外資股權(quán)并購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)律師盡職調(diào)查提綱-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 構(gòu)進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查該分公司的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》以及其他能夠明確反映該分公司有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)情況的合同、帳簿、憑證等文件和資料。 資產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容為： ㈠、房屋 房屋屬于價(jià)值相對(duì)較大的資產(chǎn)，其權(quán)屬及價(jià)值情況一般會(huì)對(duì)湖南A的資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)定有比較大的影響。 ⑴、房屋所有權(quán)證 ⑵、房屋共有權(quán)證 ⑶、房屋他項(xiàng)權(quán)證 房屋他項(xiàng)權(quán)證是對(duì)房屋享有抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人持有的權(quán)利證明文件。核查房屋所在土地的土地使用權(quán)情況。對(duì)于在建工程，應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供進(jìn)行該在建工程建設(shè)已經(jīng)取得的政府批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)文件，以確認(rèn)該工程是否擁有合法的建設(shè)手續(xù)，在完工后能否取得合法的所有權(quán)。對(duì)于收購(gòu)方而言，湖南A的房屋是否設(shè)定了抵押將直接影響收購(gòu)方對(duì)該房屋收購(gòu)價(jià)值的認(rèn)定。審查湖南A的房屋是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。在對(duì)湖南A使用他人房屋情況的調(diào)查中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)了解湖南A實(shí)際使用該房屋的用途以及對(duì)湖南A主營(yíng)業(yè)務(wù)的影響。要求提供湖南A擁有土地使用權(quán)的國(guó)有土地使用證。⑴、如果是劃撥取得，則其轉(zhuǎn)讓可能受到限制，并且可能對(duì)交易成本造成一定的影響；因此，對(duì)于劃撥取得土地，應(yīng)當(dāng)要求提供有關(guān)批準(zhǔn)文件，并且應(yīng)當(dāng)確認(rèn)是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)審查湖南A受讓土地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)辦理完畢，是否可能存在影響其行使權(quán)利的瑕疵。如果存在，要求對(duì)方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說(shuō)明主債務(wù)的履行情況。機(jī)器設(shè)備不需要進(jìn)行權(quán)屬登記，因此，在對(duì)機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況要求湖南A提供不同的權(quán)屬證明文件。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說(shuō)明主債務(wù)的履行情況。應(yīng)采取實(shí)地考察方式同時(shí)，對(duì)于存貨的抵押、質(zhì)押等情況，如果應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)辦理登記的，還應(yīng)當(dāng)向該部門(mén)對(duì)存貨的對(duì)外擔(dān)保情況進(jìn)行核實(shí)。應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供其商標(biāo)的《商標(biāo)注冊(cè)證》和/或《核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)證明》，并審查如下內(nèi)容：⑴、湖南A是否是《商標(biāo)注冊(cè)證》或《核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)證明》上記載的使用權(quán)人，該商標(biāo)是否還有其他共有人；⑵、《商標(biāo)注冊(cè)證》上記載的商品類(lèi)型與湖南A實(shí)際生產(chǎn)、銷(xiāo)售的商品是否一致；⑶、該注冊(cè)商標(biāo)的有效期是否已經(jīng)屆滿(mǎn)，是否辦理了有效期的續(xù)展。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、《商標(biāo)專(zhuān)有權(quán)質(zhì)押登記證》等質(zhì)押登記文件，并要求其說(shuō)明主債務(wù)的履行情況。具體審查內(nèi)容如下：要求湖南A提供專(zhuān)利清單，說(shuō)明專(zhuān)利的登記國(guó)家、專(zhuān)利權(quán)授予的日期、有效期到期日、專(zhuān)利上是否存在質(zhì)押權(quán)；由于專(zhuān)利申請(qǐng)和審查的時(shí)間較長(zhǎng)，因此，對(duì)于已經(jīng)提出專(zhuān)利申請(qǐng)但尚未被授予專(zhuān)利權(quán)的，應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供專(zhuān)利申請(qǐng)文件和專(zhuān)利局受理該申請(qǐng)的文件。要求湖南A說(shuō)明湖南A的專(zhuān)利上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供該專(zhuān)利被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。審查湖南A的著作是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供債權(quán)清單，包括債權(quán)數(shù)額、債務(wù)人名稱(chēng)、帳齡、是否有擔(dān)保以及發(fā)生債權(quán)和曾經(jīng)向債務(wù)人行使債權(quán)的文件依據(jù)。對(duì)于債務(wù)情況的調(diào)查，應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供債務(wù)清單，包括債務(wù)數(shù)額、債權(quán)人名稱(chēng)、帳齡、是否展期（主要為銀行借款合同）、是否有擔(dān)保以及發(fā)生該債務(wù)和債權(quán)人曾經(jīng)行使債權(quán)的文件依據(jù)。還同時(shí)應(yīng)當(dāng)核查確認(rèn)湖南A的股東是否存在抽逃資本的情況。㈠、保證對(duì)于保證的審查，應(yīng)當(dāng)給予充分的重視，詳細(xì)了解湖南A同意為第三人債務(wù)提供保證的原因，分析其合理性以及可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。審查確認(rèn)湖南A提供的保證期限是否已經(jīng)屆滿(mǎn)，湖南A的保證責(zé)任是否已經(jīng)解除或終止。對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記的抵押合同，在登記后才生效。對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理質(zhì)押登記的質(zhì)押合同，在登記后才生效。在此基礎(chǔ)上，對(duì)于重大合同，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供合同文本。十二、保險(xiǎn)對(duì)于湖南A的保險(xiǎn)情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)湖南A經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)的特點(diǎn)決定是否作為盡職調(diào)查的重點(diǎn)之一。應(yīng)當(dāng)要求湖南A說(shuō)明是否按照有關(guān)規(guī)定為員工繳納了養(yǎng)老、大病、失業(yè)等社會(huì)保險(xiǎn)。十四、管理人員――－不作為收購(gòu)盡職調(diào)查重點(diǎn)一方面，在收購(gòu)方完成對(duì)湖南A的收購(gòu)后，往往會(huì)更換湖南A的管理層，解除與現(xiàn)有管理人員的勞動(dòng)合同，委派自己的人員作為湖南A的管理人員。在對(duì)湖南A的納稅情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)應(yīng)當(dāng)首先審查其《稅務(wù)登記證》。14 / 14
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