5)接待中心室外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置6)放置標(biāo)示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板7)公開酒會(huì)或其他活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的地址及布置1)功能區(qū)設(shè)置與劃分2)交通位置圖（區(qū)域環(huán)境圖）3)鳥瞰圖、透視圖的繪制4)建筑模型、看板的制作和擺放位置5)售樓處宣傳片的制作及安裝布置6)銷控圖表等銷售現(xiàn)場(chǎng)公示7)售樓處招牌的設(shè)計(jì)和擺放位置8)室內(nèi)室外燈飾的選擇和燈箱制作9)接待中心銷售道具的布置和安排10)接待中心銷售道具使用注意事項(xiàng)11)銷售用品的設(shè)計(jì)制作1)樣板房的戶型選擇2)樣板房的位置、樓層、景觀選擇3)室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)4)家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施5)室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)6)清潔衛(wèi)生和安全監(jiān)護(hù)工作1)各類說(shuō)明書（樓書）、平面圖冊(cè)的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷2)DM(海報(bào))的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷3)請(qǐng)柬、名片、信封、信紙、價(jià)格計(jì)算單的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷1)新聞報(bào)道的安排、編制和發(fā)稿2)報(bào)紙廣告的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布3)雜志廣告的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布4)影視動(dòng)畫廣告的企劃、編制、設(shè)計(jì)、拍攝5)廣播廣告的企劃、編制、制作、發(fā)布6)網(wǎng)絡(luò)廣告的企劃、編制、制作、發(fā)布1)不同種類、時(shí)間、篇幅的報(bào)紙廣告選擇2)不同種類、時(shí)間、篇幅雜志廣告的選擇3)不同頻道、時(shí)間、欄目的電視廣播廣告的選擇4)不同地區(qū)、時(shí)間的方式選擇5)不同媒體的發(fā)布組合安排1)基價(jià)與差價(jià)系數(shù)的確定2)付款方式的確定3)優(yōu)惠折扣的條件和方式1)依氣候狀況、季節(jié)特征而定2)依公司財(cái)務(wù)狀況而定3)依項(xiàng)目施工進(jìn)度而定4)依銷售準(zhǔn)備工作而定5)依市場(chǎng)情況而定1)銷售人員房地產(chǎn)基本知識(shí)教育2)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)貭顩r的調(diào)查3)回答客戶提問業(yè)務(wù)手冊(cè)(或統(tǒng)一口徑資料)制訂4)現(xiàn)場(chǎng)銷售工作的模擬演練及修正5)銷售狀況表的設(shè)計(jì)、完稿、制作1)認(rèn)購(gòu)書2)預(yù)定協(xié)議書3)價(jià)格表4)商品房買賣合同5)附加條款的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容、格式6)簽訂相關(guān)文件的注意事項(xiàng)7)前期物業(yè)管理協(xié)議（促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)估及費(fèi)用安排）2 銷售合同管理1)為了加強(qiáng)商品房銷售合同管理，明確合同管理過(guò)程中的職責(zé)權(quán)限，制定本規(guī)定。商品房質(zhì)量保證書；178。178。4）在合同履行過(guò)程中，如有政府政策變化、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整、交竣時(shí)間推遲等重大事項(xiàng)，項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)組織相關(guān)部門與法律顧問共同商定處理意見，報(bào)本部營(yíng)銷管理部經(jīng)總裁批示后，由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部通知客戶，并做好相關(guān)工作。但是若所在城市市場(chǎng)約定俗成選擇“面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)或以外”條款，無(wú)法強(qiáng)行說(shuō)服客戶按照對(duì)應(yīng)面積多退少補(bǔ)的，可以按照市場(chǎng)約定俗成的條款進(jìn)行簽署。一份完整的客戶文檔，必須具備以下資料（按順序存放）：1）預(yù)定協(xié)議書2）買賣合同3）按揭合同4）補(bǔ)充協(xié)議5）特殊折扣批示表6）客戶身份證復(fù)印件7）收據(jù)復(fù)印件8）付清樓款證明書（復(fù)印件）9）發(fā)票復(fù)印件10）其他1），公司專業(yè)管理人員調(diào)檔查閱，必須由管理員統(tǒng)一進(jìn)行登記。4）為加快貸款手續(xù)的辦理，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部要提前告知客戶按揭貸款的相關(guān)條件，將銀行貸款驗(yàn)資前置，在認(rèn)購(gòu)時(shí)就開始收集驗(yàn)資的相關(guān)資料，并且為每個(gè)客戶建立專門的資料檔案，提高資料收集和審核的效率。1）客戶在銷售現(xiàn)場(chǎng)簽訂房屋預(yù)定協(xié)議書后并將其裝入檔案袋，按房號(hào)順序存放。3 銷售面積確定操作銷售面積是銷售合同的組成部分，當(dāng)項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖出圖并經(jīng)政府部門批示后，就具備了計(jì)算銷售面積的基礎(chǔ)條件，因此，項(xiàng)目銷售前，包括內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前，必須完成銷售面積的計(jì)算，并確定可售單位的平面圖面積。1）《商品房買賣合同》簽訂后，合同雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同相關(guān)條款履約。 178。前期物業(yè)管理服務(wù)合同；178。178。參與意向的回復(fù)時(shí)間要求、競(jìng)稿內(nèi)容及格式要求178。同時(shí)對(duì)公司進(jìn)行背景調(diào)研，包括行業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)和已經(jīng)服務(wù)過(guò)的甲方的評(píng)價(jià)。4）（審核內(nèi)容包括：業(yè)主姓名、房號(hào)、面積、總價(jià)、付款方式、合同條款的增減等）。3）經(jīng)項(xiàng)目公司營(yíng)銷部確定房源，并將房源內(nèi)容下發(fā)至代理公司，收到房源內(nèi)容后代理公司制定出醒目、直觀的電子銷售控制表，代理公司銷售人員必須按經(jīng)項(xiàng)目公司營(yíng)銷部確認(rèn)的《銷控表》進(jìn)行銷售，否則一旦出現(xiàn)房號(hào)賣重、錯(cuò)賣等情況，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部有權(quán)對(duì)代理公司進(jìn)行處理。12）積極處理客戶的投訴意見，反饋處理情況。6 銷售代理公司甄選及管理辦法1）項(xiàng)目公司營(yíng)銷部應(yīng)在日常對(duì)銷售代理公司（以下簡(jiǎn)稱代理公司）予以考察和篩選，形成相關(guān)的合作方資料儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)接洽。5）如問題帖子所述問題確實(shí)系項(xiàng)目自身原因（如工程質(zhì)量原因、銷售接待態(tài)度、物業(yè)服務(wù)態(tài)度、未按時(shí)交房等）的，除將輿論導(dǎo)向良性外，需將所述問題進(jìn)行記錄整理后報(bào)送本部營(yíng)銷管理部，便于本部營(yíng)銷管理部及時(shí)掌握相關(guān)信息并指導(dǎo)改進(jìn)相關(guān)工作。1）活動(dòng)類新聞發(fā)布178。在設(shè)計(jì)時(shí)，同時(shí)考慮在樓頂或附近樹立指示牌；2）考慮顧客從售樓處到樣板房及其他參觀地方的路線布置及安排，注意顧客的安全、舒適、經(jīng)過(guò)道路的良好體驗(yàn)；3）售樓處及樣板房的選點(diǎn)應(yīng)盡量減弱對(duì)后續(xù)施工的影響；4）要充分考慮售樓處及樣板房日后的利用價(jià)值；5）樣板房若暫不具備窗外景觀條件的，；6）樣板房分為交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房及示范樣板房，如交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛壞房，則通常不設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房，帶裝修出售的則一般需設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房，交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房涉及大量工程方面的界面，項(xiàng)目公司應(yīng)按銷售承諾做好交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房。若違規(guī)情節(jié)較重，在以上扣減分?jǐn)?shù)的基礎(chǔ)上同時(shí)參照《銀豐地產(chǎn)集團(tuán)員工行為準(zhǔn)則》有關(guān)規(guī)定另行處分。第四章 罰則1若違反上述營(yíng)銷管理制度及流程者，根據(jù)情節(jié)輕重，給予13分的處罰：，項(xiàng)目公司未按照本部制度規(guī)定日期上報(bào)，每發(fā)現(xiàn)一次，項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人扣1分。13品牌管理，建立領(lǐng)先的企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，塑造良好的企業(yè)公眾形象，形成集團(tuán)品牌的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，提升集團(tuán)品牌的整體價(jià)值，建立品牌聚焦型的企業(yè)組織。賣場(chǎng)物管費(fèi)　服務(wù)賣場(chǎng)的保潔、保安等物管人員的臨時(shí)工資；售樓處、樣板房的維修費(fèi)（不同于售后維修費(fèi)）、垃圾費(fèi)、綠植花卉費(fèi)、日常清潔費(fèi)用、房租及賣場(chǎng)的水電費(fèi)等差旅費(fèi)　指市內(nèi)汽車費(fèi)、市內(nèi)出租車費(fèi)及外地出差的火車費(fèi)、汽車費(fèi)（出租車費(fèi)）、飛機(jī)費(fèi)、住宿費(fèi)、伙食費(fèi)等。8客戶管理，應(yīng)視同企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格而科學(xué)的管理。本部營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)定期/不定期檢查項(xiàng)目銷售價(jià)格的執(zhí)行情況，定期進(jìn)行監(jiān)管。正在執(zhí)行中的年度營(yíng)銷總案，如因市場(chǎng)變化及競(jìng)爭(zhēng)變化的影響需要重新調(diào)整時(shí)，須由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部給出充分的調(diào)整理由并修正后上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)，經(jīng)審批后方可按調(diào)整后的方案執(zhí)行。 項(xiàng)目公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)所有合作單位的甄選、管理工作；重要合作單位中顧問公司、銷售代理公司、廣告設(shè)計(jì)公司的確定，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部發(fā)起專題會(huì)議，成立評(píng)審小組，（成員為地產(chǎn)集團(tuán)及項(xiàng)目公司主要人員），經(jīng)評(píng)審小組審批通過(guò)后方可執(zhí)行。（詳見《地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷管理制度》負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司營(yíng)銷報(bào)表（銷售日?qǐng)?bào)/銷售月報(bào)/銷售臺(tái)帳）編制并按地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)定上報(bào)。，存檔，便于后期查閱。項(xiàng)目公司營(yíng)銷部是地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目公司營(yíng)銷工作的執(zhí)行部門，負(fù)責(zé)所屬項(xiàng)目具體的營(yíng)銷工作及完成項(xiàng)目公司的營(yíng)銷指標(biāo)，并接受地產(chǎn)集團(tuán)的審核、指導(dǎo)及監(jiān)督。項(xiàng)目公司營(yíng)銷部的管理權(quán)責(zé)可根據(jù)項(xiàng)目公司專業(yè)管理成熟度予以動(dòng)態(tài)調(diào)整，經(jīng)總裁辦公會(huì)討論通過(guò)后進(jìn)行調(diào)整。4營(yíng)銷研究與培訓(xùn)、區(qū)域市場(chǎng)的研究，開展專題市場(chǎng)調(diào)研。2策劃專業(yè)管理負(fù)責(zé)編制及上報(bào)項(xiàng)目《定位報(bào)告》，并依照地產(chǎn)集團(tuán)批復(fù)執(zhí)行。6客服管理，處理項(xiàng)目公司客戶投訴事件，并將處理結(jié)果上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)。，有兩種方式： （營(yíng)銷服務(wù)長(zhǎng)期合作方/多項(xiàng)目合作單位集中采購(gòu)）（壟斷性或排他性產(chǎn)品及服務(wù)合作單位/工期緊張不具備邀標(biāo)條件）（顧問、代理、廣告）的服務(wù)合同文本，上報(bào)至地產(chǎn)集團(tuán)，經(jīng)審批通過(guò)后方可簽署。 階段性營(yíng)銷策劃方案的實(shí)施效果評(píng)估，由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部在該階段結(jié)束后編制書面評(píng)估報(bào)告并報(bào)本部營(yíng)銷管理部備案。、換房、更名、權(quán)限內(nèi)銷售價(jià)格優(yōu)惠等要求，項(xiàng)目營(yíng)銷部上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理，經(jīng)審批通過(guò)后方可執(zhí)行。 項(xiàng)目首次推售前，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部應(yīng)建立準(zhǔn)確的銷售臺(tái)賬，并責(zé)成銷售文員專人專管。、歸檔、保管的責(zé)任單位，本部營(yíng)銷管理部系客戶資料監(jiān)督檢查的責(zé)任單位。銷售辦公費(fèi)　指售樓處、現(xiàn)場(chǎng)辦公地點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、電話費(fèi)、日常通訊費(fèi)、郵寄費(fèi)、日常文具費(fèi)、電腦及打印耗材費(fèi)用及其他辦公費(fèi)用銷售公關(guān)費(fèi)　指招待費(fèi)、禮品費(fèi)等其他銷售管理費(fèi)　　?。ㄈ　　　　　∨涮自O(shè)施費(fèi)　銷售車輛費(fèi)車輛折舊費(fèi)為銷售使用公司車輛，使用期間的車輛折舊費(fèi)車輛租用費(fèi)為銷售租用車輛的租車費(fèi)車輛使用費(fèi)為銷售使用公司車輛的汽油費(fèi)、修理費(fèi)、清洗費(fèi)、車輛保險(xiǎn)費(fèi)社區(qū)巴士　村巴運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼費(fèi)，但不含村巴購(gòu)置費(fèi)。，負(fù)責(zé)集團(tuán)品牌的整體規(guī)劃與年度實(shí)施計(jì)劃，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與整合所有項(xiàng)目公司（項(xiàng)目）的媒介資源，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司參與年度集團(tuán)品牌計(jì)劃的實(shí)施。，出現(xiàn)失誤者，每發(fā)現(xiàn)一次，流程發(fā)起部門負(fù)主要責(zé)任扣3分，營(yíng)銷管理部分管項(xiàng)目對(duì)接人負(fù)連帶責(zé)任，扣2分，營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)人負(fù)連帶責(zé)任扣1分。第五章 營(yíng)銷管理類工作指引一、策劃管理類工作指引1營(yíng)銷策劃方案編制1）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀；2）項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤再次調(diào)查與分析：樓盤名稱位置規(guī)劃配套設(shè)施賣點(diǎn)交通總建筑面積樓盤類型主力戶型主力面積開工時(shí)間開盤時(shí)間平均單價(jià)付款方式銷售進(jìn)度入伙時(shí)間媒體選擇物業(yè)管理備注3）區(qū)域樓盤供應(yīng)量（待售）調(diào)查與分析：樓盤名稱二房(套)/面積三房(套)/面積四房(套)/面積其它(套)/面積XXXXXX本項(xiàng)目合計(jì)本項(xiàng)目所占比例4）區(qū)域樓盤最近半年供應(yīng)/銷售量統(tǒng)計(jì)分析：樓盤名稱二房(套)/面積三房(套)/面積四房(套)/面積其它(套)/面積合計(jì)5）區(qū)域樓盤未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)（待開發(fā)地塊）調(diào)查與分析：樓盤名稱地塊位置地塊面積建筑形態(tài)建筑面積現(xiàn)狀預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間6）本體分析1)品牌形象2)建筑風(fēng)格定位3)戶型定位1）單方成本[工程成本+非工程成本]2）定價(jià)策略：價(jià)差體系、均價(jià)設(shè)定、付款方式和優(yōu)惠政策3）利潤(rùn)目標(biāo)（